老破小是一線的特殊物種。
一線城市居不易，才讓老破小成了剛需們的搶手貨。
放到二線城市，壓根不存在這種問題，新區有大量新房源供剛需、改善、新移民們選擇。
但在一線城市，剛需想上車，首選要糾結的一個問題就是：
到底是選「老破小」還是「地段偏僻的次新房」？
這兩種房子因為總價低，成了首付預算有限的剛需們的首選。
做了張表：
老破小最致命的問題在於「樓齡老」，而貸款年限直接和樓齡掛鉤。
次新房能貸滿30、25年，老破小卻只能貸十幾年，月供自然就多，而這麼高的月供，明明可以去買更高總價的房子。
這便是老破小的尷尬境地，且不論居住質量，它的金融屬性越來越弱了。
而且越來越不符合年輕人的審美，戶型硬傷較多。單價也高，未來的升值空間一定不如近郊此新。
儘管如此，我自己在北京上車，還是用腳投票了老破小。
其實當初也非常糾結，同樣的首付預算，完全可以去龍澤霍營買個80平以上的，靠近西二旗。
糾結了一番，我和女朋友未來也沒有要孩子的打算，還想在職場上多花精力。
未來可能的工作地點主要集中在：東三四環版塊、大西二旗版塊、大望京版塊（北京主要產業地），還是選擇位置相對居中，去三個產業區相對方便的老破小。
沒辦法，有得必有失，談不上對錯，剛需就是這樣。
但我強烈建議未來有要寶寶打算的讀者，一定要買面積大的次新房，地段偏些也無所謂。有了孩子，老人也得常過來，人一多，對面積非常渴求。所以一定買大，否則日後置換麻煩還費錢。
對於想上車老破小的讀者，也有幾個實用建議：
地段地段地段，這是老破小最核心的優勢。比如在北京，其實很多好地段的老破小單價也不貴，那肯定要優先選。
戶型，60平米是紅線，儘量超過這個面積。這麼做的好處是可以得到還說得過去的客廳。50多平的老破小，都要犧牲一個臥室當客廳。
房齡，前面提到過。磚混結構儘量買1997年以後的，鋼混結構儘量買1987年以後的，都可以貸足25年。住個五六年，接盤者還可能貸20左右，壓力不大。
一線樓市的一個真相是：市場是分層的。
正常情況下，市場大部分交易量來自置換，即賣剛需買改善。
然而現在限購了，改善被卡死，6成的交易量來自剛需，成交總價在500萬以下。
而真剛需的首付預算非常有限，能買起500萬都算好的。
大部分的剛需真實預算最多200萬，對應300～400萬總價區間。這種房子在北京是血海市場。
加上地段好、品相好的老破小；近地鐵、品相好的次新房，數量就更加有限了。
所以剛需盤多少都有些溢價，沒辦法，供需決定的。
因此「內在價值」就顯得尤為重要，同樣的單價，一定要橫向比較。
挑個地段好，小區尚可，戶型沒硬傷的。
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