2018年12月29日，本年度最後一個工作日，對於陝西融德律師事務所來說，註定是一個不平常的日子。我所建設項目團隊代理的轟動全國的“開發商自己違法告業主系列案”，迎來了業主勝訴的判決：西安市中級人民法院糾正了西安市長安區人民法院關於西安聞天科技實業集團有限公司（下稱聞天公司）訴李女士確認合同無效一案的判決，撤銷原審判決，改判駁回聞天公司要求確認購房合同無效的訴訟請求；西安市蓮湖區人民法院對聞天公司訴陳女士確認合同無效一案，判決確認購房合同合法有效，駁回聞天公司要求確認購房合同無效的訴訟請求。而其餘聞天公司與購房業主的維權問題也由此定論，迎刃而解。至此，融德律師為十多個購房業主維權系列案件代理事務，在2018年最後一個工作日圓滿收官。
作為該系列案件的代理律師，對自己艱辛工作取得圓滿結果，內心充滿成就感。但工作還要繼續，我們需要靜下心來回顧、梳理整個代理過程，從中汲取成長的力量。
購房業主的焦慮
2016年4月起，聞天公司陸續與陳女士等十位業主簽訂《紫杉莊園內部認購合同》（下稱認購合同），明確約定了雙方當事人的名稱、商品房坐落位置、房號、銷售面積、銷售總價款、付款時間、雙方權利義務等條款。合同簽訂後，業主依約一次性交付了全額購房款，聞天公司出具購房款收據。合同簽訂時，該房產項目已經取得了建設用地規劃許可證，土地使用權證、建設項目規劃許可證和建築施工許可證，房屋已經建成。
2018年2月，西安市房地產不斷升溫，涉案的房產價格漲至每平方米24000元左右。聞天公司以簽訂合同時自己未取得商品房預售許可證為由，分別將十幾位業主訴至西安市長安、雁塔、蓮湖、碑林、臨潼和閻良等六個基層法院，訴請確認合同無效。聞天公司訴請的事實依據是購房合同的名稱是內部認購合同，所售房產尚未辦理預售許可手續。法律依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣糾紛司法解釋》）第二條規定“ 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。
對合同性質，大多數法律人認為該合同要麼是不具有約束力的預約合同，要麼是無效合同。業主們全款支付，兩年後卻被起訴成為被告，這個時候解除合同根本買不到相同品質的房屋，同時失去了購買其他房屋的時機，內心無比委屈、無比憤慨，上訪投訴均被告知該合同得不到法律保護。業主們非常焦慮地找到了融德律師事務所，希望融德所代理此案，維護其權益。
法律分析和訴訟策略選擇
2018年3月，陝西融德律師事務所在認真研究合同法、房地產管理法和相關司法解釋後，接受了十位購房業主的委託。融德所由本所主任羿克律師帶領建設項目法律業務部團隊六名律師，組成該系列案件的律師團。
融德律師接案後，認為該系列案件爭議焦點有兩個：首先，購房業主與聞天公司簽訂的合同的性質，是預約合同還是本約的正式合同?其次，聞天公司起訴時房產項目尚未取得預售許可證，是否適用《商品房買賣糾紛司法解釋》第二條。很顯然，如果認定涉案合同為本約即正式商品房買賣合同，則存在無效風險；如果按照預約有效主張，本案將毫無懸念地駁回聞天公司的訴求，但是預約合同並不具有要求與對方簽訂本合同的法律約束力，業主們將得不到所購買的房屋。
兩難選擇，頗為糾結。其實對於代理律師而言，以預約有效應對此案，會很快勝訴，選擇這種代理思路是既保險又高效。多數業界人士均持此觀點，業主們亦有強烈要求按預約有效儘快了結此案，但是，這種訴訟策略無法最大化保障購房業主的合法權益。
融德律師經細緻分析，發現涉案內部認購合同簽訂後，雙方已經實際履行合同，從合同法上看已經構成事實合同。合同約定和實際履行內容符合《合同法司法解釋二》第一條、《商品房買賣糾紛司法解釋》第五條等，該內部認購合同應為本約。對於前述司法解釋關於合同無效的規定，融德律師結合《中華人民共和國民法總則》第七條、第一百五十三條，以及《合同法》第六條和第八條的規定進行了深入的研究，認為聞天公司雖未取得預售許可證，但不必然導致合同無效。融德律師同時也分析了聞天公司在接受購房全款後，未積極履行自身義務，卻以自己違法位由提起的訴訟，目的不純，有違誠實信用原則、公平原則和不使違法者受益原則，該不良訴訟目的不應得到司法的支持。
融德律師堅定了自己的分析判斷後，向業主詳細分析了前述法律風險，統籌考慮了當前獲得預約有效的短期勝利與未來實現得到房產的利弊，與業主統一了思路和本案代理方向。
應訴答辯，見招拆招
2016年4月，聞天公司與購房業主簽訂合同時，已經取得房產開發銷售的四個許可證，房屋的預售證拖至起訴時都不辦理，目的很明顯，就是要確認合同無效。對此，聞天公司的理由是應交的配套費沒有資金繳納故而無法取得預售證。但是所售房屋均已建成，僅銷售給本案購房業主的房款就高達幾千萬元，而預售證所需的配套費僅僅600多萬元，該理由顯然不能自圓其說。
庭審中，聞天公司又提出涉案項目已被龍湖集團收購，屬於“龍湖雙瓏原著”項目，其無法向購房業主交付已經轉入的房產。聞天公司否認本案所涉房產屬於其公司項目，也不告知該房產到底歸屬所有。面對聞天公司對房產歸屬和被告主體的否認，代理律師通過向蓮湖區法院申請出具的律師調查令和政府信息公開等方式，向土地、規劃、房管等機關進行了全面系統的證據調查，準確獲得聞天公司已經取得房地產開發四證，以及項目建成竣工情況，證明聞天公司本可早早獲得房屋銷售預售證的事實；聞天公司向龍湖集團轉讓的是項目股權，而非本案所涉房產的事實，該房屋尚未銷售，完全可以向買受方業主交付。
聞天公司分別在長安、雁塔、碑林、蓮湖、臨潼和閻良等六個區的基層法院，同時對十幾個業主提起訴訟，並促使法院以簡易程序審理此案的訴訟策略，代理律師採取了管轄權異議和要求以普通程序審理的應對措施，以此等待物價局的價格公示和房管局的預售證發放。
但是，融德律師的有效應對，還是沒有擋住閻良區法院和長安區法院的快速裁決。閻良法院率先做出雙方所籤合同為本約即正式商品房銷售合同，因為沒有取得預售證而無效。長安法院雖然將簡易程序轉為普通程序，但是僅僅走了個過程，趕在預售證下發的那一天，作出判決，確認合同無效。
一審敗訴帶來質疑和不信任
2018年6月8日，聞天公司取得涉案項目預售證。此時，長安法院尚未對該案作出判決，代理律師立即申請調取預售證，用以證明所售房產已完全具備銷售條件，對該合同效力具有補正作用，進而判決合同有效。但是長安區法院就代理人提出的申請既不予答覆也不為律師出具調查令。6月11日，長安區法院通知代理律師去做談話筆錄，向代理人釋明：法院不調查該證據，也不準予延期或反訴。6月18日，長安區法院向代理人郵寄送達了一審判決，判決內容是購房合同因未辦理預售許可證而無效。那麼，也就意味著業主們拿不到付款多年的房子，上漲三倍的房產收益歸於違法者的開發商了。代理律師收到判決後竟然發現該判決是6月8日做出的，而這一天正是預售證下發的時間。
面對如此判決結果，購房業主和關心此事的人們在感慨和無奈的同時，開始質疑律師的代理思路和法律觀點。尤其是一些法律人也大發議論，認為該合同要麼屬於預約合同，要麼屬於違法而無效的合同。對此，代理律師經過進一步分析論證，認定自己對法律的解讀是正確的，所選擇的代理思路沒有問題。一審審理程序存在瑕疵，判決認定事實和適用法律存在嚴重錯誤，一定要上訴，通過上訴糾正一審的錯判。在此情況下，代理律師一方面積極做購房業主的工作，詳細講解法律和司法解釋的立法本意和司法裁判的價值追求，重申該合同屬於商品房買賣合同且不違反法律法規效力性強制規定，應屬有效合同，爭取當事人的理解和信任。一方面周密準備上訴材料，依法向西安市中級人民法院提起上訴。
終審判決，我們贏了
2018年8月14日，西安市中級人民法院進行二審開庭審理。二審中，聞天公司更換了代理人，請來上海錦天城律所的律師，提出許多新的證據，主要涉及建設施工許可證的取得時間和無力交付辦理預售證所需的資金；項目已經轉讓，不可能向原購房業主交房；不能交房善後事宜已經委託銷售中介處理等三個新的焦點。對此，融德律師首先舉證證明聞天公司轉讓項目獲得近兩億元的資金，用於還貸款和其它支出，而對辦理預售證的區區600多萬元資金卻一直不交付，目的只能是故意不辦理預售證，不願交房。而聞天公司向物價局和房管局申請的銷售價格及銷售房屋許可，都清晰地表明本案所涉房產完全能夠交付給本案購房業主。至於由第三方處理退房的善後事宜，更是法律關係和權利義務的混淆。然而庭審後，法院一直沒有做出判決。而各基層法院在陸續開庭後，也一直等待著該二審判決的結果。
難耐的等待不僅折磨著當事人和代理律師，也使當事人對代理律師的代理效果產生了新的疑慮。業主們又去尋求通過上訪解決，有些業主甚至選擇了與聞天公司的妥協和解。該案案情複雜，且涉及法律解讀和適用問題，尤其是對最高法院關於商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋的適用，都需要從立法目的、誠實信用原則、契約嚴守原則，商品房交易秩序和社會效果等進行慎重考量，妥善衡量。購房業主們再有情緒，代理人也只能做解釋工作，並以堅定的信心，堅持等待，相信司法公正和法律正義！
2018年12月29日，西安市中級人民法院終於下發終審判決！二審法院基本採納了融德律師全部代理意見，判決認為：對於聞天公司與業主之間簽訂的《認購合同》性質問題，根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第一條之規定，二審法院認定聞天公司與購房業主所籤合同“實質上是商品房預售合同，聞天公司與業主之間形成了商品房預售合同法律關係”；對於效力問題，二審法院認為“聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在於獲取超出合同預期的更大利益，聞天公司的行為顯然與社會價值導向和公眾認知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，對此種行為不應予以支持。”根據《中華人民共和國民法總則》第七條、第一百五十三條，認定“聞天公司與業主簽訂的認購合同有效，雙方之間形成了有效的商品房預售合同法律關係”。最終法院判決：一、撤銷西安市長安區人民法院（2018）陝0116民初2519號民事判決；二、駁回西安聞天科技實業集團有限公司的訴訟請求。本判決為終審判決。
同時，蓮湖區人民法院也以聞天公司於購房者所籤認購合同屬意思自治的合同，訂立之初的效力瑕疵也已消弭，應對當事人產生約束力。該合同的繼續履行，既不會損害國家、集體或者第三人利益，也不會損害社會公共利益，聞天公司的合同無效主張，無論從法律依據或者事實基礎，還是從維護商品房市場的正常交易秩序及促進商品房市場誠信體系建立的角度，均不應得到法律支持。依照《合同法》第六條、第十三條、第五十二條、第一百三十條，《城市房地產管理法》第四十五條，《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條、第五條之規定，判決：駁回聞天公司請求確認合同無效的訴訟請求。至此，本案以業主勝訴結案，圓滿落幕。
專業和“堅持己見”
回顧融德律師從接手本案代理，到最終得到公正判決，圓滿維護購房業主合法權益的全過程。可以看到，作為代理律師，首先應該考慮的是，案件事實的真實充分，只有基於真實事實依據，才能在準確解讀法律的基礎上，對當事人的訴求做出判斷。當事人陳述的事實還需要代理律師自己的調查取證予以應證，不能簡單相信和偏信偏疑；其次是認真研讀相關法律法規，司法解釋和相應判例，尤其是法律法規和司法解釋存在衝突時，如何準確把握立法本意目的和司法裁判追求的社會與法律效果，對司法裁判結果的預判，避免法律適用和訴訟策略選擇等原則性的錯誤，導致無法挽回的方向性錯誤！第三，就是要堅信法律的正義，司法的公正，理性辨證的對待業界和社會的不同聲音，甚至是質疑。作為律師，思考和決策是最基本素質，決策、建議、判斷需要定力。法律的解讀和理解是仁者見仁，智者見智，承辦人必須要有自己的獨立判斷，不能人云亦云，聞風而動。第四，是準確把握案件進程與變化，審時度勢，發現問題及時處置，適時調整。尤其是關注案外新發生的情況，如本案中物價局和房管局的審批就直接影響著合同效力補正，促使合同合法有效。第五，是要充分理解和相信當事人，及時溝通，細心講解法律，爭取當事人的理解和信任。對於當事人自己因判斷和特殊考量所做出的抉擇，予以換位思考。
融德律師在代理本案中，充分收集證據，認真解讀法律，慎重選擇應對思路，執著堅持觀點，沉著應對，不為所動。面對聞天公司拖延辦證，政府機構無可奈何，法院不以職權調取證據的情況下，融德律師巧妙利用行政訴訟思維，通過申請政府信息公開，獲取了充分而有利證據。關於法律人對本案所涉合同的效力和司法解釋的解讀，以及適用代理思路的質疑，不卑不亢，默默堅守，最終以充分的事實依據和準確的法律依據，贏得了司法裁判的支持和認同。
結語
回想2018年6月，西安市長安區法院判決購房合同無效，支持違法者的訴求的結果出來時，全國購房者哀鴻一片，就連一些法律人也對司法解釋的進行誤讀，曲解立法目的。這樣的裁判結果和曲解誤讀，嚴重影響了這十多個購房業主維權信心，對律師的代理思路產生質疑。半年來代理律師忍受著關於代理思路和法律適用的各種質疑，默默的堅守著自己認定的觀點和思路。
今天，該系列維權案件的圓滿收官，司法對該案的公正裁決，不僅是這十幾個購房業主的維權勝利，也不僅是融德律師的代理成功，更是房地產市場秩序的法律矯正，是誠信守約和公平交易法律原則的重申，是社會主義核心價值觀實在展現！作為代理律師，其所選擇的代理思路和法律依據，最終能夠得到司法的確認，是對法律人無上的激勵，這種成就感是任何物質獎勵都無法比擬的。我們感恩公正司法，她避免了一個錯誤案例對中國房地場市場這條長河的汙染！我們感恩業主們的信任理解和堅守，他們是法治進步的促進者！
感謝法律的正義，司法的公正，感謝購房業主的堅守，感謝社會各界的關心支持！願通過本案的公正裁決使誠信良知和契約精神成為社會主流，人人信守社會主義核心價值觀，誠信守約，依法行事！
西安市中級人民法院為此案件召開新聞發佈會
西安市中級人民法院判決書
西安市蓮湖區人民法院判決書
本案代理律師團隊
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