年報系列點評之三十九
在管面積達1.7億平方米；物業服務板塊仍是收入和利潤主要來源；利潤率處在行業較低水平。
克而瑞研究中心 房玲、馬娟
作為物業行業的老牌企業，近年來綠城服務發展迅速，各項指標穩步增長。2018年，綠城服務收入同比上漲30.5%至67.1億元，位列行業前列。其中，物業服務板塊收入佔比雖有下滑，但仍然是其最大收入來源，2018年收入貢獻率達66.5%；高溢價的園區服務和諮詢服務板收入貢獻率均有提升，企業收入結構進一步調整。
利潤規模繼續增大，2018年毛利潤和淨利潤分別達12.0億元和4.7億元，同比分別增長26.6%和18.8%。其中，物業服務毛利潤同比上升27.0%至5.1億元，佔總毛利潤的42.3%。近5年毛利率和淨利率分別維持在18.0%和7.0%左右，明顯低於同類型企業，未來如何在保持收入規模擴張的同時，控本增效將成為其發展重點。在管面積體量突出，同比增長23.7%達1.7億平方米，儲備面積達1.9億平方米，連續5年儲備面積高於在管面積，為企業未來發展奠定了基礎。
財務：收入增至67.1億元，利潤率低位運行
綠城服務2018年實現收入67.1億元，處在行業領先水平，同比上漲30.5%，5年複合增長率達32.1%。 綠城服務收入主要來源於物業服務、園區服務和諮詢服務3個業務，物業服務收入持續貢獻最大。其中，物業服務板塊收入高達44.6億元，同比增長25.3%；園區服務和諮詢服務收入2018年分別同比增長45.5%和38.1%至13.1億元和9.4億元。
從其近5年收入結構分佈來看，物業服務和諮詢服務2個板塊收入佔比成不斷下滑趨勢，而園區服務板塊擴張迅速，收入佔比持續增長，收入結構不斷調整。2018年，物業服務收入佔比同比微降2.8個百分點至66.5%；園區服務收入佔比繼續上升2.0個百分點至19.5%；諮詢服務收入佔比與2017年基本持平。
利潤規模持續增加，但利潤率水平有待提升。2018年，綠城服務毛利潤和淨利潤繼續增大，分別達12.0億元和4.7億元，同比分別增長26.6%和18.8%。其中，物業服務毛利潤2018年同比上升27.0%至5.1億元，佔總毛利潤的42.3%，仍是其最大利潤來源；園區服務和諮詢服務板塊毛利潤貢獻率相當，分別為27.9%和29.8%。
綠城服務近5年毛利率和淨利率分別維持在18.0%和7.0%左右，明顯低於同類型企業。自2016年上市以來，綠城服務毛利率和淨利率連續3年下滑。2018年， 由於園區服務毛利率同比減少8.0個百分點至25.5%，導致其整體毛利率同比下降0.6個百分點至17.8%；淨利率同比減少0.7個百分點至6.9%。其利潤率水平與在港上市的物業公司2018年28.8%的平均毛利率和13.4%的淨利率仍有較大差距。
綠城服務利潤率低水平一方面是由於利潤率較低、且為包乾制計費的物業服務板塊利潤佔比較大，高溢價的園區服務和諮詢服務利潤佔比則相對較少；另一方面綠城服務業務規模和員工數量的持續增加也帶來了銷售成本和行政成本的不斷上升，如2018年其人員平均成本達83837元/人/年，在行業中相對較高。未來，在保持收入規模擴張的同時，如何控本增效將成為其發展重點。
基礎服務：在管面積達1.7億㎡，項目儲備豐富
綠城服務的基礎業務板塊-物業服務在管項目體量不斷增長，2018年在管項目達1236個，在管面積達1.7億平方米，同比增長23.7%，在管體量較為突出。同時，綠城服務也積極向存量市場拓展，提升在管面積，並涉及多種業態，簽下以無錫國際金融中心、西安中核長安等地標性超高建築體，併為上海浦東國際機場、溫州機場等開展專項。
儲備面積達1.9億平方米，連續5年儲備面積高於在管面積，為綠城服務未來收入和利潤的增長奠定了基礎。
從綠城服務物業在管項目分佈來看，2018年與2017年基本持平。作為杭州起家的物業公司，大杭州（杭州、餘姚）和長三角區域仍然是其收入貢獻最高的區域，貢獻率分別為35.7%和29.7%，其中，杭州單城市收入貢獻率達30.1%。就面積分布來看，長三角區域在管面積佔比遠高於其他區域，2018年達37.0%。大杭州區域在管面積佔比2018年為23.5%，位列第二，其中杭州在管面積佔比達16.6%。
增值服務： 園區服務收入45.5%同比增速最快
作為綠城服務增速最快的板塊，園區服務2018年實現收入13.1億元，同比增加45.5%，對企業收入貢獻度不斷增大。園區服務服務涵蓋園區產品及服務、居家生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務和文化教育服務5個部分。其中，物業資產管理服務部分對該板塊收入貢獻率最高，佔比超5成，2018年收入達7.2億元，同比上漲43.5%。 該部門收入主要源於綠城租售中心二手房門店置換服務和車位業務服務帶來的收入。
另外，隨著綠城服務幸福產品系列、幸福綠城APP、新零售門店和綠閃電配送體系等服務的不斷深化，園區產品和服務部分2018年實現收入2.4億元，同比增長近30.0%，但該部分對板塊收入貢獻率則下降至18.5%。與此同時，園區空間服務部分收入同比銳增88.2%至2.3億元，收入貢獻率也同比增加4.0個百分點至17.5%。
此外，2018年綠城服務中的諮詢服務板塊穩步增加，收入和毛利潤分別同比上漲38.1%和45.6%至9.4億元和3.6億元。其中，在建物業服務和管理諮詢服務部分項目增漲都近翻番，均超400個。
作為該板塊收入的支柱部分在建物業服務2018年收入接近8.0億元，為該板塊貢獻83.8%的收入。此外，管理諮詢服務收入同比增長41.0%至1.6億元，收入貢獻率達16.2%。總結
綠城服務自2016年上市以來，收入、在管面積和利潤規模都有新的突破，表現亮眼。但與此同時，其較低的毛利率和淨利率一直處在行業較低水平，企業利潤率水平有待進一步提升。此外，綠城服務因一些事件品牌受到了較大沖擊，事件過後，綠城服務是否可以延續之前穩步增長態勢，仍未可知。
— END —
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
克而瑞地產研究|cricyjzx
易居企業集團的專業研究部門
專注地產行業研究和企業探索
連續十年發佈房企銷售排行榜
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
