大家好，我是六朝匯樓市新成員令狐喵，“暗中觀察”了約一年，經過了一段時間的學習，今天終於鼓起勇氣給大家帶來我的首作了！（如果喜歡請記得給我點好看喔~）
今天的話題就是“房貸已結清的二套房可按照首套利率執行”，在南京樓市，這咋就成了重磅新聞了，慣例上不就這麼執行的麼？
NO.1 | 壹
其實這個消息是先從合肥傳出來的，然後形成了擊鼓傳花的效應，不問不知道，一問，哎呀我天，原來早就執行了啊！
日前，合肥某知名房產博主爆料：“徵信報告中，房貸已結清的按照首套房利率執行。”
據合肥媒體報道，合肥目前已經有12家銀行確認房貸已結清的，在買第二套房時，將按照首套房貸利率執行。這12家銀行分別是工商、建設、招商、中信、光大、交通、農業、華夏、郵儲、興業、渤海、廣發等12家銀行的分(支)行。不過，首付比例暫未調整。
目前合肥多數銀行的首套房首付3成，名下有一次貸款記錄(已還清)首付4成，名下有2次貸款記錄首付5成，其中，農業銀行、招商銀行名下有2次貸款記錄的則需要首付6成。
據合肥相關媒體求證，據不完全統計，合肥目前已經有多家銀行確認房貸已結清的，在買第二套房時，將按照首套房貸利率執行。
合肥這個房貸調整的消息一出來，掀起巨大反響。要知道，合肥曾經勇奪全球房價漲幅第一稱號，房貸利率曾經上浮30%，目前首套主流上浮20%，現在開始減負，對於買房人來說確實是個好消息，尤其是自住型買房人（當然，我感覺應該打折而不是上浮）。
有先行者，就必有跟隨者。武漢方面今天也被曝出：認貸不認房，購買二套房，如果首套房貸還清，那麼二套房可以按照首套房利率執行，但這並非真正的“認貸不認房”，因為二套房首付比例沒並沒下調。
廈門已經有10家銀行執行此項新規。除了五大銀行是首套房貸記錄還清，按首套房基準利率政策執行之外，郵儲銀行、興業銀行、招商銀行、中信銀行、民生銀行也跟進了新規。
2月21日，馬鞍山也傳出恢復認貸不認房政策。從消息來看，之前執行認房又認貸政策的中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行的4大行，均表示恢復之前認貸不認房政策。
除了合肥、武漢、馬鞍山，杭州這個區也被曝出房貸結清後購房算首套房，利率也按照首套房來計算。
自2017年杭州市住房保障和房產管理局發佈《認房又認貸，杭州進一步升級房地產市場調控措施》以來，杭州的銀行信貸系統，判斷購房者是首套與二套房時，是“認房又認貸”。
也就是說，即便之前貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有住房，但因為有過貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。
但是，臨安卻是個特殊，它是杭州十區之中唯一不限購區域，銀行判斷標準不同，一直以來執行的是“認貸不認房”。
啊！根本不是什麼新政策！相信只要有越來越多城市去求證，就會發現很多城市已經在這麼幹，或馬上要打算這麼操作了~
NO.2 | 貳
一個限貸，一個限售，對投資客影響最大。限貸直接把投資客的槓桿給定得死死的，大土豪倒是不用怕，可以全款買房再抵押，享受一點槓桿，但其他人就不好操作了，想換房，最起碼給你來個5成首付。
而限售是真的把房子給變成了“凍”產，抹殺了流通性，這手裡的房子都不給賣，誰無聊到買房就是為屯著呀？
那麼，“房貸已結清的二套房可按照首套利率執行”，在南京，究竟有沒有執行呢？
我們瞭解到，在首套房貸款結清的情況下，再買二套房房貸利率就是按照首套來的，絕大多數銀行，都是這麼操作的。
不過有一個朋友反映，他年前剛在南京銀行貸的款，首套房房貸還清後再買，還是給他按照二套房的利率標準放款的。可能部分銀行在執行上會有一些自己的差異性。
但起碼可以告訴大家，這並不是新出的政策，令狐喵問了工行、郵儲幾家銀行的客戶經理，他們也丈二和尚摸不著頭腦，因為一直是這麼認定的，並不是什麼新政策。
好吧，這一次算是“被重磅”了？南京一臉懵逼的既視感啊！
再來看看南京最新房貸利率吧！目前首套房貸利率最低上浮至8%、10%或者12%，一般是銀行的優質客戶，比如購買了理財產品、辦了大額存款、優質工作單位等，一般不輕易能享受到，所以，主流還是上浮15%左右。
而首套未結清的情況下，二套房貸款利率以上浮至20%為主，紫金農商銀行、工商銀行和南京銀行上浮至20%-25%。
至於首付，多家銀行客戶經理表示，在首套房貸款結清的情況下，二套房的首付是5成起，未結清是8成，至於“佛山首付2成”，南京會不會執行，他們都表示沒有這個政策，都是按照省行規定在執行的，最低首付3成。
NO.3 | 叄
利率的下調，不僅是買房成本的降低，而且更是樓市的信號。在歷史上，房貸利率一旦進入下行週期，往往意味著房價止跌回暖，甚至有可能重新開啟新一輪牛市。
在需求端，貨幣政策的鬆緊直接影響購房者的錢袋子，進而影響購買力，本來樓市下行購買意願就薄弱，利率高企更會讓本就不多的剛需者望而卻步。
在頂層，外部經濟環境如此微妙，維持積極的財政政策和穩健中性的貨幣政策非常必要。經常關注時事新聞的話，可以發現，“積極的財政政策、穩健的貨幣政策”近一年來多次被官方提到，同時，也可能是樓市金融趨於寬鬆的一個信號。
最好的結果是：貸款適度放鬆，營造寬鬆的貨幣政策環境，但是又適當控制水流方向，現在我們看到的可能就是比較好的結果，不搞大水漫灌，但不代表不能搞點小水流滴答滴答。
房貸利率進一步回調，是大趨勢，本身銀行也要做生意，而房貸從某種程度上來看，還是比較優質的資產，銀行也是要賺錢的，怎麼會規避這種投資呢？
但是找到利率變化圖，令狐喵還是吃了一驚，現在房貸利率下調了，但是全國首套房房貸利率仍然高於去年同期，也就是說，還有較長的路要走。
NO.4 | 肆
現在的南京樓市，我們認為投資客已經不多了，剩下的買房人多數還是自住、改善型的，對於市場還是適度理性為妙。
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