房價上漲，究竟是受利率、供需、庫存這些客觀條件影響，還是受人們的心理預期驅動？
大部分人都認為是前者，回顧過去十多年以來的房價走勢，一方面，城鎮化帶來的人口進城紅利，使一二線城市的房源變得越來越搶手，供需成為主導市場走向的重要因素，另一方面，在限購、限售等門檻還沒有大面積鋪開時，投機資金可以在樓市中予取予求，也在某種程度上推高了房價。
但我們更應該重視一個事實：正因為過去這麼多年所有人都看漲房價，他們的信心在樓市不斷的上漲中得到強化，最終讓買房這個行為變得順理成章。
所以，研究購房者的預期也很重要，4月12日，安居客房產研究院發佈《2019年一季度樓市總結報告》，報告顯示，2018年10月見底之後，購房者信心指數逐漸上揚，2019年2月購房者信心指數為107.6，環比上升5.0%，而在3月份，這個數字上漲到了111.9。
另外，該機構還做了一份調查，調查結果顯示，67.7%的受訪者認為一二線城市短期內房價穩定，未來還會繼續上漲。
這份數據有點出乎意料，開年至今，樓市情緒確實回暖了，但購房者們的心思居然躁動到了這種地步，如果近七成的市場參與者都預期未來房價必漲，是不是說明2019年樓市“大局已定”了？
當然不是，上文已經說了，這種情緒上的變化，是受到多年以來房價上漲的思維慣性影響，也就是說，購房者的信心來源並不是今年成交量有多高，或者投機效應有多浮躁，而是參考過去每次房價上漲前的一些跡象，用歷史經驗來推測接下來的市場變化。
這種思路不能說完全錯誤，但已經不適用於2019年的市場，購房者的情緒再樂觀，也擋不住大趨勢的下行，數據顯示，從一線城市房價租金比來看，在2008年初的時候只有30倍，而在2018年末的時候已經高達60倍，以此來對樓市進行估值，顯然處於絕對高位。
估值高是什麼意思呢？一個字：貴。
京滬深暫且放在一邊，新一線城市現在普遍兩萬以上的均價，三四線城市動輒破萬的房價，居民槓桿率十年間已經漲到了50%，哪怕對比國際上的標準，也都逼近了購房者們能承受的極限，我們也很難相信，在這麼高的買房壓力下，購房者的信心從何而來？這份調查針對的是什麼人群？
還有一個細節值得注意，這份報告說該指數連續6個月回升，是自去年十月份開始的。
如果我們回顧一下2018年樓市的結構，不難發現，市場情緒的變化也是以半年為界的，上半年搶房成風，跟現在如出一轍，下半年就變得冷冷清清，假如按照這樣的經驗，信心指數已經連漲半年之後，是不是又該進入下行通道了？
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
