4月9日，福州市不动产登记和交易中心官网公示了一张预售许可证，鼓楼区五四北路西侧民都商住楼（宣传名：省体小时代）取得预售证，一共只有7885.52m²，总套数166套，其中住宅140套，楼高九层。该楼盘已经是现房，2018年6月便已办理分户验收。
从区位上说，该楼盘位于福建省体育中心北侧、五四路西侧，属于鼓楼区地界，五四路CBD近在咫尺，称得上福州市中心地段。目前附近没有地铁站，但是规划有地铁3号线、9号线经过。由于地处鼓楼区，教育配套要比晋安区更好一些，周边有钱塘小学屏北分校、屏山小学。
从售价上看，备案价在2.1-2.3万之间，鼓楼区的一手房，仅仅2万出头的单价，户型在45m²左右，公摊率24.6%，总价一百万可以买一套福州市中心的房子，称得上十分令人惊讶。于是，预售证发出后，不断有人后台问我，这个是不是很便宜？
那么，这个价格便宜不便宜，要对比一下才知道。首先，这是一个只有单栋楼的项目，没有小区，这样的楼盘在五四路、北二环沿线有不少。我们可以对比以下例子：
铂晶时代，位于华林路和北二环交叉口东北侧，福州汽车北站南侧，如今实际二手成交价在15000左右。
龙城广场，位于火车站南广场南侧、福州汽车北站北侧。
锦绣福城，位于华林路与六一路交叉口西北侧。
由此可见，这些只有单价低的单栋楼项目并不罕见，属于正常价位。优点在于地段好、单价低、地铁房，缺点在于只有一栋楼，没有小区环境。这些楼盘也是成为不少在福州工作，想买房资金又不宽裕的外地人的理想选择。
民都商住楼和上述这些例子相比，地段差不多、价格也差不多，其劣势在于目前没有地铁，优势在于属于鼓楼区地界，学区更好，且是一手新房。总体而言，一手房总是更有吸引力一些。
对比完了晋安区，我们在对比一下鼓楼区，和五四路上一些同样的单栋楼小户型的二手房相比，显然民都商住楼要便宜上不少。再同那栋五四路上众所周知的著名烂尾楼声称要卖4万相比，简直是一个天上一个地下。
甚至再对比一下地段差很远的地方的一些小户型次新房，你也会发现民都商住楼这个价格真是便宜太多了。
接着在对比一下民都商住楼附近一些小区的价格，大多是一些楼龄20年以上的老旧小区。显然价格也是便宜了不少。哪怕没有小区环境，但是住着总是比老破旧要舒服吧。
由此可见，当前民都商住楼这个价格还是相当便宜的，而且三环内必须公证摇号销售，需要注意的是，虽然名字叫做“商住楼”，但是这是住宅，而非办公楼，是可以落户读书的。预计今后学区划片较有可能是钱塘小学屏北分校和屏东中学屏北分校。
但是，经过对比我们也发现，民都商住楼售价便宜是便宜，要说非常低倒也说不上，因为二手房价下跌以后，也不乏地段好单价低的性价比之选，福州市区优质地段总价不到一百万的单身公寓并不是没有的。考虑到当前还是一种纷乱的局面，有合理报价也有坑人报价，自己擦亮眼睛不要被骗才是最重要的。
最后，肯定有人要问我这个盘值不值得买，能不能买来投资了。关于投资这个问题，说过多次如今的价位下，在福州买房绝不是好的投资选择。那么，就民都商住楼而言，这个项目本身价格比其他楼盘低得多，适合投资吗？我们先做一个假设，如果这时候你卖的是这个楼盘的二手房，45m²大概能卖120万多。如今总价100万左右，倘若今后两三年房价不再下跌，你有20多万的盈利空间（并不是很大），其中还要扣掉税费、公维金、银行利息等等。如果房价继续下跌，那显然单靠房租收益率还不如银行利息多。
因此，从投资角度上说，虽然买入价格较低，却仍然要承担房价继续下跌的风险。但是，比起把这100万扔到闽侯买同样一套小房子，买在鼓楼中心地段显然风险要低得多，至少你以后卖出去的难度并不大。
总体而言，该项目最适合在福州工作的外地刚需家庭购买，从网上搜到的该项目户型图来看，45m²是两房一厅一卫一阳台的结构，两房中有一个小房间可以用作儿童房，虽然居住有些局促，但是也够一家三口生活，仍不失为一个温馨的家。
对于工资不高、首付不多的外地家庭而言，不仅是留在福州的希望，而且是可以留在福州市中心生活的希望。今后如果收入大幅增加，有能力换房，将其卖出也并不困难。如果依然换不起房也不必太过灰心，毕竟该楼盘地处鼓楼区，工作、生活、购物、出行都十分方便，而且该楼盘的学区要比茶亭那块卖4万多还要加价的房子更好，孩子读书也无需担忧。
房子是用来住的，不是用来炒的，届时如果能够好好执行公证摇号销售，福州市的政策也保障了无房刚需优先，算来可以解决140户家庭的住房苦恼。还记得本号写过的那篇福州市区2万以下的房子哪里有吗？这也算是新增了一个不错的例子吧。
对于这个楼盘的前世今生，的确有一点神秘感，有网友称是2000年拿的地，如果属实那么土地使用年限还剩下51年。至于其他的问题，既然如今房子盖好验收，显然不是烂尾楼，并且福州市不动产登记中心能够发出预售证，说明相应手续是完善的。
另外，必须强调的是，备案价即上限价，可以降价不能突破，在当前大家都已经清晰明了地知悉备案价格，并且引起广泛关注的情况下，如果还敢顶风作案，肆意加价，必然会受到集中投诉举报。该地块是早期拿地，地价十分低廉，因此给予了较低的备案价，当前福州备案价标准都是由各部门联合组成控价小组进行管控，对于低地价楼盘自然会给予更低的限价标准。
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