2019|年終總結

撰文日期為2019.01.16

一月已經過半，全年的1/24都過去了老鄺才發文，確實有點“不夠熱度”。一來本人寫文章比較佛系，不喜歡追熱度，等其他自媒體紛紛發完年終總結+2019年預測，此時再發你們會看得更認真。二來這個月忙汽車上牌、佛山房子過戶、二寶待產等事項也確實沒時間。

其實在元旦節三天，老鄺就從三元的角度給自己過去一年打分。今天的文章依然從三元理論展開討論：實業+證券+房地產，不要輕視接下來關於實業和證券的總結及分析，其實和房地產也是相關的。

1、實業：房產自媒體

在12月底-1月初，老鄺問了不同行業的小夥伴：2018年的收入對比2017年是否上漲？得到的答案是20%有提高、30%持平、接近一半是下降。很慶幸老鄺在2018年站到了那少數的20%隊伍中，但我也知道這是因為2017年本人實業收入基數太低緣故（大半年0收入），但對比2016年我尚未從國企辭職時旱澇保收的工資收入也是大幅度提高。

說幾個老鄺的真實數據，2018年1-6月的收入佔全年的71.4%，下半年佔比還不到30%，與之對應的客戶數量也是上半年70% V.S 下半年30%，這兩者是高度吻合的。所以要我定義，2018年下半年算是廣州房地產的分水嶺，我想各位只要有持續一年以上關注廣佛樓市的應該都有所感悟。

老鄺自己對於2018年的實業打分是72.5分，改進的地方在於“運營”方面，再細化一點就是內容輸出的穩定性上，儘量避免長時間斷更。至於2019年的工作計劃，其實在去年底11-12月的幾篇文章中都有提及，我就不重複了。總而言之我有信心在2019年實現事業收入的同比增長，因為我感覺2019年是廣州房地產的左側買入窗口，關於這一點我在後面第3部分會詳細分析。

2、證券：2018年浮虧8.91%

8.91%這是2018.12.28全年收市的數據，這兩週收窄到7%左右的浮虧。對於這個成績我是滿意的，各位需知道上證指數全年下跌24.59%（創下A股歷史第二大單年跌幅），深證成指跌幅34.42%。熊市不虧錢或者說少虧錢是投資第一原則，我的證券倉位已經達到88%能確保牛市來臨不踏空；同時保持一定現金是我的第二原則，倘若繼續跌我就繼續買，不斷降低持倉成本。

做個不恰當的對比，以中國比較知名的某私*募舉例，其旗下186只產品，只有三隻在2018年取得正收益。從規模上說，老鄺肯定是無法跟他們比擬的，但僅以收益率來說，本人全年浮虧8.91%能排名第九位，算是

關於2019年的證券市場老鄺就不過多分析，只說一點自己的感覺，我覺得2019年是新的一輪週期輪動的起點。每一輪的經濟危機都是財富再轉移的過程，在絕望中尋找新的機會，本輪我已經不滿足於只吃房地產，個人依然看好2019-2020年的證券市場會有超額回報。

3、房地產：冬季過半

終於到了房地產市場，雖然老鄺不喜歡聊太宏觀的東西，但不動產投資真的離不開宏觀週期，所以還是拿出美林時鐘這張圖吧。請各位先保存好下面的圖，老鄺認為2018年第三季度（7-10月）就是圖中的紅線，也就是“滯漲期”——“衰退期”的切換點。

咱們來複盤一下2018年第三季度都發生了什麼：首先十月的宏觀論調已經轉向（還記得十一黃金週最後一天的降準嗎？），再參考10月—12月—1月的宏觀論調，美林時鐘綠色週期的第一個點已經滿足。

其次債券市場已經走牛半年，觀察債券市場的最靈敏指標，就是“企債指數”，各位可以通過在股票軟件搜399481去觀察它。從2018年7月開始，債券一路走牛，美林時鐘綠色週期的第二個點已經滿足。

再次是股票市場的疲軟，2018年國慶黃金週後短短兩個禮拜，上證指數跌到2449點全年最低點。10月份老鄺還發了一篇

最後是商品市場，大宗商品大家不瞭解（感興趣的去看看原油跌幅），那麼我們就分析不動產。廣州的開發商在金九銀十率先啟動降價促銷，房管局適時的鬆綁“限價”政策，導致大量購買力迴流新房市場，原來還交易活躍的二手市場瞬間轉淡，各位看看樓下的二手中介報價都明白。所以2018.10月的商品市場也是符合美林時鐘的綠色週期，只不過廣州畢竟是一線城市，“暴跌”兩個字對這個城市不太可能，用

做不動產投資，我們首先要做的是找準目前所處的投資季節，老鄺想說現在的經濟週期就是美林時鐘的綠色部分——“衰退期”（即投資的冬天）。每個城市對於冬天的反應都是不一樣的，猶如自然季節中北方的寒冬V.S南方的暖冬，投資季節中也有三四線的寒冬V.S一線的暖冬，更何況即使是四大一線，進入暖冬的時間點也是不一樣的。

廣州的房地產市場老鄺覺得已經走了一半的資本寒冬，從2019年開年的政策表明這個城市有了“松剎車”的跡象。但請各位記得現在依然是冬天，下雪不冷化雪冷，真正凍死一批人的反而是倒春寒那一下，所以謹慎對待中介宣傳的利好，這些往往都是他們製造的恐慌感，投資季節的轉換不是一個政策或者短時間切換的，往往都是循序漸進的。

各位想在廣州買房的小夥伴，請謹記上面這張美林時鐘的圖，房地產投資利益最大化的時間點應該是在橘色復甦期（投資春季）佈局然後紫色滯漲期（投資秋季）賣出，效率最高的窗口是復甦期——過熱期切換（也就是所謂投資季節的春夏切換）。置換的改善型買家請調配好自己的交易週期；低首付的高槓杆買家請等待效率最高的窗口；首套剛需現在的冬季下半場也可以買，但請做好還有比你價格更低的筍盤心理建設，我們永遠無法買在最低點。

至於什麼時候進入橘色復甦期，老鄺不會去預測，咱們觀察就好，但根據過往經驗，復甦期的一個重要標誌就是股票市場走牛。所以即使各位不投資股票市場，也可以多多關注這個市場，等股票走牛後再買入不動產收割那些股票市場賺了錢的人。

老鄺在2018.8月賣出東山老破小，2018.11月買入佛山限購區，我給自己打85分，改進的地方也是有的，比如可以多等兩個月在春節前尋覓二手市場的筍盤，但我更多考慮的是老婆1月份預產期，所以把買房節奏調前了兩個月，犧牲一些效率就犧牲吧，也算是把這套房子送給老婆和二寶的禮物，關於這套萬科金域中央的四房買房心得，我將於近期奉上。

總結

2018年已經過去，如果你能避開P2P踩雷、幣圈割韭菜，A股浮虧12%以內，我覺得你是屬於“活下來”的人。老鄺預計2019年會更困難，因為實體經濟的寒冬將進一步傳導到各行各業的終端。

有危就有機，嗅覺靈敏且有能力的人可以外出覓食（證券or房地產市場），道行不高的請努力提高實業現金流，我有預感2019年將是你資產飛躍的起點，你準備好了嗎？

閱讀更多 老鄺教買房 的文章

關鍵字: 遲到 鄺才 滬指