當前，西安樓市面臨著客觀的現實：房價連年趨漲，且高位企穩，好房子在不斷增多，買房的選擇面也日益擴大，但買到好房子的難度卻在同步加大。
2018年底，城南大學城板塊以金茂府為引領，西安新時期改善型標杆項目“三府”聚集，區域剛需標籤被撕裂，引發業界和市場圍觀。
大學城-西長安街實景（局部）
大學城板塊發展已有數年，人居發展規模初具，迄今已有11家外來品牌房企在此開發項目。不少人在逡巡置業的同時，對區域發展存疑而難以堅定。
在西安建設國際化大都市、國家中心城市進程中，大學城板塊有著怎樣的未來？適合哪些群體前往置業？區域房產價值有何潛力？
—— 壹 ——
大學城之於西安，其最顯著的IP是“文教之城”，散發濃郁書香。
規格為國家級高校教育產業園區的大學城，建設範圍有70.55平方公里，南起潏河、北至西長安街，東起南長安街、西至西太路。
|國際大學城核心區範圍示意圖
從版圖中，不難看出，大學城東與航天基地、北與傳統的老城南、西與新託的高新三期接壤，這也形成了區域的獨特優勢和聚合效應。
大學城所在板塊是城南最後一個宜居地，南連秦嶺自然資源，依託潏河等生態溼地建設特色“山水之城”。
1、高校數量龐大。已聚集4所國家重點大學、2所省級重點大學，8所民辦院校及職業技術學校，23所普通高等40餘所中高等院校，幾乎佔到西安高等院校總數的“半壁江山”，是西安無可爭議的“書香板塊”。
2、基礎教育優質。目前區域內較為優質的中小學有陝西師範大學萬科小學及中學，鐵一中湖濱小學及中學，西電附小綠地城分校及雅居樂分校，長安區第五小學、金茂府教育用地等。
3、多個消費中心正呈現。西長安街上的萬科裡·生活廣場已是區域消費中心，學府大街上的鵬潤悅秀城商業中心首期即將開業，中海長安府文化產業綜合體及公共文化廣場待建。
還可近享西部大道陽光天地品質消費，宜家薈萃購物中心規劃待建。
4、區域環境改造宜居性凸顯。南臨秦嶺，發源秦嶺的潏河、洨河、滈河等三河流經區域，沿河景觀改造逐步展開，“生態旅遊勝地，山水休閒樂園”的潏河溼地公園等已呈現。
大西安“南陽臺”之美譽正兌現，區域宜居性凸顯。
|潏河溼地公園效果圖（圖源：常寧新區官微）
5、縱橫路網通達各區。區域內建成長安大道、神禾二路、城南大道、東西一號路、南北五號路等“三縱三橫”主幹道交通網。長安南路、東儀路、子午大道、西灃路（西萬路）南北貫穿老城南，東長安街、西長安街、學府大街，東西連橫航天和高新。
|學府大街實景圖
2019年，官方發佈區域設施改造升級計劃：未來將通過3年時間，投資約20億元，對區域五級道路進行景觀化改造，打造全國“五化”道路全覆蓋精品區。
區域整體將圍繞國際化、產業化、生態化、智慧化，推動產業資源轉化、公共服務設施升級、構建生態廊道和生物多樣性保護網絡，彰顯大水大綠城市特色，打造智慧城市3.0模式。
而這還不是區域發展的最終定格。
|長安國際大學城規劃圖-2019年發佈
—— 貳 ——
大學城獨樹一幟的發展定位和功能體現，及其與高新區關係緊密的態勢，在大西安發展進程中，還將迎來更高的使命和擔當。
1、升格為“國際化大西安的中央智力區”。
在大西安發展戰略中，每年近30萬人高校畢業生輸出的大學城板塊，是以高新區為引領，以“高新+航天+灃東+大學城+科研院所”為組成的“萬億科創大走廊”的智力核心。
|常寧新區-大學城發展規劃圖
2018年11月14日，《大西安2050空間發展戰略規劃》發佈，明確加快建設西安科創大走廊，作為其重要組成的大學城迎來新的發展功能：
以“國際科教創新之城”為指向，圍繞“國際化大西安的中央智力區”新定位建設，完善其創新創業、開放共享、生態宜居的城市特色。
2、與新託的高新三期聯動規劃，互補發展。
高新區是西安最大活力最強勁的經濟開發區，2018年啟動“三次創業”三年行動計劃，迎來“南拓西進”的關鍵節點，三期規劃重磅出爐，並進入實施階段。
高新CID引領的商業、醫療、文化、教育、居住、金融服務等城市中心功能，將直接帶動其外溢板塊的資源共享。
同時，隨著高新區區內住宅產品趨於飽和，新盤受限於樓間距、居住環境、產品形態等多因素影響，首置、改善型置業人群外溢，長安大學城區域建設不斷完善，高等院校集聚的人文環境更顯稀缺，或將成為吸引外溢置業人群的重要因素。
較為引人注目的是，高新三期與大學城的升格發展，進行產業、功能上的聯動，整體發展連為一體。
南擴東聯的高新三期，將建設中央創新區（CID）及絲路國際中心核心區，建設大西安未來最美的5個板塊之一的“未來之瞳”。
“未來之瞳”將集科創研發、辦公、星級酒店等功能為一體，將是區域發展的核心引擎。
2018年12月，“未來之瞳”迎來金茂絲路金融中心、邁科CID超高層、聯合國教科文組織婦女兒童教育中心等20個項目集中籤約，總投資1436億元。
2019年2月28日，香港蘭桂坊集團簽約落戶中央創新區（CID）的絲路國際金融中心，總投資高達100億，建設集休閒、娛樂、餐飲、購物、文化為一體的商業項目。
這些重量級項目的落地建設，將加快西安絲路國際金融中心核心區國際化、現代化的建設步伐，對大學城板塊的發展拉動、聚合效應增強，意義非凡。
|高新三期中央創新區（CID）效果圖
自身是面向一帶一路的國際教育高地，國際化大西安的中央智力區，同時兼具高新技術產業基地的發展加持，這在西安目前是唯一的，區域前景優勢難以複製。
在此態勢下，大學城板塊作為高新、航天等區域的“居住生活配套區”的地位也將進一步鞏固。由此催生的產業、人口發展的巨大潛力，對於大學城板塊內的金茂府等地產項目而言，其價值無疑是獲得了必要而重要的加持。
—— 叄 ——
大學城板塊成為老城南外溢置業地之一，已有歷史。
縱觀過去10年，大學城板塊的發展及居住價值，因其有個被社會認知和接受過程，房價相對處於較低的水平。
2008年前後與南三環裡有1000元/㎡的差距，此後價差一直存在，2017年以來價差被拉大，有近3000元/㎡差距。
十年前，大學城板塊是公認的“價格窪地”。從城市發展和外溢置業流向看，當前及未來是“價值高地”。
原先長安區域的住宅，基本由當地房企開發建設及企事業單位自建房為主力，在規劃設計理念、社區品質及物業服務方面，偏重剛需，總體品味一般偏中等。
這與當時的區域發展和人居需求層次密切相關。而經過十多年的發展，大學城板塊的城市價值和人居品質發生了較大變化。
幾年前，萬科、海亮、雅居樂、綠地、紫薇等一批品牌房企進入之後，在產品、服務等方面，迎來較大升級，進入品質剛需和改善時代，更迎來了板塊價值全面爆發的時代。
以萬科城為例，短短几年時間，二手房價格已逼近20000元/㎡。與之並駕齊驅的還有西安雅居樂花園，如今二手房價格達16000元/㎡，大學城熱度或將持續走高。
如果說，以前房企到大學城開發項目只是看中其底色、買房人前來僅是因價格低窪為主導因素，那麼現在及未來，城市功能分區將是人居發展和吸引置業的重要因素。
作為高新等區域的重要“居住配套區”，大學城適合居住生活的人群正在進一步迎來多元化需求，因需而生居住產品也正迎來新的分層。
|金茂府東側實景圖
2018年下半年以來，以金茂府為代表的“三府”等全改善項目集體亮相，預示著區域人居產品在品質和層次上，再次進入新的階段。
中國金茂的金茂府，金地、旭輝、招商聯合開發的常寧府，中海的長安府、恆大的養生谷等，撕裂了區域剛需標籤，各有特色的產品，為改善置業提供新樣本。
首開均價2萬/㎡的金茂府，以其大西安首個“健康科技住宅”的特色，不僅為區域房產價值的潛力提供了參考，城市人居發展的新IP標杆。
—— 肆 ——
金茂府坐落學府大街西段，位於高新三期中央創新區CID及國際大學城兩大板塊黃金交匯處。恰是區域價值、置業需求和人居升級的必然。
在國內房產界有個特別的現象：中國金茂10多年來，在全國各地，僅靠“金茂府”一個產品系，就賣了4000多億！這是極為罕見的。
而來自行業權威機構克而瑞地產研究發佈的數據則顯示：截至2018年12月31日，中國金茂以25539元/㎡的高單價，在2018年度千億級房企中排名第一。
如此強勁的“金茂現象”背後的邏輯是什麼？
獨樹一幟的科技產品加四大因素加持：一是產品佔據城市核心地段。二是房企實力，產品唯一。每個金茂府都有差異。三是適合高端改善需求。四是酒店式物業服務。
大學城金茂府在沿用金茂府十二大科技系統的同時，根據西安氣候特徵迭代煥新，運用更適合西安人居的綠金系統。可以說，是為西安“定製”的健康住宅。
此說得以佐證的是，該項目是西安首個獲得來自英國BREEAM三星認證的綠色健康智宅。
|金茂府沙盤實景圖
2018年底，大學城金茂府已面世，推出大平層精裝產品，均價2萬/㎡，目前持續銷售中。
其南鄰西北大學長安校區，業主可近享大學內的運動、休閒等配套設施，成年人身置其中，可迴歸和重溫大學時光，有助於調劑工作壓力，增添人生活力。
項目規劃有教育用地，其東側有鐵一中濱河校區等，未來孩子可就近享受優質基礎教育。與大學一起，孩子從小感受著學府氣息，受其薰陶利於優學成長。
|周邊萬科城商業實景圖
萬科裡·生活廣場、陽光天地以及在建的悅秀城、宜家薈萃購物中心、交大一附院長安區醫院、西安國際醫學中心等，3-5公里範圍內可優享品質生活。
未來，沿著項目南側學府大道規劃的雲軌或其它城市軌道交通線能夠如期建設，項目的出行便捷度和整體價值還將進一步凸顯。
|金茂府樣板間實景圖
—— 伍 ——
誠然，以大學城板塊所在常寧新區現狀看，區域發展不均衡，部分區域的人氣，需要隨著一批新建住宅區入住率提高而提高，商業氛圍也將隨之而起。
當大量常住人口湧入，所帶來的巨量需求，必將促進商業、教育、娛樂等發展，也勢必會推進常寧新區的發展進程。
目前面臨的一個基本事實是，常寧新區也和主城區其它區域一樣，可用於居住項目建設的開發空間正逐步減少，未來新產品正朝著“稀、貴”的必然階段發展。
“稀”是土地供應有限，住宅項目新增稀缺；“貴”是產品全面升級，配套增強進入全面改善，而價格也將進一步走高。
當前，大學城的剛需產品，高層住宅均價在11000-12000元/㎡，比老城南、曲江二期及高新要低；改善產品均價在15000-20000元/㎡，有較強可選性。
結合城市發展和置業選擇看，目前選大學城，對剛需體來說，還有價格優勢；對改善來說，未來是價值高地，是個前瞻性選擇。
閱讀更多 西安樓市 的文章
