1 不一般的信號！
不知道各位感覺到沒有，最近樓市有2個主要的信號，一是二線城市（特別是江蘇和浙江轄區城市、中部大城市）地市火熱；二是高層再提“房住不炒”，雖口號嚴厲，但“落地”力度並不大，比如3月房價漲幅第二的西安，只提高公積金貸款比例。政策微妙，這是需要揣摩的信號。
再說的坦白一點，“房住不炒”擲地有聲，但要在“穩地價、穩房價、穩預期”中落實，而不是像往常一樣，喊打喊殺的。既然“求穩”，市場就有了信心。近日，孫宏斌抄底樓市的消息，佔據各大頭條。還記得，2018年融創業績發佈會上，孫宏斌強調“今年拿地會非常小心”。
春江水暖，開發商先知。近期，網上傳出武漢控價新規，2019-2021年，新房和二手房價、地價年度漲幅不超5％。房管局人士透露，文件為討論稿。這就妥了，房價可以小漲，但不能大漲。想想也簡單，畢竟，社融和M2增速還要與名義GDP增速（大概9％左右）掛鉤，房價不可能不漲啊！
即便是小漲，但也給了開發商機會，這比2018年“7.31”政治局會議“遏制房價上漲”（沒有上漲空間）好多了。趁土地市場還處在去年“流拍潮”後的低位，現在可謂是拿地的好時機。
2 錢便宜了
孫宏斌可是教父級的人。他曾經說過，拿地就看2個指標：“土地貴不貴”、“錢貴不貴”。錢確實便宜了。目前，境內房企公司債利率均在5％以內，有的不到4％。比如4月3日華僑城5年期公司債，票面利率僅3.88％；同一天碧桂園發行的5.9億元公司債，利率為5.03％。
錢便宜了，窗口打開了，加快融資。一季度，房企信用債發行1745億元，同比增長76.4％。公司債發行820億元，同比翻番；海外債發行216億美元，同比增長20.5％。一季度經濟穩定，但基礎不牢，因為財政和貨幣“雙積極”換來的增長，持續性不夠。棚改腰斬（15個省市2019年棚改開工量跌幅在50％以上）、基建受制於地方債務和槓桿，今年下半年的經濟增長動力堪憂。維護脆弱的增長底線，降低實體融資成本，必須保持市場低利率。
土地也便宜了一些。
2018年，土地市場理性調整，部分城市地價回落，很多流拍地塊調整要求後，再次入市，出讓條件符合房企預期。另外，一季度供地萎縮，3月降幅超30％，南京、杭州和武漢等地3月宅地供應同比下降40％左右。顯然，地方政府還未從“流拍潮”的驚嚇中緩過來。
政策整體平穩，錢多了、便宜了，地也便宜，你不拿就別人拿。後面再“補倉”，可能就是高價地了。2016年拿地王的那些開發商，還在趴著等“解套”。結合過往經驗，此時就是拿地的好時機。都市圈戰略下，一二線城市的機會更大一些，但競爭也更激烈，早行動顯然是明智的。
3 國家喊你來拿地！
拿地集中在幾大都市圈及核心城市、國家中心城市。一方面，這些區域2018年庫存消化快。易居研究院一季度《中國百城庫存報告》顯示，庫存6個月以下需顯著增加供地的有：成都、鄭州、杭州、合肥、揚州、南寧等；庫存6-12個月需加快供地：南京、昆明、蘇州、南昌、惠州、重慶、襄陽、茂名、貴陽、丹東、寧波、長沙、濟南、西安、廣州等地。
根據中指研究院的數據，1季度全國土地市場成交排名TOP10的城市，按照成交面積來看成都、西安、杭州、南京、鄭州、廣州、昆明等地名列前茅。可見，土地成交主要集中在都市圈、國家中心城市、強省會城市（下圖）。顯然，各地遵從國家政策，庫存小的加快供地，而開發商也加快拿地。
4 供地長效機制
另一方面，2016年以來，人口就開始湧向幾大都市圈、國家中心城市、強省會城市等。從“穩地價、穩房價、穩預期”的角度看，供地必須走在前面。只有這樣，才不會重複過去“庫存低、需求大，房價爆棚”的局面。只有這樣，“穩字當頭”（而不是“大起大落”）才能實現。
這就是供地的長效機制。2017年4月，國家發文，要求庫存低的要增加供地，還要滾動編制3-5年的供地計劃，以平滑供給端的波動。4月下旬，國家又強調了新的供地機制。不久前，政治局會議明確了“長效調控機制”，土地供應機制確實發生了變化，熱點城市供地彈性會明顯增加。
5 樓市的重心聚焦
2018年，我國東部10個省市中有7個為人口淨流入，南方省份淨流入人口達168.5萬。從省份看，廣東、浙江、安徽人口淨流入最多。從省內看，各省人口向省會城市集中非常明顯（下圖為陝西和福建案例）。趨勢越來越明顯，只要都市圈、國家中心城市、強省會城市的樓市穩定了，全國樓市就穩定了七成了。
顯然，人口流動的障礙取消後，要不流向幾個大都市圈、國家中心城市，要不流向省會城市，這是大勢所趨，也是政策導向。另外，都市圈建設、人口湧入，地方需要大量錢投入，不賣地還真不行！
未來，國家的政策重心是，保住幾個大的都市圈、中心城市、省會城市的樓市在高位穩定、高位均衡，高舉供應大旗，順應高位需求。開發商看的很清楚，繼續鏖戰這些熱點區域，贏得“排位賽”的最終勝利。即便，這些城市還會限房價，但土地成本低，利潤就高一些，未來競爭會更激烈。
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