在過去數十年裡，以新鴻基、恆隆、新世界、瑞安、太古等公司為代表的港資房企，抓住內地發展機會，集中湧入了內地房地產、商業市場，港資商業項目在全國遍地開花。而這些企業，在全國租金收入整體下滑的態勢下，租金收益持續走高，顯示出很強的抗風險能力。
然而，在歷史發展的洪流中，沒有一種商業模式能永恆領跑。
隨著近年來內地房企對商業地產發展模式、業態創新的不斷摸索，以及對互聯網技術的靈活應用，以保守謹慎精細運營著稱的港資商業，正逐漸走出“高光時代”。
鳳凰網房產奇點商業推出《港資商業進退錄》系列報道，分析港資商業的生存現狀、未來戰略、以及發展模式的優劣。
往期報道：
在香港，九龍倉抓住了香港城市化帶來的契機，打造的海港城、銅鑼灣時代廣場在商業地產領域具有強大的品牌效應，成為內地遊客到香港必去的場地之一。
在內地，九龍倉延續香港神話，以銅鑼灣時代廣場、海港城為藍本，先後發展了時代廣場、國金中心（IFS）、時代奧萊三大產品線。其中，成都IFS作為成都新的城市名片，也儼然成為集團內的標兵與楷模。
然而，繁盛表象下，九龍倉的發展頹勢也暗自顯露。2018年8月9日，九龍倉集團發佈了分拆九龍倉置業後的首份報告，數據顯示，截止2018年6月30日，集團收入增加4%至78.23億港元，營業盈利增加84%至27.68億港元。然而集團核心盈利減少9%至25.27億港元，物業發展核心盈利下跌25%，物流核心盈利下跌21%。
而九龍倉置業2018上半年業績同樣出現下滑趨勢，截止6月30日，公司綜合收入81.54億港元，同比減少15%，營業盈利為63.52億港元，同比減少10%。
拆分上市 增長仍遇瓶頸
兩份不盡如人意的報告似乎默訴著“九龍倉”近年的衰頹與艱難。
2017年11月23日，港交所的一聲鑼響敲定了九龍倉分拆上市的結局，其分拆對象為九龍倉旗下價值高達3200億港幣的投資物業資產，自此，九龍倉置業不再是九龍倉的附屬公司，兩者成為會德豐旗下兩個平行、獨立的上市公司。
公告顯示，九龍倉置業定位在香港從事策略性大型零售、寫字樓及酒店物業的投資；九龍倉集團將主要在中國內地從事地產發展及投資及部分非地產業務。
分拆上市之初，九龍倉主席吳天海曾坦言，“這次分拆很重要的一個理由是為了給市場多一個選擇”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍則評價稱，九龍倉的分拆目的很明確，一是獨立地產板塊，實現專業化運作；二是為獲取融資。分拆上市有利於挽回市場其市場佔有率逐漸走低、拿地機會越來越少的弱勢，為企業資本借力增加籌碼。
但顯然，從目前來看，這一舉措並沒有改變九龍倉每況愈下的處境，“退”成為了近兩年來九龍倉在內地的關鍵字。
在克爾瑞發佈的榜單上，這個在2017年排名第66的港資企業，已經於2018年跌出前100，位居第102名。
土地儲備方面，九龍倉也放慢了腳步。
據2018年中期報告顯示， 2018年上半年，集團在蘇州、杭州、佛山及廣州購入共計十幅土地，截至6月底，土地儲備僅維持在380萬平方米的水平，而在2012年，這一數字曾高達1230萬平方米。
在此之前，九龍倉還一度被認為是內地市場的“積極派”，不僅動作頻繁，且佈局在長三角區域的大多項目收益頗佳。
面臨拿地難困境 欲退出內地市場？
從積極擴張到戰略收縮，與九龍倉的高層部署不無關係。九龍倉曾多次公開表示對內地市場的不看好。
在2015年，當眾多房企瘋狂收購擴張之時，九龍倉成為首個明確對外表示將收縮內地戰線的香港地產商，削減力度之大，使得進入內地的15座佈局城市直接腰斬至一半，集中到7、8個城市。
2018年3月5日，九龍倉置業香港業績會上，主席兼常務董事吳天海表示，去年因6大優質商場的收入帶動了公司現金流，所以未來繼續將業務核心放在香港市場，九龍倉置業將陸續出售中國內地的項目，以至完全退出內地市場，並無重返內地房地產市場的計劃。
事實上，言語激進之下，掩飾的是“買地難”的現實困境。
據奇點商業地產瞭解，此前吳天海在接受媒體採訪時曾表示，限價、限購等政策正成為困擾發展商一個比較大的問題。雖然九龍倉在蘇州和杭州投地的進展比較理想，但於一線城市增加土地儲備遇較大阻力。
比如在上海，不僅要看財政實力，還要看夠不夠分數，在當地做的項目夠不夠多等等。不是說不想買，而是買不買得到的問題。
商業業績靠香港 產品線內地“水土不服”？
據瞭解，自去年底從九龍倉集團分拆上市後，九龍倉置業目前主要持有6項香港物業組合，包括海港城、時代廣場、荷里活廣場、中環組合（卡佛大廈、會德豐大廈及The Murray）。
財報顯示，由海港城、時代廣場、荷里活廣場組成的投資物業組合，上半年銷售總額增長31.4%，再創新高錄得246億港元，相當於期內全香港零售銷售總額的9.9%。其中，海港城銷售總額在組合內居首，增長36.1%，再創新高錄得186億港元，摺合約2700港元/平方尺/月，佔同期香港零售銷售總額的7.5%。
而作為香港“海港城”模式在內地的首個落地項目，成都IFS的表現也非常搶眼：整體收入增長31%至6.67億港元，佔集團總收入的8.5%。九龍倉亦在其年報中表示，希望將成都IFS的成功經驗複製到重慶以及長沙的項目之中。
長沙IFS總建築面積達100萬方，是九龍倉的投資物業項目中投資金額最大、樓高最高、商業面積最大的項目。仿照成都IFS，長沙IFS亦佈局在當地傳統核心商圈 “五一商圈”，並推出樓頂巨型“吉祥物”——出自KAWS之手的永久雕塑SEEING/WATCHING。
而在重慶，重慶IFS選址兩江新區金融核心、江北嘴中央商務區，相比成都IFS的21萬㎡商業面積，重慶IFS將大量物業面積讓位給寫字樓，商業體量僅11萬㎡，作為1號塔樓底部裙樓商業存在。不過，外觀設計上，重慶IFS頂樓也設計了一隻大熊貓形象，以至在網上，成都和重慶兩地消費者因熊貓歸屬地問題而引起爭議。
由於開業時間不長，長沙和重慶IFS的相關財務數據並未在報告中提及。然而據當地消費者反映，商場人氣並沒有十分火爆，重慶IFS即使在週末也是門可羅雀。
而長沙IFS體量雖大，但和其他主題性和體驗性強的購物中心相比明顯缺乏自己的特色，不僅給人以空蕩之感，動線設計不合理的問題也廣受消費者詬病。
九龍倉在香港的商業地產模式在內地面臨水土不服？成都IFS的成功，難以在其他城市複製？
北京商業經濟學會秘書長賴陽認為，海港城在香港的成功有其特殊性。大量的零售支撐者為外地遊客，買高端品牌的需求旺盛，但在內地則不同，一方面大品牌缺乏價格優勢；另一方面，在近些年消費轉型中，消費者受海外直購影響較大；此外，在實體消費強調體驗與特色的情勢下，九龍倉在香港的經驗累積主要還是以零售為主，突出傳統零售的風格，因而在內地的業績增長遇到瓶頸，主要依賴於香港物業，其在商業的模式的轉型上，或將需要更多探索。
一個商業體的成功，受制於城市社會條件、居民購買力、品牌認知度等多重因素影響，在區位選擇、招商定位、創新運營中都需要因地制宜、打造特色，如果不顧及這些，品牌很可能在擴張過程中失了口碑。
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