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智善Talk069话
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近日一篇《武汉首判：购房有效，装修合同解除！买房人“输了面子、赢了里子”》刷屏朋友圈，本期智善Talk三人组就来说说“双合同捆绑”！
各位听众，大家好，我是北京大成（武汉）律师事务所邹丽敏律师。很荣幸、很开心能有这个机会与大家一起，就商品房买卖中的双合同（即房屋买卖合同与装修合同）捆绑签订所引发的法律问题进行交流、学习。本人申明，在此发表的观点，仅为律师本人根据理论、判例、实践经验等总结的观点，并不代表智善平台、本人所在单位的观点。
近几年来，由于城市的居住理念崇尚绿色、环保，精装修商品房逐渐受到了房地产市场的欢迎，很多地方政府也相继出台了鼓励开发商出售精装房的政策。比如，湖北省政府于2018年4月19日布的
《湖北出台促进建筑业改革发展二十条 推进建筑业改革创新》明确指出，自2019年1月1日起，全省各城市新建商品住宅中，全面推行一体化装修技术，使业主可以拎包入住，装配式建筑优先纳入“鲁班奖”等培育计划。所以，可以肯定的是，政府当时在全面推行出售精装房时，对市场的发展前景是非常乐观的。但事与愿违，2018年因为房屋精装的问题，引发了多起大规模的投诉、信访等不稳定活动。于是，武汉市房产中心为了落实信访问题，于2019年1月22日向各区房管局下发了一个《通知》，《通知》的主要内容为“凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续”。
那么问题来了，在目前供不应求的房地产市场，购房人真的可以依据市房产中心下发的这个《通知》无成本的解除购房合同吗？再实际一点，面对房价天天都在上涨的武汉，购房人真的愿意与开发商解除购房合同吗？显然是不愿意的，购房人在意的是装修合同能否解除的问题。
最近，有很多当事人向我咨询关于能否以市房产交易中心下发的这个《通知》为依据提起解除装修合同的诉讼， 我向当事人表达了这样的几个观点：
一、市房产交易中心这个《通知》里，写得很清楚，购房人提出解除合同的，可以办理备案注销手续。可大家都知道，只有房屋买卖合同才在房管局网签备案，装修合同目前是不要求在房管局备案的。所以，市房管局下发的《通知》与当事人想单独解决的这个装修问题其实没直接关联性。
二、装修合同是开发商与业主之间以真实的意思表示为基础所签订的合同，内容合法有效，双方应该遵守契约精神，按照合同约定来履行。
三、关于“捆绑销售”这一因素是否可以成为认定《装修合同》无效的依据。我的观点是：首先，全面推行精装房是紧跟政策，并不是开发商自创，且一体化装修也比较符合目前推崇的环保观念，并不存在违反社会公共利益的问题；其次，没有任何一条法律法规禁止开发商在出售商品房的同时提供装修服务，既然“捆绑装修”没有违反国家强制性法律法规，那也就不会导致合同无效。所以，当事人基本上不可能无成本解除装修合同。
四、如果装修合同里面约定了“若装修合同解除，购房合同也同时解除”的条款，我认为，这个条款是有效的，符合民法意思自治的精神，符合目前司法实践所普遍遵循的“有约从约”原则。
所以，在单独解除装修合同这个问题上，我还是建议大家慎重，要根据合同的具体约定来确定维权方案。
最近，武汉市黄陂区法院于2019年2月28日就一个房屋买卖与装修捆绑签订的案子作出了一审判决，判决书一出，整个武汉一片哗然。为什么呢？一方面，因为这个判决没有遵循“有约从约”的司法审判惯例，也没有去论证签订双合同的根本目的和实际需要；另一方面，如果整个武汉市掀起解除装修合同的狂潮，将对房地产市场是一个不小的打击。根据新闻媒体的报道，开发商已经启动了上诉程序，那么该判决就还没有生效。
因为本人没有看案件双方当事人详细的案卷，所以，不对这个案件的结果做武断性评判或预测。但是，通过在最高人民法院裁判文书网检索与该案类似的判例，比较典型的有
广州碧桂园与业主的一个精装修商品房纠纷。该案件经过一审、二审、再审，最终开发商获得胜诉判决，大家有兴趣的话，可以看一下这个判决书，判例案号为“（2017）粤01民终24241号”。该案件的基本案情与黄陂区法院案件相似之处在于，都是开发商（即实际装修人）起诉业主主张逾期未付的装修费。广州市南沙区人民法院、广州市中级人民法院、广东省高院一致将另行签订的装修合同所约定的装修费的实际属性认定为“购房款的一部分”。判决书的说理论证是这样的：
“从装修内容上看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价，面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定、装修公司也确认涉案房屋装修是由碧桂园公司施工完成的、结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，二审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。”
很显然，广州的这个判例，是根据房屋装修合同所约定内容的非常规性，以及合同的实际履行状况来界定合同价款的实际属性，将商品房的精装修合同区别于普通装修合同，认定装修款实际属于购房款的一部分。所以，开发商在这个诉讼里赢得很漂亮。
中南拂晓城案其实也可以与广州碧桂园的案子联系起来分析、论证。当然，同案不同判的案子在中国有很多，审判原则和审判精神也会因地域、时期、法官思维而有所区别。比如南京市中级人民法院在2017年审理的富力地产与业主之间的一个商品房预售合同纠纷，争议的焦点是，开发商交付的精装房的装修质量与装修合同约定的装修价格相差较大，业主要求返还装修差价。南京法院就是通过对房屋的装修进行鉴定评估，最终判决开发商向业主返还装修差价款。
所以，每个案子会如何判，是综合因素作用的结果，我们律师，守住自己的底线，据理力争就可以了。
今天的此结束，感谢智善、感谢各位听众朋友。
我是来自湖北诚明律师事务所的俞良瑞律师，今天针对“双合同案”聊一下我自己的观点和想法。
首先，“双合同”这种行为在政府出台相关政策之前就已经存在，并在市场上风行。开发商为了对付政府的限价令，在政府没有出台精装修的通知和公告之前，就已经在采取这种方式，把合同价款拆分，以备案价格来签订购房合同，超出备案价格的部分以装修款的形式签订装修合同。
但实际上，装修合同是将所谓的公摊部分已经计算的房价、内部装修面积和装修的款项重复计算到了业主头上。那么，这种“双合同”就具有阴阳合同的意思。邹律师在分享时认为这是一种真实意愿的表示，我并不认同这个观点。
相关地产开发商在签订这些合同的时候，装修合同中都有如下的表述：
对于装修的质量，装修的规格，皆以开发商交付的为准。房主对于相关的装修情况和装修的实际的状况有异议的，可以解除装修合同，但相应的购房合同也应一并解除。
这就相当于开发商把自己的装修义务、装修质量的保证全部排除的一干二净，这显然是不合理的。
但为什么还是会有那么多人去购买签订这个合同呢？
地产商在当今社会上处于一个强势地位，房价在政府部门强制的情况以外，主要是由房地产商来进行统一定价和备案，就比如茶水费。大部分购房者应该都遭遇过被索要茶水费的情况。茶水费虽然是被法律明文禁止的东西，但是依旧有很多开发商或者销售部门采用这种形式来谋取利益。双合同的本质性质在我看来也就是将茶水费以合理的形式进行了收取。
双合同捆绑是否具有合法性？如果说是一个装修合同，那么装修对应的相关依据是什么？如果不是装修合同，而是为了规避国家的法律法规、政策而实现盈利目的，那么根据合同法第52条，这个合同就应当认定为无效。
去年10月，住建部和国家统计局也发布了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》。通知明确提到要明确网签备案的时限、合同内容和价格范围，严禁滞后网签、平衡网签或集中网签，坚决打击拆分销售合同的行为，要求如实备案成交全价，规范网签合同文本。
由此可见，在我国，双合同行为实际上是被明文禁止的。签订双合同一方不能实现其精装修的目的，一方不能实现一次性备案房屋价格，捆绑的双合同并不能实现双方的真实意思。
双合同具有哪些法律风险呢？
第一，开发商捆绑销售的行为，其实侵犯了消费者的装修选择权，特别是装修价款，与地产商签订的双合同中的装修价格是明显高于市场价的，这就是一个变相的涨价行为。
第二，捆绑销售应该说是违规的。
第三，装修合同属于阴阳合同，是备案价格之外签的另一份高价合同，这其中具有一定的法律风险。首先，增加了购房人产值负担，签订双合同势必给购房者带来巨大压力。其次，装修由开发商验收，没有丝毫的质量保证。再次，业主出售房屋的时候，还需要缴纳房屋差额20%的税费，那么，业主要缴纳的税费也会相应地增高。
因此，我认为对于这种名为装修合同，实为购房款的阴阳合同是应当认定为无效的。至于购房合同是否应当同步解除，要根据实际情况来看。如果合同已经履行完毕，义务人已经支付了全部房款，并在房屋部门进行了登记，就应当认定为有效。我们要注意的是，购房合同和装修合同两者分开独立而行。而在装修合同中约定装修合同解除，购房合同也解除的条款是否有效，要明确看一下。
谢谢大家，今天我的此结束。
我是来自湖北光靓律师事务所的梁旭光律师，刚才听了两位律师的分享让我受益匪浅。来自大所的邹丽敏律师将武汉黄陂的“中南拂晓城案”与广州和南京的相关案例进行了比较分析，客观地阐述了我国对于双合同捆绑行为的不同观点。俞良瑞律师则从合同捆绑设计的开发商本意及购房人签订合同时的无奈角度进行了分析，说明了合同签订时，合同双方地位不平等的实际状况。两位律师的分析非常精彩，让法律问题与社会问题越辩越明。
现在结合本人的行业经验和法律认识，在此也对“中南拂晓城”这个案例的相关法律问题，谈谈我的体会与理解。
第一，从形式上来，两份合同文本，两个法律关系，是否为两个相对独立的合同关系，抑或实质上为两个法律关系处于一个合同关系之中？这是本案需要思考的第一个问题。本人观点，本案中形式上的两个合同文本，虽然为相对独立的两个法律关系，但因为合同中的连接条款的存在，认定为一个合同关系整体，可能更符合事实情况和法律规定。
第二，假如认定为两个法律关系，存在于一个合同整体之中，该合同就存在购房与装修两个方面的合同权利义务内容。而这两对合同权利义务内容是否具有主次区别，这是本案中另一个需要面对的法律理论问题。因为此主次区别的存在，将判断合同内容的部分违约是否存在根本性违约情形，进而判断合同根本目的是否能够实现。本人认为本案中作为一个合同关系中购房与装修两个方面的合同内容，装修合同内容的违反并不影响购房合同内容的履行。也就是说合同中购房目的的实现，并未受到装修合同内容违约事实的影响。反之，购房合同内容的违反将必然导致装修目的无法实现的结果。所以本案中购房内容具有合同整体的根本性，装修内容相对合同整体而言为非根本性，至于两方面合同内容的连接条款，作为违约条款的一部分，我认为是要受合同法根本性违约相关规定限制的。
第三，本案中对于开发商双合同捆绑的合同设计这个出发点来说，本人觉得此种设计本身还是要受到社会规范的否定性评价。房价调控政策是中央政府的大政方针，房屋销售价格的政府备案，统一购房合同文本，购房条件限制等多样政府举措，就是为了响应中央政府保证民生，平稳经济的大政方针。作为企业从社会规范性的角度，理应予以遵循，而不是变相予以规避。
第四，从微观的操作层面而言，本案中的开发企业主要出现了两个技术上的操作失误。首先，其过于乐观且消极面对购房人违反装修合同内容约定的行为，假设在装修合同文本签订后，购房人即使未支付装修款的情况下，开发商就主动地按装修合同文本约定的内容完成了装修工作，则本案中购房人的装修款支付义务就无法逃避。第二，若在装修合同文本中，清楚注明装修款总额中确定了部分价款为增加的购房款，这就清楚地赋予了该装修合同文本中购房价格变更的补充内容。
综上所述，本人认为本案的判决结果符合社会价值判断，符合政府保民生稳经济的政策方针，符合行政主管部门制度设计意图，只是在将形式上两个合同文本认定为相两个相对独立的合同关系方面，没有法律依据。若从一个合同关系的两个合同内容角度判断其是否构成根本性违约，进而判断合同目的是否能够实现角度来予以分析认定，则可能更符合事实情况。且适用合同法的依据，必将更为充分。
我的分享完毕，特别感谢邹丽敏律师、俞良瑞律师的精彩分享，也谢谢大家的倾听与关注。
祝各位一切好运。
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整理 |郭易
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