三線房地產開發商——浙江佳源房地產集團有限公司（下稱“佳源集團”）因收購五星電器一夜成名。讓業界意外的是，收購者不是
蘇寧，也不是此前坊間盛傳的國美和宏圖三胞。一家三線城市的房企為什麼收購家電連鎖企業？也許是因為當下房地產企業面臨的困境。
一位業內人士表示，在房地產市場不景氣的當下，商業地產似乎成了救命稻草，特別是三四線城市的房地產企業，轉型已經開始。於是，跟商業地產有著天然聯繫的零售就成了地產商眼裡的獵物。
地產商們對於零售的覬覦，佳源集團或許僅是一個縮影。
五星砸中佳源
12月初，百思買正式宣佈將五星電器賣給佳源集團，一時之間讓佳源集團這個三線城市的房地產企業“風頭無限”。
據瞭解，佳源集團位列中國房地產50強企業第45名，品牌價值約為41.88億。已在浙江、上海、江蘇、安徽等14個省（自治區、直轄市）的40餘座城市開發了包括新市鎮商業綜合體在內的各類商住辦項目97個，累計開發面積逾2000萬平方米。
其實，百思買出售五星的傳聞由來已久。今年6月末，百思買聘請全球知名投行美銀美林為其評估各種選擇以及海外資產組合之時，五星電器正估值待售的消息開始傳開。9月又因為收購傳聞導致員工罷工，最終五星砸中了佳源。
全國消費電子渠道商聯盟秘書長吳鹹建認為，被百思買收購之後，五星電器的發展略顯謹慎，但這恰恰讓其因禍得福，在提升門店質量和效率上有了不錯的成績，從而增加了自身的競爭力。
五星電器副總裁景星也表示，“在家用電器和電子產品零售商中，五星電器雖然規模相對不大，但是擁有不錯的業績表現，收到許多收購邀約也是情理之中。”
國美、宏圖三胞等多家企業都曾被傳想要收購五星，甚至出現門店員工拒絕被國美收購而拉橫幅抗議的事件。
對此，據接近五星的業內人士透露，不僅宏圖三胞和國美，甚至蘇寧都找五星談過，但最終或許因為價格問題，都沒能達成收購。
對於被佳源收購，五星電器方面透露，佳源集團所開發的物業包括了從公寓到別墅的各類型住宅物業，也包括酒店、社區商業以及新市鎮商業綜合體等商業物業。集團計劃未來拓展創新模式的商業地產，意欲與五星電器實現相互借力。
某地產公司高管吳昊（化名）也告訴《超市週刊》記者，住宅目前存量很大，特別是二三線城市的住宅，很多房企都在向商業地產轉型或增加商業地產比例，以實現發展。五星電器這樣的家電連鎖品牌，如果作為主力店進駐三四線商業地產，還是比較有吸引力的。
資料也顯示，佳源集團主要集中在江浙滬皖的二三線城市或郊區，這與五星電器目前184家零售門店的分佈（以江蘇為核心的周邊省份）有著天然的契合點。
從這個角度看，佳源收購五星似乎有了一個很充分的理由——它要做商業地產。
抱團取暖
佳源看似要大幹一場。但吳昊卻表示，“零售+地產，未償不是抱團取暖”。受經濟大環境的影響，房地產已經開始出現庫存、資金鍊緊繃等多種問題。
從去年下半年開始，住宅就一直銷售不暢。今年8月，銀監會更是口頭要求各信託公司謹慎對待三四線城市房地產項目。CRIC研究中心的統計數據也顯示，A股139家房企的庫存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬億元，到2012年末的1.5萬億元，2013年1.9萬億元，再到2014年第三季度的2.23萬億元，持續攀升。A股139家房企淨負債率為101%，季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。
分析人士指出，淨負債率居高不下，房地產企業會面臨很大的資金運營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發生資金鍊斷裂風險。
同時，被房地產長期“綁架”，家電連鎖也早已不復幾年前的風采，近十年的快速擴張的問題在2012年以後開始顯現。
首先是租金壓力。吳鹹建表示，行業內對租售比紅線的普遍認定是4%，租售比超過，再加上人工、水電這些支出，實體門店就很難盈利。
公開數據顯示，國美電器的租售比在2011年時已經漲到了4.38%，2012年這個數字更是高達6.62%。此外，今年初，國美首席財務官方巍曾表示，國美電器2014年的租售比會盡量控制在5%。
另一方面，電商對家電銷售的衝擊也很明顯。商務部數據顯示，2014年上半年，我國網絡零售市場交易規模約1.1萬億元，同比增長33.4%，其中B2C家電網購市場含移動終端規模達830億元，同比增長56.6%。
家電賣場如何解決高租金、銷售的問題已經迫在眉睫。那麼，如果房子是自己家的呢？
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利告訴《超市週刊》記者，如果房地產集團的物業優勢等存量資源導入零售終端，有利於減輕零售成本。同時盤活房地產存量。雙方可以實現優勢互補。此外，進駐商業項目對於家電連鎖來說也有利於解決客流量的問題。
吳鹹建表示，萬達廣場中的萬達百貨就是重要的主力店，蘇寧廣場中蘇寧電器也往往佔據著不錯位置等。
郭增利還強調，隨著房地產企業多元化戰略的發展，進軍零售業態將不是什麼稀奇事，收購個超市也不無可能。
地產與零售的博弈
房地產跨界零售是為了服務商業地產。在吳昊看來，商業地產也是地產，並未脫離其主業範疇。
吳昊指出，現在的消費者無論是對住宅還是購物中心都要求配套齊全，這也是為什麼社區商業火爆的原因之一。
因此，無論是萬科還是華潤都在搭建自己社區購物中心或者零售終端，從而增加用戶黏性，最重要的是提升樓盤價格。例如，萬科在自己的小區開設食堂、菜場、社區購物中心等，華潤更是直接將旗下的購物中心品牌五彩城作為自己住宅的配套。
此，想要樓盤賣得好，地理位置、營銷要做好，配套也必不可少。集群效應將使得一個項目迅速火爆甚至升值。
湖南某三線城市大型連鎖超市負責人就告訴《超市週刊》記者，某房地產項目為了讓該超市進駐甚至免租三年，就在宣佈該超市進駐之後，該項目的房價每平米立刻上漲500元，效果立竿見影。
此外，吳昊也透露，目前一些房地產公司也在找好的零售或商業地產項目投資，用來做自己零售或購物中心，做自己住宅項目的配套，將主動權掌握在自己手裡。
以萬科為例，萬科集團商用地產業務負責人丁長峰微信文章就指出，萬科全國已開業和在建中的購物中心已有25個之多，計劃新成立一家獨立的公司對該部分資產進行管理和運營，萬科的商用品牌應該獲得與自己地位相稱的位置和名聲。
此外，現金流永遠是零售業態的重要底牌，而這一點似乎對當下因庫存而資金鍊緊繃的房地產企業有著很大吸引力。
根據中國連鎖經營協會公佈2013年度中國連鎖百強的數據顯示，五星電器2013年度銷售額為266億元，同比增長10%。另外，因賬期等因素，也意味著零售業態有著大量的無息短期貸款。
但吳鹹建強調，如果佳源僅僅是看中資金鍊，大量抽血補其他業務，將會給五星帶來很大的風險。
當然，在大數據時代，零售商手中的消費數據或許未來價值更大。郭增利表示，五星電器本身作為長三角地區的區域零售商，本身對當地消費者有著較深的瞭解，佳源收購五星大可以紮根社區商業。
同時，安裝維修等售後服務也使得家電連鎖在社區商業服務中有著較強的顧客黏性，有利於房地產企業更好地分析用戶，從而實現深層價值挖掘。
也有業內人士大膽猜測，佳源此舉是否為了上市做準備，拓展業務範圍，強化自身持續發展盈利的能力，以便順利過會。
不管佳源的目的到底為何，值得注意的是，此項交易仍需得到監管機構批准，預計將在2016年第一季度完成。
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