近日，外資PE抄底北上廣深，狂撒美刀購買北上廣深甲級寫字樓、購物中心引發關注。
據統計，截止2019年3月27日，外資機構在中國內地的大宗交易已達到8起，累計金額超過300億元，光黑石就狂撒200億。那麼，國外玩家為什麼選擇這個時間點進場？業內認為，房地產市場從增量市場轉入存量市場，住宅如此，商辦也是如此，一線城市核心地段已經沒有地了，而這些甲級寫字樓、購物中心等存量資源本身就有巨大的價值。而這個時間段出手是否意味著“抄底”？同策研究院分析，黑石們最擅長的即是低進高出，就上海而言，自類住宅被禁後，商辦市場一直萎靡不振，2019年開始成交幾乎觸底，3月市場表現持續低迷，市場信心不足。從成交均價來看，自今年一月份起，價格有所回落，可以說時間點把握是非常準的，是抄底的好時機。
下面我們看3月上海商辦市場的具體情況，市場表現如何？有哪些新的特徵？
核心觀點>；
①3月商辦市場依然低迷，商辦市場預期並沒有改變；
②從2018年已成交的商辦用地分佈來看，閔行、松江、浦東三區的商辦用地交易活躍，今年這三個區依然是重點入市和成交板塊；
③外資PE抄底上上廣深商辦寫字樓，大宗交易出現頻次增多，本月松江新城東區板塊的國樂廣場系大宗交易。
商辦市場回顧
市場供求價
3月商辦市場成交低位運行，價格自上月大幅下滑後有所回升。環比來看，3月商辦市場普漲，由於2月是傳統春節月，3月環比上漲屬於正常現象。但同比來看，3月商辦市場成交大幅下滑，且不及2018年月均去化（商業9.67萬平米、辦公11.36萬平米），總體來說，商辦市場依然低迷，商辦市場預期並沒有改變。
市場環線結構回顧
三月，外郊環是成交主力區域，內環內無供應依然賣的很好。從環線成交結構來看，外郊環依然是成交主力區域，佔比近一半。
從供應結構來看，內環內無供應，消化了一些之前的庫存，內環內長期處於供不應求，一般有項目入市都會很快去化；外郊環供應的也多成交的多，但外圍也存在一定風險性，所以比較靠近市中心的商辦項目就是首選，風險也較小。
項目排名
單項目來看，華潤上海萬象城、旭涇商務中心、保利ONE56分別問鼎成交面積、總價、均價TOP1。這三個項目去化良好原因都是地理位置優越，華潤上海萬象城位於大虹橋吳中路商圈，地處長寧、徐匯、閔行交界處，比較靠近市中心的商辦綜合體，去年出租率已接近滿租，且續租租金漲幅超過15％，運營良好，價格來看，性價比很高；而旭涇商務中心靠近陸家嘴金融中心，地理位置優越，稀缺資源，價格適中。
商業市場分析
量價走勢
三月，商業市場低位運行，去化週期高達123.69個月。商業市場庫存積壓已經太高，一方面，整治過的類住宅重新入市銷售，另一方面，去年商辦用地大規模供應，基於財政考慮，商品住宅用地賣完了，政府需要用商辦用地彌補，並且從價格來看，商辦項目價格雖然有波動但總體維持上漲趨勢。
成交環線結構
3月，商業市場成交主要集中在外郊環，但供應主要集中在內中環和郊環外。對照供應和成交來看，存在結構性錯配。
外郊環供應不多但賣的最好，主要由於外郊環存量最多；內中環供應最多銷量一般，實際上地理位置好並不愁賣，但因為商業成交週期長於住宅，因此預期下個月會有好的表現；郊環外雖然位置偏遠，但上海市中心已趨近飽和，城市副中心不斷外擴，加上軌交不斷向外延伸，郊環外也是重點去化區域；內環內供應與成交基本都沒有。
成交區域結構
本月松江區成交面積最大，浦東新區供應最大。對比供應和成交來看，松江區、閔行區供應很少的情況下，去化很好。
從區域定位來看，閔行區2035規劃將新增三個建成區：南虹橋地區、閔行經濟技術開發區西區、元江路地區。南虹橋地區已經是上海虹橋商務區的一部分，近幾年正在進行大規模的改建，城鄉結合版將一步升級為商務區。
松江區2035規劃其中重點培育松江新城副中心，重點發展文化休閒、商業商務、科技創新等功能。從這幾年發展來看，松江新城板塊大型購物中心數量飛速增長，從06年-19年，從最初的開元地中海增加至10家，隨著有軌電車的投入運營，便利出行會給松江商場帶來新一輪利好。
項目排名
本月TOP1項目為松江新城東區板塊的國樂廣場。項目靠近松江新城地鐵站，上海國正置業有限公司開發，2月份取得預售證入市，3月所有商鋪全部銷售一空，項目由2幢酒店式公寓組成，1-3層為商鋪，周邊萬達廣場、開元地中海廣場、平高世貿中心、松江商城、中山廣場、 駿龍廣場等，配套成熟，但從網籤日期來看，這個項目為大宗交易，14套商鋪同一天全部網簽完畢。
辦公市場分析
量價走勢
3月，辦公市場供應放量，今年還將迎供應高峰。2018年1-8月，上海已成交商辦用地35宗，規劃建築面積總計311.68萬平米，超過2017年全年的成交量245.90萬平米，按照一年半的開發日期推算，可以預見，今年還會迎來又一個供應新高，而已成交的商辦用地分佈來看，閔行、松江、浦東三區的商辦用地交易活躍，為什麼選擇這三個區？從深層次來看，辦公最初的定位是招商引資，位置太遠對企業沒有吸引力，太靠近市中心企業成本太高，因此政府想出折中的辦法，供應比較靠近市中心的商辦用地。
從3月辦公市場供應和成交結構來看，除了內環內，其他環線供應的多，賣的多，供應的少，賣的也少。內環內無供應，但去化佔比達到22％，主要受到個案影響，一個項目成交貨值是一個區的成交金額，內環內優質項目去化很快。
成交區域結構
本月閔行區、浦東新區成交面積最大，閔行區、浦東新區供應也最大。閔行區與浦東新區成交量相差不大，浦東新區陸家嘴板塊、洋涇板塊等作為中央商務區，來自金融和專業服務類企業的需求持續推動淨吸納量的增長；閔行區作為新興商務區，受到大虹橋輻射，一直是大熱板塊，租金3-4元/天/平米，在各區辦公市場租金中性價比很高。
項目排名
本月TOP1項目洋涇板塊的旭涇商務中心，別名叫LCM置匯旭輝廣場。由旭輝集團與香港置地聯合開發的大型城市綜合體項目，位於浦東新區洋涇板塊核心區域， 距陸家嘴東側僅5公里， 項目由6、9、14號線三線環伺，面積共計35 萬平米，融合主題商業中心、水岸精裝公寓、內環臻品別墅、1.6萬方河畔生態文化公園、濱江辦公集群（涵蓋建築面積約120-2000m²創變空間、頂級5A總部型企業平臺）等多元業態，2018年6月加推，本月消耗掉九成以上。
商辦庫存分析
商業庫存情況
本月庫存餘量小幅下滑至1019.50萬平米，去化週期直線提升至123.69個月。從趨勢來看，自2017年開始庫存面積反應為高-低-高的走勢，而3個月移動去化週期則是低-高-低的趨勢，庫存面積與去化週期呈現反相關。造成這一走勢的原因，是2017年商業市場幾乎沒有供應，在銷量不高的情況下庫存依然是緩慢下滑的，而2018年供應開始大幅增加，但市場並沒有如預期強增長，反而疲軟乏力，從而導致商業庫存不斷走高。
辦公庫存情況
辦公市場庫存餘量小幅下滑至853.62萬平米，但存銷比升至82.89個月。辦公市場銷售不景氣原因很多：一：部分類住宅被解禁後，銷售窘境依然不變；二：“雙創”精神影響下，共享辦公崛起，租賃需求上升，購置需求下降；三：供應結構錯配，大宗交易趨於頻繁，中小戶型入市量低，小微企業、創新企業等需求被平抑等。
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