從全球的角度來看，股票、固定收益和房地產都是主要且佔比較大的資產類別之一，而房地產作為優質資產，在全球資產配置裡扮演著重要的角色。
國內一二線城市房地產市場接近飽和，套利空間逼仄，樓市前景並不明朗。三四線城市房產庫存較豐厚，但升值空間難言。在資本逐利性的“驅使下”，資金還是會流向成長空間大、正處於初級階段的房地產市場。近年來，國人已不滿足於境內房地產的配置，越來越多的多金人群在全球房地產市場“大展身手”。
尤其是全球新興市場，在經濟發展增速較快的過程中，資產價值與投資收益非常顯著，目前可謂是新興市場的紅利期，從固定資產等大類資產逐級開始的資產價格一直在快速上漲。從經濟發展角度看，地產屬於重要的生產要素，在資產價值中處於絕對的上游，從長遠看雖然變現能力較弱，但可溢價空間也是最大的。
同時，將房地產加入到資產組合中，可以增加投資組合的多樣性和穩定性。美國房地產資產種類多樣，不同類別的房地產具有不同的收益和風險，投資人可以根據自身的抗壓能力與回報需求來選擇適當的房地產。並且由於
房地產與普通金融產品的關聯性較低，配置海外房地產可以使得投資組合的風險更加分散，獲得更強的抗壓性。數據顯示，2018年在全球市場波動、美國股市下跌2%、美國聯邦儲蓄委員會連續加息的情況下，美國房地產依然保持著接近6%的增長率。所以說，如果要去配置海外資產的話，房地產肯定是必不可少的。
為什麼要投資海外房地產？
首先，我們從投資者對資產配置類別的熟悉程度來分析投資海外房地產的優點。
從08年金融危機後到18年中國經濟飛速發展的十年間，地產收益創造了中國的中產階級。中國人對地產投資的熱衷，並不是簡單而盲目的，從絕對收益上來看，地產投資的收益確實已經跑贏了很多資產類別。
不得不說，中國的房地產給中國的投資人帶來了相當深刻的教訓和體會，金融業也因此受到了很大的影響，尤其是房地產信貸，居民儲蓄對貸款的轉變，就是個巨大的證據。有些人說中國的房地產有泡沫，但由此帶來的資產增值確是實實在在的，中國的投資人對地產投資情有獨鍾。所以相對來說，中國投資者對這個資產類別比較熟悉，配置海外房產對於投資者來說也便於操作。
再從配置海外房產的投資優勢來看。
1. 從投資的收益角度看，投資海外房地產，一方面是通過房產本身價值的上漲，獲得投資收益。10年前的北京樓市還未像今日這般火熱，因此投資房產的時間節點很重要，放眼全球樓市，投資初級階段樓市，尋求套利空間是個不錯的選擇。比如波士頓房價，放眼10年前的房價到今日，至少有80%的增長率，平均每年增長6.5%左右。
另一種是通過房產出租的形式獲取每年現金流的收益。海外房租收益率往往會很高，比如芝加哥房產出租，每年稅前的收益率可超過10%。
2. 海外教育、空氣質量、法律法規、食品安全等優勢，促使國人海外移居，配置海外房產以滿足剛需。比如很多家長會選擇好的學區房，讓孩子得到更為優質的教育（優質學校會根據學生是否屬於學區來決定申請的優先排名）。同樣，歐美對於食品安全和環境問題十分重視，國人購置海外房產移民海外後，將可以享受更加安全健康的食物和生活環境。
3. 房產是合理規劃稅務的一種投資方式。 稅務籌劃是高淨值人群進行財富管理必須要重視的問題，以CRS來舉例，其針對的是金融賬戶，並不涉及非金融賬戶，具體可以包括房地產、藝術品、字畫、飛機遊艇、珠寶首飾等等。
因此我認為房地產這一資產類別，至少在初期是很多中國投資者去海外的投資首選。
海外房產投資的方式有哪些？
說到房地產投資方式，海外房地產投資很多樣化，不像國內“買房持有”這樣單一化，海外房產是一個值得深入研究的資產類別。
▎類似於股票的REITs（房地產投資信託基金）
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金）是一種以發行收益憑證的方式彙集投資人的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資人的一種信託基金。REITs是投資人間接投資房地產的一種方式，投資人可在二級市場直接申購REITs份額，並像交易股票一樣交易REITs。
REITs是美國人參與房地產投資最為普遍的手段。據統計，截止2017年末，美國共發行REITs產品222個，市值高達1.13萬億美元，大約有8000萬美國人投資持有REITs。在2018年美國股市下跌2.0%、美國聯邦儲備委員會加息的情況下，REITs依舊有2.24%的增長率。
並且投資REITs具有很多優勢。
首先，REITs流動性高，可以在二級市場交易，申購贖回方便，具有較好的變現性。
其次REITs收益較為穩定，由專業的房地產公司發起並管理，投資優質的房地產項目，可獲得穩定的租金收入，收益可觀。在美國，投資REITs的年平均收益可達6%左右，遠遠高於銀行存款的收益。
最後，投資REITs風險較低。因為REITs規模較大，並通常由專業的房地產資產管理公司廣泛投資於公眾類型的房地產項目，投資分散，風險較低。
當然，投資REITs也有一定的劣勢。REITs有周期性風險，因房地產屬於週期性產品，所以房地產所產生的衍生證券產品也會隨之出現週期性價格波動。並且REITs易受利率影響，利率波動會對短期REITs產生影響。最後REITs有政策性風險，當相對應的法律、稅務規定有所改變時，會改變REITs的資產估值。
▎投資地產開發基金（非公開發行的私募基金）
地產開發基金是投資於地產項目的私募基金，投資人通過投資地產開發基金間接參與到房地產投資中。地產開發基金將從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規劃和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產商品，然後將其推向市場進行銷售來收回投資，實現獲取投資收益的目標。
投資地產開發基金主要是為了獲取開發利潤，風險較大，但回報較高。
一般的地產開發基金有股權投資，即投資人直接擁有部分房屋產權，之後房屋將用於出租，投資人定期獲得租金回報，項目到期後房產出售，投資人能夠享有房屋增值收益。另外一種則是債券投資，即投資人投資地產基金債權，定期收取固定利息收益，到期返還本金，有穩定現金流，集團母公司及美國的母公司對項目提供雙重保障，保障投資人權益。
論及優勢，地產開發基金收入穩定，保證項目有穩定的產品服務輸出，且可以產生穩定的現金流從而保證項目收入。並且地產開發基金潛在升值空間高，在專業團隊的運營代理下，該基金往往具有很大的升值潛力。最後，地產開發基金同時也具有實際的保障，能夠保護投資人的權利。
論及劣勢，地產開發基金投資期限長，投資人必須長期持有，投資週期中可能會受房地產週期性的影響而產生收益波動。其次，缺乏流動性，一旦投資，很難在中期轉手交易。第三，地產開發基金同時也較易受到市場變化或者政策影響。
▎親自購買房產或親自居住投資
最後我們來說說中國投資人最愛的投資方式：直接買房。美國的地產類別豐富，投資人可以選擇購買辦公地產、教育地產、商業地產、住宅地產等不同的地產項目。近幾年來，在美國最火的地產類別是商業住宅、辦公地產和住宅公寓，在2018年裡有將近70%的地產投資屬於上述三個類別。
論及優勢，直接買房屬於傳統投資方式，模式成熟且完備。投資人可擁有房產私有權，並且是永久產權，一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠歸屬投資人。直接買房可以獲取長期收益，美國房價近10年來一路走高，且有分析師表示未來5-6年內美國房價還會繼續上漲，為投資人提供穩定的房產增值效益。
論及劣勢，直接買房貸款利率相對較高，持有中國簽證在美國購房時，因無信用記錄，貸款利率會比當地高出5%左右。此外，直接買房購房稅相對複雜 ，因各個州的稅費不同，購房時需要注意所有要繳納的稅務。同時，直接買房會遭遇文化差異和語言交流障礙，例如在美國購買一些高端房子時需要與賣方交流，如果賣方不喜歡投資人，可以選擇不將房子賣給投資人。
投資海外房產，需要注意什麼？
▎提前明確自身投資需求
首先，是看購買人的目的，是投資需求還是剛需。如果是投資需求，就要看投資人對投資的收益是否有要求，比如部分投資者對投資要求不高，以長期持有為投資策略，購買出租房是合理的選擇之一。但投資者追求高額收益，投資房地產開發項目是一個不錯的選擇。
舉個例子：有些投資人投資在建項目或選擇投資土地，投資人看好一塊地，買了一塊地並囤起來，經過一段時間，地價瘋漲起來就可以轉手賣掉了。
論究投資人投資方式的選擇，這取決於投資者的投資目的，依託投資人所處不同的階段，選擇相應的投資方式。
▎投資市場的選擇
再說一下海外房產市場的選擇，這也是投資人應該放入考慮的選項之一。
海外房地產市場主要分為兩大部分。
一方面是相對成熟的市場，比如美國房地產市場。另一方面是新興市場，比如說泰國房地產市場，最近炒的火熱。 投資市場的選擇最重要的還是看自己的投資目的。
首先先從成熟的美國房地產市場來看。美國房地產市場相對成熟，套利空間小，多以保值增值為目的，美國房地產市場相對穩定，從投資價值的這個角度上面來說，收益率比較可觀。投資美國地產收益來源主要有兩個，一個是租金，第二個是資產增值。
從美國房地產政策來看，自特朗普總統上臺以來，增加了美國就業率，經濟發展後續力量加大，增加了群眾的整體收入。再就是美國聯邦儲蓄委員會暫停了加息計劃，促進了百姓對房貸的需求。2019年美國房地產市場預計將有大約15%的新房上市，這些因素都擴大了美國房地產的發展。
再來從匯率方面分析，美元匯率從2018年初的6.36增長到現在6.73，從整體投資角度來看，美元外匯情況更加穩定，再加上貿易協商的刺激，預計2019年美元外匯會保持一個穩定區間。
最後從美國房地產市場整體情況來看，雖然在2018年第四季度美國房價有所下降，但是2018年美國房地產市場整體房價增長6%左右。這說明了投資人對美國房地產的潛在需求還在增加。
接下來再對比一下新興市場的市場情況，以泰國房地產市場舉例。
泰國房地產市場更接近於中國房地產市場，比如投資一個在建項目，交了首付後，待交房時可轉手。類似於泰國這樣的新興市場，房價普遍偏低（首付、總價），投資門檻相對較低，入手容易，並且泰國購房享有永久產權。在產權繼承上，相比於美國高額的遺產稅，泰國不收取繼承的遺產稅。
與此同時，泰國經濟政治局面穩定，泰國2017年GDP增長率約為3.3%，同比增長0.1%。據統計泰國國際旅客每年增長率約為13%左右，去年泰國政府推出了“泰國免簽證費政策”，同時在中國“一帶一路”的戰略引導下，將建成一條連接中國、泰國、馬來西亞以及新加坡的交通樞紐，大大吸引了國際旅客來泰旅遊。
再來看看匯率方面，泰銖兌美元在2018年初的0.32一直維持至2018年底，整體外匯穩定，再加上接下來中美貿易穩步發展的情形下，泰銖很有可能繼續保持現有匯率。所以從外匯上看，對投資泰國房地產是個很不錯的信號。
最後從房地產市場來看，2018年第一季度泰國一共有12563套新房進入市場，其中近一半以上的房子於3月底推出。泰國曼谷CBD地區房產均價฿248267泰銖，年增長率約為8.6%。
▎海外房產投資與國內房產投資的不同
● 海外房產投資類別較多
比如國內大家都是投資公寓，對於海外樓市，投資的品種類別就有很多了，可以選擇投公寓、獨棟的房子、商業物業、寫字樓、Shopping Mall、工業地產、商業出租等等。
而投資的方式也是“花樣繁多”，可以選擇直接房產、股權投資、房產債券、房產相關貸款、抵押貸款證券化產品、房地產基金、房地產投資信託、房地產眾籌等等。
● 投資海外房市和中國房市稅務方面有很大的區別
美國房地產含地產稅，如果持有物業是有成本的。在房屋轉讓時，美國、加拿大、澳洲等地針對外國人會要求上交特殊的稅費。因此，在做房地產投資時，要考慮得面面俱到。
就以紐約市購房稅費為例：
1. 房產稅：如果房產的購買價格超過100萬美金，購買價格的1%作為稅要繳納；
2. 轉讓稅：投資人首先需要承擔開發商的過戶費用（$3千至5千），對於50萬美金的房產將有1%的轉讓稅，高於50萬美金的房產將有1.425%的轉讓稅；
3. 登記稅：投資人從銀行按揭登記需要繳納稅費，50萬美金以下，需要繳納2.05%的稅費，其中0.25%由銀行繳納；超過50萬美金的部分，需要繳納2.175%的稅費，其中銀行繳納0.25%；
出售房屋時的稅費：
1. 收益稅：紐約州收取淨資本收益的8.82%作為稅收，即房產收益減去原購買價、交易費用以及房屋整修費用；
2. FIRPT：對於外國賣家需繳納的預扣稅，約為售價的15%以上；
3. 遺產稅：非美國本土人士，在美國擁有價值約在6萬美金以上的任何形式個人財產，在其亡故後，會收取16%的遺產稅。
在2017年5月份的時候，紐約政府修改了421-A減稅政策。新政策規定，在購買紐約市內某些特定樓盤時，購房者享有不同程度和年限的地產稅減免優惠。這對於在紐約購入房產產生一定影響。以紐約兩套房產為例：
Arcadia 27一室一廳大約在80萬美金左右，在421-A減稅政策的影響下，15年累計可以減稅$84960美元。另一套房產Arcadia LIC兩室一廳大約在110萬美金左右的房子，在421-A減稅政策的影響下，15年累計減稅$181246美金。對於長期投資美國房地產的投資人來說可以省下一筆不小的稅費。
總的來說，投資海外房地產市場應該多元化、複雜化，前期做好充分的準備、做好心理預期。
最重要的是清楚自己的投資策略，要賺5%，還是賺20%？
畢竟，相應的預期收益承擔著相應的風險。
北京牛投邦科技諮詢有限公司
閱讀更多 顧問雲 的文章
