2018年是我國房地產調控政策出臺最為頻繁的一年，全年房地產調控共計450次，同比2017年上漲75%，刷新歷史紀錄。在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產市場也從之前的“高溫”狀態逐漸“退燒”。為尋找長效機制，2019年有更多城市成為樓市“因城施策”的一員。在這種暖風勁吹的政策環境下，樓市能否一改2018年下半年以來的頹勢？
因城施政 穩字當頭
進入今年，地方政府針對樓市的調配措施和調控政策仍在陸續發佈，調控方向鬆緊並存，但總體基調以穩為主。
1月開始，海口、廣州、西安、大連、常州等城市陸續發佈了人才引進政策。例如，海口放寬人才落戶的學歷年齡限制，發佈引進人才住房保障細則，購房補貼最高6萬/年；西安取消本科學歷落戶年齡限制；廣州市放寬引進人才的落戶限制。此外，合肥、南京、青島等市下調房貸利率上浮比例；安徽阜陽在出讓土地的條件中取消了限價；北京取消企業之間存量非住宅買賣合同網上籤約要求。
與此同時，還有多地樓市調控政策持續從緊。其中，深圳、上海均提出做好穩房價、穩租金、穩預期工作；鄭州、貴州則強調加大房地產市場監管力度，整治市場亂象；南京回應“房價突破限價”一事，並稱將繼續貫徹中央關於堅決遏制房價上漲的重要決策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控政策不動搖，力度不放鬆。
對此，有業內人士分析認為，雖然各地樓市政策出現了不同程度的調整，但主要還是因地制宜，“房住不炒”的基本面並未出現變化。結合各地的落戶新政來看，本質還在於優化人口結構，以真實的居住需求帶動本地樓市的發展。
“當前政策走向的邏輯是清晰的，會分為五步走。第一步，不收緊，即沒有打壓的含義。第二步，處理政策瑕疵，類似搖號、限價、限售等政策。第三步，二套房的認定標準會調整，即針對改善型需求先放開。第四步，限貸政策嘗試放鬆，但這個會根據各地的房價和交易情況決定。第五步，放鬆限購，尤其是在社保繳納等方面有嘗試。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《新產經》。
2019年政府工作報告中提到，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮、棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。
可以發現，目前的房地產調控思路已從過去的”一刀切”“約談”，轉變為“一城一策”，地方政府擁有更大的調控自主權，調控主體責任也從部委下放到地方政府。房價報復性上漲的歷史將難再現，“穩”將成為未來各地樓市調控政策的主基調。
“房地產行業承載著經濟增長和地方財政收入等社會經濟發展命脈。房地產市場調控政策目標是維護房價上漲，並不是真正打壓高房價，房價上漲符合社會利益。”中研普華研究員孫金鋒在接受《新產經》採訪時表示，央行“寬鬆”貨幣政策引起大量資本投進房地產市場，而銀行寬鬆信貸政策促進購房者加槓桿買房投資。2019年在住房供給普遍增加以及部分城市“因城施策”的政策調整背景下，未來各線城市房地產市場將延續分化。
局部回暖 整體降溫
春節過後，一些地方樓市成交活躍度升高、個別項目房價上調，出現千人看房、土拍升溫等跡象。其中，蘇州（樓盤）土拍市場重回“爭搶模式”，一天成交近百億元人民幣。隨後，無錫（樓盤）、南京、蚌埠等地相繼傳出在售樓盤漲價的消息，市場情緒隱隱活躍。“廣州（樓盤）再出新地王”“深圳（樓盤）8000萬豪宅秒光”“南京（樓盤）3000人看房團”的消息也不斷攪起波瀾。
“市場不會太悲觀，雖然是局部市場，但至少也說明觀望情緒是在減弱的，類似表現會帶動更多人積極入市。所以接下來對於房地產市場的判斷，會比原先的判斷相對樂觀點。”嚴躍進表示，市場走勢預計會呈現前冷後暖態勢，預計到2019年5月份市場會有一波小高峰。
“房地產市場調控政策收緊，而土地溢價率依然大幅增長。房地產開發中土地價格佔總成本約36%以上，土地價格大幅上漲導致房價攀升動力明顯增加。高地價與高房價利益關係無法解決，未來房價也不可能會出現大幅下降。受房地產調控政策影響，房地產市場兩極分化明顯，全民紅利逐步消失。”孫金鋒分析稱，未來一線城市新增供給量預計將顯著增加，二線城市供給量整體小幅增長。過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，未來三四線城市供應量回落分化。
儘管樓市“異動”頻頻，“回暖”聲音不斷。但從全國來看，總體上仍處於降溫狀態。一方面，房價漲幅繼續收窄。中國指數研究院數據顯示，2月中國100個受監測城市房價平穩，新建住宅平均價格為14724元/平方米，環比上漲0.10%，漲幅較上月回落。百城中有39個城市房價環比下跌，較上月增加，其中三四線城市佔比達到七成。
另一方面，在成交量方面，受春節假期影響，樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數據顯示，2月，全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年同期降幅達28%。其中，一線城市成交89萬平方米，環比下降57%，同比上漲12%。二三線城市總體成交面積環比下降53%，同比下跌31%，多數城市的成交依舊下行。
克而瑞研究中心報告指出，基於前期需求、購買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續一段時間，難改總體市場下行調整的大趨勢，三四線城市也將面臨更大的調整壓力。
而在談及房地產政策未來的走向時，中原地產首席分析師張大偉表示，房地產政策方面調控最嚴的時期已經過去。2019年，全國可能出現一輪微調潮，至少30個城市會出臺房地產調控政策，這也將標誌著本輪樓市調控全面見底。
嚴躍進則認為，從當前房地產市場的導向看，因城施策方面會有很多細分動作，預計全國很多城市在2019年會有各類政策，類似政策不簡單體現為放鬆，但肯定會有放鬆的內容。
此外，他還進一步指出，從住房保障角度看，依然會和租賃市場進行結合，後續租賃市場發展的力度會強化。針對租賃市場會有各類配套型政策，總體上符合市場預期，尤其是刺激需求方面。從細節上看，不排除環京環滬等城市是有放鬆的跡象的，類似跡象很大程度上也是考慮到當前市場交易下行壓力較大。後續樓市定調依然是平穩，若是出現炒作，也還是會有管控內容，類似此前蘇州對於中介領域的管控等。
孫金鋒也表示，對於房地產市場，在調控效果差異明顯、樓市走勢出現分化的情況下，既要堅持樓市調控的大方向不動搖，保持政策的連續性和穩定性，又要根據宏觀經濟和房地產市場主要矛盾的新變化、新特點，適時適機對部分政策措施進行微調。“政策微調的目的是為了保持房地產市場的相對平穩發展，避免市場波動過大，‘房住不炒’和‘租購併舉’的基調不會改變，抑制投機、穩定房價的政策初心也不會動搖。”
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