樂居財經 王蒙塵 發自深圳
2018年，對於“地產中年油膩男”華潤置地（01109.HK）來說，是一個有故事的年份。
這一年，華潤置地銷售規模首次突破2000億大關；“掌舵人”吳向東離職傳聞不斷（於2019年2月坐實），並帶來一場不大不小的人事震盪；唐勇接手空缺了7年的董事長之位，華潤置地進入“唐勇時代”。
不過，華潤置地的中年焦慮也隨之而來。這一點，從日前發佈的年報中也可窺見一斑。
雙輪不均衡：開發弱於投資
華潤置地的2018成績單看上去還算漂亮。根據年報，2018年，華潤置地總收入同比增長19%至1210億元，其中，物業開發同比增長18%至1050億元，投資物業租金收入同比增長25%至95億元，成為繼萬達之後，行業第二個租金收入近百億的房企。
在規模擴張的同時，盈利能力也在持續提升。2018年，華潤置地綜合毛利率為43.4%，相比2017年的40.2%上升3.2個點。其中，物業開發業務的毛利率由2017年的39.7%提升為42.9%，投資物業（包括酒店經營）的毛利率由2017年的61.4%上升至65.9%。
華潤置地一直實施開發和投資的雙輪驅動戰略，但從營收和毛利率上看，投資業務的表現要明顯優於開發業務。
2018年，華潤置地合約銷售金額同比增長22%至2106.8億元，行業排名第9，保住了前十的地位。
不過，這一規模已經被碧桂園、萬科、恆大、融創、保利這些4000億級的企業甩了好幾條街。2019年，華潤置地將銷售目標定為2420億。在前有堵截、後有追兵的情況下，如何才能保持不從第一陣營掉隊，恐怕是唐勇不得不認真考慮的問題。
再次踏空，1500億“補倉”
另一個比較尷尬的是，在全國六大區域中，華潤置地總部所在的華南大區在2018年銷售金額貢獻中排名第二，僅佔比23.2%，僅比第三名華東大區高出一個百分點。
2017-2018年，很多房企受惠於粵港澳大灣區的發展。這意味著，華潤置地再一次在區域佈局上錯失良機。
在華潤髮展的歷史上，區域佈局上的“踏空”不止發生這一次。如2010年，一二線城市樓市受到嚴厲調控，華潤置地根據對市場形勢的判斷，開始向三四線城市轉向，同時收縮一線城市投資。數據顯示，當年其開發業務銷售額僅226億，行業排名第15位，是華潤置地近10年來排名最低的一年。2013年，華潤置地從三四線全面迴歸一二線城市，卻又錯過了“棚改”機遇，以碧桂園和恆大為代表的全區域佈局房企，成為增長最迅猛的企業。
為了抓住大灣區紅利，華潤2018年大手筆拿地。據年報數據，2018年，華潤置地共斥資1513億元拿地，進入70個城市，新增103個項目，計容建面積2213萬平方米，而2016年和2017年公司新增土儲分別為1052萬平方米和1196.6萬平方米。
截至2018年末，華潤置地土儲總面積為5957萬平方米，足夠華潤置地未來3年的開發。其中，華南大區的土地儲備為建築面積1371萬平方米，在六大區域中排名第一。大灣區成為華潤置地“補倉”的戰略重心。
千億拿地B面：有息負債增長28%
作為僅有的幾家2018年全年土地購置支出超出2017年的開發商，華潤置地顯示出了對於規模擴張的急迫性。但是，如何在實現規模擴張的同時，實現財務穩健？這也是華潤置地的中年焦慮之一。
年報顯示，截至2018年末，華潤置地負債總額為4750.39億元，總資產6557億元，以此計算，資產負債率為72.44%；而2015-2017年底的負債總額分別為2574億元、2879億元和4021億元。以此推算，華潤置地的負債三年內增長了2176億元，複合增長率為84.54%。
據申萬宏源計算，2018年末，華潤置地淨負債率上升0.7個百分點至37%，同期總有息負債同比增長28%至1350億元。不過，華潤的融資成本是其一大優勢。儘管2108年的平均融資成本上升30個基點至4.47%，但仍處於行業較低水平。
另據WIND數據顯示，華潤置地近5年的流動比率和速動比率呈現整體下滑趨勢。
土地儲備向來是一把雙刃劍。踏準市場節奏，就能大獲豐收；一旦遭遇市場轉淡或嚴厲調控，公司將面臨龐大的現金流和負債壓力。
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