圖文 | 克而瑞福州
4月19日上午，長樂區舉行了第二次土地公開出讓，集中出讓濱海新城4幅地塊，其中2幅為商住地塊，1幅為商業地塊，1幅為旅館地塊。整場土拍歷時20分鐘，3幅地塊分別由福建恆榮置業、及兩位個人競買人摘得，共攬金3.304億。而2019拍-6號地因報名人數不足取消出讓。據瞭解，有恆榮、福建新東湖等十家競買人報名參加本場土拍。
地塊起拍樓價“腰斬”，企業參拍熱情卻不高？
回顧2019年開春以來，經歷的幾場土拍，會發現企業拿地的熱情又回來了，除了2018年土地市場低迷房企土儲不足外，供地起拍價下調及條件放寬也是“點燃”企業拿地熱情的重要原因之一。
2017-2018年，濱海新城板塊內拍賣成交了2幅地塊，起拍樓面價均在4000-5000元/㎡，此次出讓的2幅商住用地起拍樓面價在2400-2500元/㎡，樓價可以說近乎腰斬。且之前長樂土拍均要求限售3-5年，這次沒有這項限制。而2019拍-6號地塊仍因人數不足而取消出讓，2019拍-7號地塊僅有2家競買人報名。簡而言之，起拍樓面價下調一半，條件也有放鬆，但兩幅地塊企業的參拍熱情都不高，為何？
一是地塊本身條件限制，兩幅商住地塊周邊仍處於開發階段，地塊3公里內的教育、商業、醫療等配套相對匱乏。目前地塊周邊較荒蕪，有大範圍拆遷建設中。兩塊地回購部分別達3.45萬㎡（含人才房+租賃用房，佔總建面70%），3.3萬㎡（均為人才用房，佔總建面50%），實際可售面積較少。
二是板塊內存量較大，多個待入市項目，未來去化存在壓力；目前板塊內市場較為低迷，各項目去化緩慢，可能會拉長項目去化時間。
三是未來供地量大，企業選擇性多。我們已知4月下旬-5月就有7場土拍，半個月內一大波土地將批量出讓，包括中心城區、馬尾、高新區、福清、連江等等，其中不乏有核心區域的優質地塊，企業拿地選擇性多，擇優入手是必然。
那麼，位置相鄰的兩幅地塊的為何7號地塊成交，6號地無人問津？我們對比兩幅地塊參數，6號地可售部分僅餘1.48萬㎡，7號地可售為3.3萬㎡。6號地南側有一幅旅館用地（2019拍-9號），故相比之下7號地塊更為方正，易於開發。
綜合而言，價格低非房企拿地直接因素，當前房企拿地更為理性，除了價格合理外，主要從地塊本身條件，及地塊後續開發後，能否迅速回流資金，及實現利潤等方面來綜合考量。接下來大福州各地將有大批土地供應，其中不乏優質的地塊，企業的選擇更多。正如我們之前所言，土拍市場分化趨勢已顯現，中心城區、及部分核心區域熱度高，而外圍板塊存量大區域，則關注度較低。
以下為2幅出讓商住地塊成交詳情
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