中國住房市場發展月度分析報告（2018年12月）

報告主筆：鄒琳華 王業強 呂風勇

報告發布：中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

數據支持：住房大數據聯合實驗室

戰略支持：騰訊智慧房產

———— / BEGIN / ————

2018年12月，中央經濟工作會議提出“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。為促進房地產市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室在2018年11月大數據房價指數（BHPI）監測分析的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2018年12月《中國住房市場發展月度分析報告》。作為研究範式的革新，報告完全不再使用傳統房地產數據，涉及的所有數據及分析均基於大數據挖掘完成。

一

住房市場運行最新動態

1.房價下跌城市較快增加，重點城市住房成交量回升

2018年11月全國房價良性回調，堅決遏制房價上漲的調控目標初步實現。房地產調控政策保持了延續性與穩定性，部分開發商及住房投資者關於房地產調控全面放鬆的預期一再落空，開始逐步降價售房。貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用。複雜的國內外經濟形勢，使得部分家庭推遲了購房決策。大數據房價指數監測顯示，2018年11月142個樣本城市房價平均環比下跌0.802%，跌幅比上月擴大0.5個百分點。房價環比下跌的城市為113個，比上月增加29個，佔樣本數的80%。環比持平城市1個。

在房價下跌城市增多、跌度增大的同時，重點城市二手住房成交量有所放大。在價跌量增的背景下，不僅市場整體風險可控，而且居民購房負擔有所減輕，房地產調控取得了預定的效果。2018年11月，十大城市二手住房成交量指數比上月增長13.9%。重點城市住房成交量隨著價格下降而放大，表明房地產市場並沒有因價格下調而喪失流動性。

重點城市成交量的放大表明住房市場處於良性調整狀態，這也為進一步完善住房市場體系和住房保障體系、構建房地產市場健康發展長效機制提供了有利條件。

2.各級城市房價均以下降為主，但市場調整的背景卻有所不同

2018年11月，不僅一二線城市房價繼續調整，三四線城市也總體進入房價下調階段。

大數據房價指數監測顯示，2018年11月一線城市房價環比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。其中11月深圳環比下跌1.39%，北京環比下跌1.64%，廣州環比下跌1.51%，上海環比下跌1.43%。與上年同期相比，2018年11月一線城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，廣州仍同比上漲8.19%。

2018年11月準一線城市房價環比平均下跌1.782%，跌幅比上月進一步擴大0.26個百分點。所有準一線城市房價均環比下跌，其中重慶房價下跌速度相對較快。

2018年11月二線城市房價環比下跌1.306%，跌幅比上月進一步擴大0.193個百分點。除了大連、瀋陽環比微漲外，其餘二線城市房價均不同程度下跌。其中西安、青島、成都、武漢等曾經的熱點二線城市房價下跌相對較快。

2018年11月三四線城市房價環比下跌0.678%，跌幅比上月擴大0.572個百分點。118個樣本城市中，下跌的城市達91個，下跌城市佔比77%。溫州、湖州、西雙版納、上饒、嘉興等三四線城市房價下跌速度相對較快。

（點擊圖片看清晰大圖）

（點擊圖片看清晰大圖）

注：城市數據一般不包括下轄縣級市及縣；由於每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。

3.熱點城市住房租金穩中略降

經歷了2018年1-7月的快速上漲後，2018年8-11月，重點城市住房租金水平有所回落。大數據住房租金指數（不含長租公寓，下同）監測顯示，2018年11月，29樣本城市住房租金平均環比下跌1.2%。包含北京、上海、深圳、杭州、天津、南京、蘇州在內的26個樣本城市租金漲速均有所回調，僅有珠海、石家莊、瀋陽3城市環比上漲。8-11月熱點城市租金止漲，不僅和各地政府對租金上漲行政調節干預有關，也受房地產市場由熱轉冷及經濟增速下行的影響。

二

市場形勢分析與預測

一線城市或將率先緩慢復甦。從城市格局看，一線城市已經進入存量房市場，受開發市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決於政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性並不大。另一方面，經歷了2017年以來的持續調整，一線城市房價風險已經得到一定釋放。市場復甦目前主要受制於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境。一旦外部經濟環境有所改善，一線城市樓市可能會率先緩慢復甦。2019年雖然國際資本市場仍將繼續動盪，但中美貿易摩擦可能會有所緩和。這或將在一定程度上改善房地產市場所處的外部經濟環境，減弱市場觀望情緒。

二三四線城市仍將繼續調整。二三四線城市大多仍處於增量房市場階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，並反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，客觀上也有調整的需要。

三

對策與建議

1.繼續抑制住房投資投機，堅持“房住不炒”。在城市化大背景下，住房供求矛盾長期存在，“房住不炒”仍是新形勢下住房政策的前提。當前部分城市房價下跌，總體仍屬於市場的正常調整，重點城市房地產市場也仍然具有充足的流動性。應保持政策定力，即使房價出現暫時性下跌，也不宜出臺剌激或鼓勵購房政策，避免房地產調控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地調整一些不合時宜的房地產政策，如限售、限價等，使得房地產政策體系更為科學合理。

2.對於一二線城市而言，限購、限貸等行之有效的需求管控政策，仍有必要繼續實施。住房總量不足仍然是一二線城市住房市場的主要矛盾，住房需求管控政策沒有整體退出條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據市場形勢變化，對政策進行微調。對於三四線城市而言，房價調控政策總體虛多實少，需要進一步完善應對市場變化的政策調節機制，全面落實當地政府穩定房價的主體責任。

3.繼續支持首次購房需求，合理支持居民改善性住房需求。通過對市場利率的調節，抑制首套房貸利率的大幅上浮，切實降低居民首次購房的還款負擔。對於居民在一定時期內買一賣一的改善性住房需求，應創造交易便利和給予稅費減免。通過市場過濾機制的作用，這將使更多居民的住房條件得到改善。

鄒琳華，男，經濟學博士。中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組長，中國社會科學院競爭力模擬實驗室副主任。大數據房價指數（BHPI）創始人，住房大數據聯合實驗室主要發起人。美國紐約市立大學巴魯克學院訪問學者（2011-2012）。《中國住房發展報告》副主編，《中國住房市場發展月度分析報告》主編，《中國縣域經濟發展報告》聯合主編。世界華人不動產學會理事。主持國家自然科學基金面上項目、全國統計科學重點項目等多項重要研究課題。

大數據房價指數（BHPI）由住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組根據千萬級的存量住房價格數據，利用最新大數據分析技術和國際通行的重複交易指數模型計算。通過新技術的應用，BHPI力求更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。BHPI為月度存量房價格指數，指數樣本目前覆蓋了約142個主要城市和數十個重點城市的主要城區。根據重複交易指數模型的技術特性，BHPI僅監測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動不計入BHPI。BHPI為大數據挖掘研究前沿成果，數據僅作為市場研究參考，住房市場評價以政府統計部門數據為準。

每月最新《中國住房（租賃）市場發展月度分析報告》，大數據房價（租金）指數（BHPI）及更多數據，請登錄住房大數聯合實驗室網站www.zfdsj.org查詢，或關注實驗室微信公眾號“住房大數據”訂閱。問題與建議請聯繫郵箱：[email protected]，或加微信號：11192160，項目組電話：17190301535。

住房大數據學者交流微信群，歡迎研究同仁及在校博士生加入。請加微信號：11192160獲得邀請，留言註明姓名、身份及研究方向。

文章推薦

1

《中國房地產大數據報告（2018）》主體報告

2

2018年11月《中國住房市場發展月度分析報告》

3

鄒琳華：“資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

4

山東菏澤取消限售的影響及2019房地產調控政策展望

·END·

住房大數據

致力於中國住房信息的透明化

閱讀更多 住房大數據 的文章

關鍵字: 鄒琳華 大數據 報告