導讀：
近幾年，隨著全國各地的房價飛漲，政府出臺了一系列的政策，在加強市場調控的同時也更關注保障住房問題，加大了保障房建設力度。因此有了公租房、兩限房、經濟適用房、自住型商品房以及共有產權房，這些都是政府為了解決人民群眾住房問題而新出臺的政策。但是，因為土地價格較高，一般都會跟商品房交織一起，坐落在同一個小區。這就產生了矛盾和衝突，花高價買的商品房的業主覺得買限價房的業主為什麼要跟我共享一個小區的配套設施？所謂的“階層差”導致兩邊的業主糾紛不斷，為此“撕逼大戰”在各地不同程度的上演著。
小區裡兩邊業主各持己見：
鄭州XX小區就是這種保障房、商品房共存的小區。小區內商品房和公租房之間被一道兩米多高的鐵柵欄隔開。最近，城管部門前來查看，稱該“柵欄”是違建，要進行拆除。
商品房的業主不幹了，憑啥要拆？其中某業主這樣說：
面對城管這一舉動，對於公租房的業主來說是一件“大好事”。本來他們屬於一個小區，由於柵欄的原因，他們不得不從“後門”回家，而且停車出行等都出現了一定程度上的障礙。如果拆除了柵欄，會給他們的生活帶來更多的方便。他們還表示，自己已經為低價購房承擔了將來市場出售時的價差，不應該因為公租房的購房價格低於旁邊的商品房而承擔更多指責。他們這樣說：
但花了更高價格買下商品房的業主，顯然不認同。他們認為如果拆除了隔離帶後，小區的綠化率沒有達到購房合同中的30%，且隔斷後商品房的容積率從原先規劃的3.4下降到2.2。他們要求開發商和政府給個合理的說法。
國家出臺相關法律規定：
根據住建委發佈《進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》，其中第十一條要求：實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。對於拿到預售證再增設隔離的開發商，住建委要求其限期整改。
業主遇到糾紛如何維權：
近兩年，“圍牆之爭”“柵欄之隔”產生了大量的糾紛，業主跟業主之間、業主跟開發商、物業之間、業主跟政府之間的爭吵一直都沒有一個合理的解決方式。
這個問題根源很簡單，因為在拿地之初，需要配建大量公租房等限價房，開放商始終面臨著能否盈利的壓力，只能通過後期商品房的利潤來平衡配建的限價房，儘可能使商品房賣出高價。這也決定了一邊是高密度的自住房，另一邊要做成高端盤，兩者之間必然形成巨大反差。
在這裡，我們要告訴大家的是，要警惕某些開發商打著“政府政策”的幌子，其實走的是“規劃不符合要求”“虛假宣傳”的不法之路。我們遇到過這類的糾紛也不在少數。那麼遇到這種情況下，怎麼處理呢？
1、法條規定：根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
2、合同約定：業主在購房的時候，要跟開發商進行約定，主合同或者補充協議，如果合同中沒有約定，或者開發商在售樓的時候，沒有過類似的承諾，沒有證據就很難得到法院的支持。
3、如果柵欄的建設並不在規劃範圍之內，也沒有經過審批，那麼這個柵欄本身可能是違法建築，因為作為在同一地塊上的項目是作為一個小區來看待的，在這中間建的圍牆本身就不再規劃範圍中，屬於後加的違規建設，理應拆除。如果開發商或物業違法了合同的約定或政府的規劃，是要承擔違約責任，業主可以要求對方恢復原狀，賠償損失。
4、同一個小區的業主有權共同使用小區的附屬公共設施。如果在小區內劃出若干區域，只有部分業主才能使用公共設施，其他業主不能使用，這樣的劃分是有問題的。一個小區依法只能成立一個業主委員會，這樣劃分對成立業主委員會也是有問題的。原則上一個小區只有一個物管公司，一個小區也可以由兩家物管公司合作提供物管服務，按照簽署協議的明確分工來服務。業主購買商品房的公攤部分，包含休閒設施、綠化綠地等。如果開發商開發的商品房通過竣工驗收後，再在小區劃分出不符合當初規劃要求的區域，業主可以向主管部門反映，要求主管部門查處，重新作出調整。
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文/褚律師 就職於京雲房產律師團 擅長領域 商品房買賣合同糾紛、商品房預售合同糾紛、二手房買賣合同糾紛
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