当前，西安楼市面临着客观的现实：房价连年趋涨，且高位企稳，好房子在不断增多，买房的选择面也日益扩大，但买到好房子的难度却在同步加大。
2018年底，城南大学城板块以金茂府为引领，西安新时期改善型标杆项目“三府”聚集，区域刚需标签被撕裂，引发业界和市场围观。
大学城-西长安街实景（局部）
大学城板块发展已有数年，人居发展规模初具，迄今已有11家外来品牌房企在此开发项目。不少人在逡巡置业的同时，对区域发展存疑而难以坚定。
在西安建设国际化大都市、国家中心城市进程中，大学城板块有着怎样的未来？适合哪些群体前往置业？区域房产价值有何潜力？
—— 壹 ——
大学城之于西安，其最显著的IP是“文教之城”，散发浓郁书香。
规格为国家级高校教育产业园区的大学城，建设范围有70.55平方公里，南起潏河、北至西长安街，东起南长安街、西至西太路。
|国际大学城核心区范围示意图
从版图中，不难看出，大学城东与航天基地、北与传统的老城南、西与新托的高新三期接壤，这也形成了区域的独特优势和聚合效应。
大学城所在板块是城南最后一个宜居地，南连秦岭自然资源，依托潏河等生态湿地建设特色“山水之城”。
1、高校数量庞大。已聚集4所国家重点大学、2所省级重点大学，8所民办院校及职业技术学校，23所普通高等40余所中高等院校，几乎占到西安高等院校总数的“半壁江山”，是西安无可争议的“书香板块”。
2、基础教育优质。目前区域内较为优质的中小学有陕西师范大学万科小学及中学，铁一中湖滨小学及中学，西电附小绿地城分校及雅居乐分校，长安区第五小学、金茂府教育用地等。
3、多个消费中心正呈现。西长安街上的万科里·生活广场已是区域消费中心，学府大街上的鹏润悦秀城商业中心首期即将开业，中海长安府文化产业综合体及公共文化广场待建。
还可近享西部大道阳光天地品质消费，宜家荟萃购物中心规划待建。
4、区域环境改造宜居性凸显。南临秦岭，发源秦岭的潏河、洨河、滈河等三河流经区域，沿河景观改造逐步展开，“生态旅游胜地，山水休闲乐园”的潏河湿地公园等已呈现。
大西安“南阳台”之美誉正兑现，区域宜居性凸显。
|潏河湿地公园效果图（图源：常宁新区官微）
5、纵横路网通达各区。区域内建成长安大道、神禾二路、城南大道、东西一号路、南北五号路等“三纵三横”主干道交通网。长安南路、东仪路、子午大道、西沣路（西万路）南北贯穿老城南，东长安街、西长安街、学府大街，东西连横航天和高新。
|学府大街实景图
2019年，官方发布区域设施改造升级计划：未来将通过3年时间，投资约20亿元，对区域五级道路进行景观化改造，打造全国“五化”道路全覆盖精品区。
区域整体将围绕国际化、产业化、生态化、智慧化，推动产业资源转化、公共服务设施升级、构建生态廊道和生物多样性保护网络，彰显大水大绿城市特色，打造智慧城市3.0模式。
而这还不是区域发展的最终定格。
|长安国际大学城规划图-2019年发布
—— 贰 ——
大学城独树一帜的发展定位和功能体现，及其与高新区关系紧密的态势，在大西安发展进程中，还将迎来更高的使命和担当。
1、升格为“国际化大西安的中央智力区”。
在大西安发展战略中，每年近30万人高校毕业生输出的大学城板块，是以高新区为引领，以“高新+航天+沣东+大学城+科研院所”为组成的“万亿科创大走廊”的智力核心。
|常宁新区-大学城发展规划图
2018年11月14日，《大西安2050空间发展战略规划》发布，明确加快建设西安科创大走廊，作为其重要组成的大学城迎来新的发展功能：
以“国际科教创新之城”为指向，围绕“国际化大西安的中央智力区”新定位建设，完善其创新创业、开放共享、生态宜居的城市特色。
2、与新托的高新三期联动规划，互补发展。
高新区是西安最大活力最强劲的经济开发区，2018年启动“三次创业”三年行动计划，迎来“南拓西进”的关键节点，三期规划重磅出炉，并进入实施阶段。
高新CID引领的商业、医疗、文化、教育、居住、金融服务等城市中心功能，将直接带动其外溢板块的资源共享。
同时，随着高新区区内住宅产品趋于饱和，新盘受限于楼间距、居住环境、产品形态等多因素影响，首置、改善型置业人群外溢，长安大学城区域建设不断完善，高等院校集聚的人文环境更显稀缺，或将成为吸引外溢置业人群的重要因素。
较为引人注目的是，高新三期与大学城的升格发展，进行产业、功能上的联动，整体发展连为一体。
南扩东联的高新三期，将建设中央创新区（CID）及丝路国际中心核心区，建设大西安未来最美的5个板块之一的“未来之瞳”。
“未来之瞳”将集科创研发、办公、星级酒店等功能为一体，将是区域发展的核心引擎。
2018年12月，“未来之瞳”迎来金茂丝路金融中心、迈科CID超高层、联合国教科文组织妇女儿童教育中心等20个项目集中签约，总投资1436亿元。
2019年2月28日，香港兰桂坊集团签约落户中央创新区（CID）的丝路国际金融中心，总投资高达100亿，建设集休闲、娱乐、餐饮、购物、文化为一体的商业项目。
这些重量级项目的落地建设，将加快西安丝路国际金融中心核心区国际化、现代化的建设步伐，对大学城板块的发展拉动、聚合效应增强，意义非凡。
|高新三期中央创新区（CID）效果图
自身是面向一带一路的国际教育高地，国际化大西安的中央智力区，同时兼具高新技术产业基地的发展加持，这在西安目前是唯一的，区域前景优势难以复制。
在此态势下，大学城板块作为高新、航天等区域的“居住生活配套区”的地位也将进一步巩固。由此催生的产业、人口发展的巨大潜力，对于大学城板块内的金茂府等地产项目而言，其价值无疑是获得了必要而重要的加持。
—— 叁 ——
大学城板块成为老城南外溢置业地之一，已有历史。
纵观过去10年，大学城板块的发展及居住价值，因其有个被社会认知和接受过程，房价相对处于较低的水平。
2008年前后与南三环里有1000元/㎡的差距，此后价差一直存在，2017年以来价差被拉大，有近3000元/㎡差距。
十年前，大学城板块是公认的“价格洼地”。从城市发展和外溢置业流向看，当前及未来是“价值高地”。
原先长安区域的住宅，基本由当地房企开发建设及企事业单位自建房为主力，在规划设计理念、社区品质及物业服务方面，偏重刚需，总体品味一般偏中等。
这与当时的区域发展和人居需求层次密切相关。而经过十多年的发展，大学城板块的城市价值和人居品质发生了较大变化。
几年前，万科、海亮、雅居乐、绿地、紫薇等一批品牌房企进入之后，在产品、服务等方面，迎来较大升级，进入品质刚需和改善时代，更迎来了板块价值全面爆发的时代。
以万科城为例，短短几年时间，二手房价格已逼近20000元/㎡。与之并驾齐驱的还有西安雅居乐花园，如今二手房价格达16000元/㎡，大学城热度或将持续走高。
如果说，以前房企到大学城开发项目只是看中其底色、买房人前来仅是因价格低洼为主导因素，那么现在及未来，城市功能分区将是人居发展和吸引置业的重要因素。
作为高新等区域的重要“居住配套区”，大学城适合居住生活的人群正在进一步迎来多元化需求，因需而生居住产品也正迎来新的分层。
|金茂府东侧实景图
2018年下半年以来，以金茂府为代表的“三府”等全改善项目集体亮相，预示着区域人居产品在品质和层次上，再次进入新的阶段。
中国金茂的金茂府，金地、旭辉、招商联合开发的常宁府，中海的长安府、恒大的养生谷等，撕裂了区域刚需标签，各有特色的产品，为改善置业提供新样本。
首开均价2万/㎡的金茂府，以其大西安首个“健康科技住宅”的特色，不仅为区域房产价值的潜力提供了参考，城市人居发展的新IP标杆。
—— 肆 ——
金茂府坐落学府大街西段，位于高新三期中央创新区CID及国际大学城两大板块黄金交汇处。恰是区域价值、置业需求和人居升级的必然。
在国内房产界有个特别的现象：中国金茂10多年来，在全国各地，仅靠“金茂府”一个产品系，就卖了4000多亿！这是极为罕见的。
而来自行业权威机构克而瑞地产研究发布的数据则显示：截至2018年12月31日，中国金茂以25539元/㎡的高单价，在2018年度千亿级房企中排名第一。
如此强劲的“金茂现象”背后的逻辑是什么？
独树一帜的科技产品加四大因素加持：一是产品占据城市核心地段。二是房企实力，产品唯一。每个金茂府都有差异。三是适合高端改善需求。四是酒店式物业服务。
大学城金茂府在沿用金茂府十二大科技系统的同时，根据西安气候特征迭代焕新，运用更适合西安人居的绿金系统。可以说，是为西安“定制”的健康住宅。
此说得以佐证的是，该项目是西安首个获得来自英国BREEAM三星认证的绿色健康智宅。
|金茂府沙盘实景图
2018年底，大学城金茂府已面世，推出大平层精装产品，均价2万/㎡，目前持续销售中。
其南邻西北大学长安校区，业主可近享大学内的运动、休闲等配套设施，成年人身置其中，可回归和重温大学时光，有助于调剂工作压力，增添人生活力。
项目规划有教育用地，其东侧有铁一中滨河校区等，未来孩子可就近享受优质基础教育。与大学一起，孩子从小感受着学府气息，受其熏陶利于优学成长。
|周边万科城商业实景图
万科里·生活广场、阳光天地以及在建的悦秀城、宜家荟萃购物中心、交大一附院长安区医院、西安国际医学中心等，3-5公里范围内可优享品质生活。
未来，沿着项目南侧学府大道规划的云轨或其它城市轨道交通线能够如期建设，项目的出行便捷度和整体价值还将进一步凸显。
|金茂府样板间实景图
—— 伍 ——
诚然，以大学城板块所在常宁新区现状看，区域发展不均衡，部分区域的人气，需要随着一批新建住宅区入住率提高而提高，商业氛围也将随之而起。
当大量常住人口涌入，所带来的巨量需求，必将促进商业、教育、娱乐等发展，也势必会推进常宁新区的发展进程。
目前面临的一个基本事实是，常宁新区也和主城区其它区域一样，可用于居住项目建设的开发空间正逐步减少，未来新产品正朝着“稀、贵”的必然阶段发展。
“稀”是土地供应有限，住宅项目新增稀缺；“贵”是产品全面升级，配套增强进入全面改善，而价格也将进一步走高。
当前，大学城的刚需产品，高层住宅均价在11000-12000元/㎡，比老城南、曲江二期及高新要低；改善产品均价在15000-20000元/㎡，有较强可选性。
结合城市发展和置业选择看，目前选大学城，对刚需体来说，还有价格优势；对改善来说，未来是价值高地，是个前瞻性选择。
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