在京津冀協同發展的戰略規劃及大量剛需客群外溢的雙重驅動下，環京樓市熱度與日俱增。去年，以約2211億元的總銷售規模位列行業第八的新城控股，近期在京津冀土地市場上頻頻發力，先後拿下天津等地多個項目。在業內人士看來，這有助於新城控股業績實現新突破，但同時還需要防範相關風險。
新城控股發力環渤海區域
受京津冀協同發展的國家戰略驅動，2019年以來，新城控股加大了京津冀區域市場佈局。
4月25日，天津市武清區2宗地塊出讓，競得人均為新城控股，成交總價8.86億元。其中一宗地塊成交價格4.34億元，樓面價5895元/平方米，溢價率約21%。土地用途為城鎮住宅、商服，出讓土地面積4.6萬平方米。另一宗地塊成交價格4.52億元，樓面價5946元/平方米，溢價率約22%。土地用途為城鎮住宅、商服，出讓土地面積4.75萬平方米。
新城在4月24日以15.2億元摘得另一宗天津武清區地塊。新京報記者瞭解到，在今年前4個月，新城在天津土地市場斬獲了11宗優質土地，合計7個項目，拿地金額超過56.6億元，拿地建面超110萬平方米，佈局範圍涉及北辰、東麗、高新區、寧河、武清等多個區域。
新城控股表示，這11宗土地均位於低價高質板塊，其中7宗土地為底價獲取，4宗土地位於新城控股在天津的深耕板塊，且為低溢價獲取。
事實上，早在2016年4月，新城就已進駐天津，同年獲取寶坻大境和津南吾悅廣場地塊。2017年獲取北辰樾風華、武清梧桐公館、大港港東府、生態城樾府地塊。
新京報記者目前掌握的信息是，上述地塊陸續於2017年-2018年進入開發環節並實現開盤銷售。據克而瑞統計數據，2018年新城控股上述六個項目在天津取得74.19億元銷售額，位居天津房企第六位。
新城控股表示，目前天津已成為新城全國戰略版圖的重要一環，並有望向“百億城市”發起衝擊。進入2019年，部分項目進入尾盤階段，為持續深耕天津市場，新城控股在今年前4個月接連獲取7個優質項目。而在投資佈局上，優先拓展深耕板塊，並積極參與天津各類土地機會。
除天津市場外，在北京市場上，早在2016年，新城控股北京公司便已成立，彼時新城控股已經在長三角地區頗具話語權，一直在尋求進入北京市場的機會。然而，2016年恰逢北京土地市場競爭最為激烈的時期，新城控股一直未能如願，只能主打廊坊、唐山等環京市場。
今年1月31日，新城控股和首創聯合體，以49.53億元底價拿下石景山西黃村地塊，建築控制規模11.64萬平方米，樓面地價約為4.27萬元/平方米。記者瞭解到，該項目目前已定案名為新城首創禧悅學府。這是繼去年12月，新城以23.3億元首次拿下順義“限競房”地塊（即新城國譽府）正式進入北京市場之後的又一進賬。
在此之前，在石景山地區，新城以入股的形式和綠城一起合作開發綠城西府海棠。綠城西府海棠是目前市場上備受關注的限房價項目，銷售均價不超過52024元/平方米，最高銷售單價不超過54625元/平方米。
此外，在環北京區域，新城控股還先後在廊坊、唐山佈局，開發了新城昕樾、新城瀾樾府等項目。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，企業隨著規模的逐步擴大，需要保持佈局的均勻性。在京津冀區域，新城控股還需進一步拉開戰略佈局，確保未來有更多項目來應對整個市場，從而平衡風險，確保企業的成長與穩健性。
拉開戰略佈局 亦需防範相關風險
近期京津冀地區拿地的高歌猛進，是新城控股全國動作的一大縮影。實際上，從當初的百億銷售額跨入千億俱樂部，再到去年2210億元的銷售業績，新城控股的高速發展，得益於其快速拿地。
據中原地產研究中心統計數據顯示，今年前4個月，融創以625.51億元位居拿地過百億房企排行榜首位，萬科、新城控股則以390.41億元和385.12億元分別位居第二位、第三位。4月單月，包括新城在內的8家企業，拿地金額超過100億元。
另據克而瑞發佈的2018年中國房地產企業新增貨值百強榜單顯示，新城控股2018年新增土地貨值2899.7億元，新增土地建築面積3451.3億元，雙雙位居行業前十。
在土地儲備結構上，截至2018年底，新城控股長三角地區佔50%，環渤海和珠三角佔比22%，中西部則為28%。其中，環渤海是新城控股重要的戰略支點，也是新城控股打開新局面的重要一環。
熟悉新城控股情況的相關人士表示，如果一家企業每年拿地的絕對值下降，說明企業在走下坡路，但同時也要注意拿地規模與企業風險控制之間的平衡。從這一角度看，需要綜合考慮房企投資與銷售金額的比例。實際上，近兩年，新城控股在審慎控制投銷比。
據億翰智庫的研究報告顯示，新城控股在投資與銷售金額的比例上，2016年達到峰值，接近0.8。在此基礎上，2017年下降到0.7左右，2018年則下降至0.5左右。
對此，嚴躍進指出，新城控股屬於這幾年發展態勢較為迅猛的企業，其企業基本面較好，近期雖略有一些經營風波，但大的戰略沒有變化。
不過，嚴躍進同時指出，近期土地市場出讓的很多是高價地項目，且開發難度較大，對新城控股來說，開發類似項目，需要積極把控風險，尤其防範項目被套風險。另外，過多土地項目也會形成較多的融資成本，後續在融資或資金成本上要有所防範。
事實上，伴隨著大舉拿地而來的，是新城控股攀升的債務規模。截至今年一季度末，新城控股資產負債率為85.47%，剔除銷售預收款後資產負債率則為47.12%。
此外，截至今年4月30日，新城控股借款餘額約為967.68億元，較2018年末借款餘額727.05億元增加240.63億元，佔2018年末經審計淨資產509.57億元的比重為47.22%。公告稱，借款增加，主要系正常支取的銀行授信借款增加所致，屬於新城控股正常經營活動範圍。
新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 吳興發
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