4月9日，福州市不動產登記和交易中心官網公示了一張預售許可證，鼓樓區五四北路西側民都商住樓（宣傳名：省體小時代）取得預售證，一共只有7885.52m²，總套數166套，其中住宅140套，樓高九層。該樓盤已經是現房，2018年6月便已辦理分戶驗收。
從區位上說，該樓盤位於福建省體育中心北側、五四路西側，屬於鼓樓區地界，五四路CBD近在咫尺，稱得上福州市中心地段。目前附近沒有地鐵站，但是規劃有地鐵3號線、9號線經過。由於地處鼓樓區，教育配套要比晉安區更好一些，周邊有錢塘小學屏北分校、屏山小學。
從售價上看，備案價在2.1-2.3萬之間，鼓樓區的一手房，僅僅2萬出頭的單價，戶型在45m²左右，公攤率24.6%，總價一百萬可以買一套福州市中心的房子，稱得上十分令人驚訝。於是，預售證發出後，不斷有人後臺問我，這個是不是很便宜？
那麼，這個價格便宜不便宜，要對比一下才知道。首先，這是一個只有單棟樓的項目，沒有小區，這樣的樓盤在五四路、北二環沿線有不少。我們可以對比以下例子：
鉑晶時代，位於華林路和北二環交叉口東北側，福州汽車北站南側，如今實際二手成交價在15000左右。
龍城廣場，位於火車站南廣場南側、福州汽車北站北側。
錦繡福城，位於華林路與六一路交叉口西北側。
由此可見，這些只有單價低的單棟樓項目並不罕見，屬於正常價位。優點在於地段好、單價低、地鐵房，缺點在於只有一棟樓，沒有小區環境。這些樓盤也是成為不少在福州工作，想買房資金又不寬裕的外地人的理想選擇。
民都商住樓和上述這些例子相比，地段差不多、價格也差不多，其劣勢在於目前沒有地鐵，優勢在於屬於鼓樓區地界，學區更好，且是一手新房。總體而言，一手房總是更有吸引力一些。
對比完了晉安區，我們在對比一下鼓樓區，和五四路上一些同樣的單棟樓小戶型的二手房相比，顯然民都商住樓要便宜上不少。再同那棟五四路上眾所周知的著名爛尾樓聲稱要賣4萬相比，簡直是一個天上一個地下。
甚至再對比一下地段差很遠的地方的一些小戶型次新房，你也會發現民都商住樓這個價格真是便宜太多了。
接著在對比一下民都商住樓附近一些小區的價格，大多是一些樓齡20年以上的老舊小區。顯然價格也是便宜了不少。哪怕沒有小區環境，但是住著總是比老破舊要舒服吧。
由此可見，當前民都商住樓這個價格還是相當便宜的，而且三環內必須公證搖號銷售，需要注意的是，雖然名字叫做“商住樓”，但是這是住宅，而非辦公樓，是可以落戶讀書的。預計今後學區劃片較有可能是錢塘小學屏北分校和屏東中學屏北分校。
但是，經過對比我們也發現，民都商住樓售價便宜是便宜，要說非常低倒也說不上，因為二手房價下跌以後，也不乏地段好單價低的性價比之選，福州市區優質地段總價不到一百萬的單身公寓並不是沒有的。考慮到當前還是一種紛亂的局面，有合理報價也有坑人報價，自己擦亮眼睛不要被騙才是最重要的。
最後，肯定有人要問我這個盤值不值得買，能不能買來投資了。關於投資這個問題，說過多次如今的價位下，在福州買房絕不是好的投資選擇。那麼，就民都商住樓而言，這個項目本身價格比其他樓盤低得多，適合投資嗎？我們先做一個假設，如果這時候你賣的是這個樓盤的二手房，45m²大概能賣120萬多。如今總價100萬左右，倘若今後兩三年房價不再下跌，你有20多萬的盈利空間（並不是很大），其中還要扣掉稅費、公維金、銀行利息等等。如果房價繼續下跌，那顯然單靠房租收益率還不如銀行利息多。
因此，從投資角度上說，雖然買入價格較低，卻仍然要承擔房價繼續下跌的風險。但是，比起把這100萬扔到閩侯買同樣一套小房子，買在鼓樓中心地段顯然風險要低得多，至少你以後賣出去的難度並不大。
總體而言，該項目最適合在福州工作的外地剛需家庭購買，從網上搜到的該項目戶型圖來看，45m²是兩房一廳一衛一陽臺的結構，兩房中有一個小房間可以用作兒童房，雖然居住有些侷促，但是也夠一家三口生活，仍不失為一個溫馨的家。
對於工資不高、首付不多的外地家庭而言，不僅是留在福州的希望，而且是可以留在福州市中心生活的希望。今後如果收入大幅增加，有能力換房，將其賣出也並不困難。如果依然換不起房也不必太過灰心，畢竟該樓盤地處鼓樓區，工作、生活、購物、出行都十分方便，而且該樓盤的學區要比茶亭那塊賣4萬多還要加價的房子更好，孩子讀書也無需擔憂。
房子是用來住的，不是用來炒的，屆時如果能夠好好執行公證搖號銷售，福州市的政策也保障了無房剛需優先，算來可以解決140戶家庭的住房苦惱。還記得本號寫過的那篇福州市區2萬以下的房子哪裡有嗎？這也算是新增了一個不錯的例子吧。
對於這個樓盤的前世今生，的確有一點神秘感，有網友稱是2000年拿的地，如果屬實那麼土地使用年限還剩下51年。至於其他的問題，既然如今房子蓋好驗收，顯然不是爛尾樓，並且福州市不動產登記中心能夠發出預售證，說明相應手續是完善的。
另外，必須強調的是，備案價即上限價，可以降價不能突破，在當前大家都已經清晰明瞭地知悉備案價格，並且引起廣泛關注的情況下，如果還敢頂風作案，肆意加價，必然會受到集中投訴舉報。該地塊是早期拿地，地價十分低廉，因此給予了較低的備案價，當前福州備案價標準都是由各部門聯合組成控價小組進行管控，對於低地價樓盤自然會給予更低的限價標準。
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