年報系列點評之五十二
淨利潤同比增長271%；財務狀況仍需繼續改善。
克而瑞研究中心 房玲、易天宇
2018年中南建設的房地產業務（中南置地）實現合同銷售金額1466.1億元，同比增長了52%，年內銷售百億城市有三個，未來單城市產能仍有待提高。在規模增長的同時，企業繼續加大投資開發力度，2018年新增土地儲備1595萬平方米，拿地銷售面積比1.4；與此同時合作力度也不斷加大，新增項目權益建面佔比進一步下降15個百分點至53%。在財務表現方面，中南盈利能力進一步提升，淨利潤大幅增長271.6%至23.13億元，淨利率同比增長3.73個百分點至5.77%，盈利水平仍有進步空間。此外在積極融資及快週轉的運營下，2018年中南各財務指標逐步改善，現金短債比上升至1.13，淨負債率同比下滑23個百分點至192%，未來仍需進一步的優化。2018年中南建築也取得了不錯的成績，新承接項目預計合同金額366.5億元，同比增長24%。通過地產與建築雙輪驅動的模式，不僅為企業取得了多角度的贏利點，也進一步推動地產主業的更好發展。
銷售：合約銷售同比增長52%單城市產能有待提高
2018年中南置地共實現合同銷售1466.1億元，同比增長了52%；銷售面積1144.4萬平方米，同比增長56%。從歷年來看，中南置地的銷售規模都增長較快，5年的複合增長率為56%。規模的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度，另一方面也是由於採用了高週轉的運作模式，項目從獲取到銷售的平均週期在7到8個月左右，加快了項目的推盤速度。但從單城市產能來看，2018年中南單城市產能為24億元，其中銷售達到百億以上的僅有三城，僅佔佈局總城市數的5%。未來中南還應進一步進行城市深耕，從而提高單城市產能，提升規模增長。
從銷售金額的分佈來看，2018年中南置地的銷售金額貢獻主要集中於長三角地區，佔比為64%；其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域，銷售金額達到了261.6億元，佔到了總量的18%。此外隨著中南置地於中西部區域的加大投資，中西部的銷售貢獻也出現了明顯的抬升，佔比從2017年的4%大幅增長至18%；其中西安的銷售貢獻達到了108.5億元，佔總量的9%。未來中南還可以適當加大粵港澳地區的佈局，從而使其的銷售分佈更加平均，以降低市場風險。
投資：合作力度逐步加大珠三角投資比重增加
2018年中南置地積極拿地，新增項目111個，新增土地儲備建築面積達到了1595.3萬平方米，同比增長6%；拿地銷售面積比達到了1.4。從拿地方式來看，中南置地不斷通過合作拿地、小股操盤等方式擴張，在提高市場佔有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，在中南置地獲取的111幅地塊中，有85塊為合作開發，數量佔比達到了77%，全年新增項目的權益面積佔比為53%，相較於2017全年新增項目68%的權益比例進一步下降。
從區域佈局來看，2018年中南置地二線城市的拿地建築面積佔比達到了37%，比2017年增加了10個百分點。此外長三角區域依舊為中南主要的投資區域，佔比達到了52%，其中寧波、南通的新增拿地建面均超過了150萬，分別佔到了總量的12%、9%。值得注意的是，2018年中南加大了珠三角地區的投資，新增建面佔比達到了9%，相比2017年增加了8個百分點。這主要是因為中南於佛山拿地較多，新增拿地建面達到了57.7萬平方米；此外還新進入惠州、梅州、泉州等熱點三線城市。通過加大珠三角熱點城市佈局，中南的土儲結構更為均衡。
通過不斷地加倉擴儲，截止2018年底中南擁有在建開發項目規劃建築面積2807萬平方米，未開工項目規劃建築面積1518萬平方米，約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備，為未來企業的業績更快增長奠定基礎。
財務：2020年股東淨利增長1060%淨負債率有待進一步下降
2018年中南建設營業收入401.10億元，同比增長了31%；毛利潤為78.45億元，大幅增長了55%；毛利率19.56%，同比增長了3.03個百分點，其中房地產業務毛利率達到了20.23%，同比增長了4.37個百分點，未來毛利率水平有待進一步提升。
2018年中南建設淨利潤為23.13億元，大幅增長271.6%；股東淨利潤同比增長219%至21.93億元，中南還計劃2020年股東淨利潤將相比2017年增長1060%。雖然中南建設2018年實現了利潤規模的快速增長，但從淨利率來看僅為5.77%，未來還有改善空間。
為了進一步推動企業的擴張，中南建設在融資方面也積極佈局，不斷拓寬融資渠道，2018年中南共獲得銀行授信額度1182.53億元，其中已使用授信額度為348.6億元，剩餘授信額度為833.93億元。除了銀行授信外，中南還使用了公司債、資管、信託及ABS等等，未來還將積極開拓海外債、尾款ABN、保理ABS等進一步拓寬融資渠道。多元化的融資渠道，不僅為中南建設帶來充沛的貨幣資金，也進一步改善了企業財務結構，提升了抗風險能力。
此外，中南也通過快週轉的運營方式，快速回籠資金，目前中南項目從獲取到銷售的平均週期保持在7到8個月，2018年經營性現金流入971.4億元，是總有息負債的1.7倍。在積極融資及快週轉的運營下，2018年中南持有現金達204.2億元，相對2017年增加43%；現金短債比上升至1.13；淨負債率同比下滑23個百分點至192%。但總體來看，目前中南建設的淨負債率水平依然維持行業較高位置，未來仍然有待進一步的改善。
建築業務：地產+建築雙輪驅動更好推動主業發展
除地產板塊外，中南建設在建築業務領域也取得了不錯的成績。2018年中南建築新承接項目預計合同金額366.5億元，同比增長24%，其中3億元以上項目超過30個，在新增合同額中佔比58%。此外，2018年中南還成功新中標了17個PPP項目，合同金額超250億元。通過地產與建築的雙翼協同發展，中南不僅獲取了多角度的贏利點，同時也能夠更好地把控成本及建設質量，從而進一步推動地產主業的發展。
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