2018年12月29日，本年度最后一个工作日，对于陕西融德律师事务所来说，注定是一个不平常的日子。我所建设项目团队代理的轰动全国的“开发商自己违法告业主系列案”，迎来了业主胜诉的判决：西安市中级人民法院纠正了西安市长安区人民法院关于西安闻天科技实业集团有限公司（下称闻天公司）诉李女士确认合同无效一案的判决，撤销原审判决，改判驳回闻天公司要求确认购房合同无效的诉讼请求；西安市莲湖区人民法院对闻天公司诉陈女士确认合同无效一案，判决确认购房合同合法有效，驳回闻天公司要求确认购房合同无效的诉讼请求。而其余闻天公司与购房业主的维权问题也由此定论，迎刃而解。至此，融德律师为十多个购房业主维权系列案件代理事务，在2018年最后一个工作日圆满收官。
作为该系列案件的代理律师，对自己艰辛工作取得圆满结果，内心充满成就感。但工作还要继续，我们需要静下心来回顾、梳理整个代理过程，从中汲取成长的力量。
购房业主的焦虑
2016年4月起，闻天公司陆续与陈女士等十位业主签订《紫杉庄园内部认购合同》（下称认购合同），明确约定了双方当事人的名称、商品房坐落位置、房号、销售面积、销售总价款、付款时间、双方权利义务等条款。合同签订后，业主依约一次性交付了全额购房款，闻天公司出具购房款收据。合同签订时，该房产项目已经取得了建设用地规划许可证，土地使用权证、建设项目规划许可证和建筑施工许可证，房屋已经建成。
2018年2月，西安市房地产不断升温，涉案的房产价格涨至每平方米24000元左右。闻天公司以签订合同时自己未取得商品房预售许可证为由，分别将十几位业主诉至西安市长安、雁塔、莲湖、碑林、临潼和阎良等六个基层法院，诉请确认合同无效。闻天公司诉请的事实依据是购房合同的名称是内部认购合同，所售房产尚未办理预售许可手续。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷司法解释》）第二条规定“ 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。
对合同性质，大多数法律人认为该合同要么是不具有约束力的预约合同，要么是无效合同。业主们全款支付，两年后却被起诉成为被告，这个时候解除合同根本买不到相同品质的房屋，同时失去了购买其他房屋的时机，内心无比委屈、无比愤慨，上访投诉均被告知该合同得不到法律保护。业主们非常焦虑地找到了融德律师事务所，希望融德所代理此案，维护其权益。
法律分析和诉讼策略选择
2018年3月，陕西融德律师事务所在认真研究合同法、房地产管理法和相关司法解释后，接受了十位购房业主的委托。融德所由本所主任羿克律师带领建设项目法律业务部团队六名律师，组成该系列案件的律师团。
融德律师接案后，认为该系列案件争议焦点有两个：首先，购房业主与闻天公司签订的合同的性质，是预约合同还是本约的正式合同?其次，闻天公司起诉时房产项目尚未取得预售许可证，是否适用《商品房买卖纠纷司法解释》第二条。很显然，如果认定涉案合同为本约即正式商品房买卖合同，则存在无效风险；如果按照预约有效主张，本案将毫无悬念地驳回闻天公司的诉求，但是预约合同并不具有要求与对方签订本合同的法律约束力，业主们将得不到所购买的房屋。
两难选择，颇为纠结。其实对于代理律师而言，以预约有效应对此案，会很快胜诉，选择这种代理思路是既保险又高效。多数业界人士均持此观点，业主们亦有强烈要求按预约有效尽快了结此案，但是，这种诉讼策略无法最大化保障购房业主的合法权益。
融德律师经细致分析，发现涉案内部认购合同签订后，双方已经实际履行合同，从合同法上看已经构成事实合同。合同约定和实际履行内容符合《合同法司法解释二》第一条、《商品房买卖纠纷司法解释》第五条等，该内部认购合同应为本约。对于前述司法解释关于合同无效的规定，融德律师结合《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，以及《合同法》第六条和第八条的规定进行了深入的研究，认为闻天公司虽未取得预售许可证，但不必然导致合同无效。融德律师同时也分析了闻天公司在接受购房全款后，未积极履行自身义务，却以自己违法位由提起的诉讼，目的不纯，有违诚实信用原则、公平原则和不使违法者受益原则，该不良诉讼目的不应得到司法的支持。
融德律师坚定了自己的分析判断后，向业主详细分析了前述法律风险，统筹考虑了当前获得预约有效的短期胜利与未来实现得到房产的利弊，与业主统一了思路和本案代理方向。
应诉答辩，见招拆招
2016年4月，闻天公司与购房业主签订合同时，已经取得房产开发销售的四个许可证，房屋的预售证拖至起诉时都不办理，目的很明显，就是要确认合同无效。对此，闻天公司的理由是应交的配套费没有资金缴纳故而无法取得预售证。但是所售房屋均已建成，仅销售给本案购房业主的房款就高达几千万元，而预售证所需的配套费仅仅600多万元，该理由显然不能自圆其说。
庭审中，闻天公司又提出涉案项目已被龙湖集团收购，属于“龙湖双珑原著”项目，其无法向购房业主交付已经转入的房产。闻天公司否认本案所涉房产属于其公司项目，也不告知该房产到底归属所有。面对闻天公司对房产归属和被告主体的否认，代理律师通过向莲湖区法院申请出具的律师调查令和政府信息公开等方式，向土地、规划、房管等机关进行了全面系统的证据调查，准确获得闻天公司已经取得房地产开发四证，以及项目建成竣工情况，证明闻天公司本可早早获得房屋销售预售证的事实；闻天公司向龙湖集团转让的是项目股权，而非本案所涉房产的事实，该房屋尚未销售，完全可以向买受方业主交付。
闻天公司分别在长安、雁塔、碑林、莲湖、临潼和阎良等六个区的基层法院，同时对十几个业主提起诉讼，并促使法院以简易程序审理此案的诉讼策略，代理律师采取了管辖权异议和要求以普通程序审理的应对措施，以此等待物价局的价格公示和房管局的预售证发放。
但是，融德律师的有效应对，还是没有挡住阎良区法院和长安区法院的快速裁决。阎良法院率先做出双方所签合同为本约即正式商品房销售合同，因为没有取得预售证而无效。长安法院虽然将简易程序转为普通程序，但是仅仅走了个过程，赶在预售证下发的那一天，作出判决，确认合同无效。
一审败诉带来质疑和不信任
2018年6月8日，闻天公司取得涉案项目预售证。此时，长安法院尚未对该案作出判决，代理律师立即申请调取预售证，用以证明所售房产已完全具备销售条件，对该合同效力具有补正作用，进而判决合同有效。但是长安区法院就代理人提出的申请既不予答复也不为律师出具调查令。6月11日，长安区法院通知代理律师去做谈话笔录，向代理人释明：法院不调查该证据，也不准予延期或反诉。6月18日，长安区法院向代理人邮寄送达了一审判决，判决内容是购房合同因未办理预售许可证而无效。那么，也就意味着业主们拿不到付款多年的房子，上涨三倍的房产收益归于违法者的开发商了。代理律师收到判决后竟然发现该判决是6月8日做出的，而这一天正是预售证下发的时间。
面对如此判决结果，购房业主和关心此事的人们在感慨和无奈的同时，开始质疑律师的代理思路和法律观点。尤其是一些法律人也大发议论，认为该合同要么属于预约合同，要么属于违法而无效的合同。对此，代理律师经过进一步分析论证，认定自己对法律的解读是正确的，所选择的代理思路没有问题。一审审理程序存在瑕疵，判决认定事实和适用法律存在严重错误，一定要上诉，通过上诉纠正一审的错判。在此情况下，代理律师一方面积极做购房业主的工作，详细讲解法律和司法解释的立法本意和司法裁判的价值追求，重申该合同属于商品房买卖合同且不违反法律法规效力性强制规定，应属有效合同，争取当事人的理解和信任。一方面周密准备上诉材料，依法向西安市中级人民法院提起上诉。
终审判决，我们赢了
2018年8月14日，西安市中级人民法院进行二审开庭审理。二审中，闻天公司更换了代理人，请来上海锦天城律所的律师，提出许多新的证据，主要涉及建设施工许可证的取得时间和无力交付办理预售证所需的资金；项目已经转让，不可能向原购房业主交房；不能交房善后事宜已经委托销售中介处理等三个新的焦点。对此，融德律师首先举证证明闻天公司转让项目获得近两亿元的资金，用于还贷款和其它支出，而对办理预售证的区区600多万元资金却一直不交付，目的只能是故意不办理预售证，不愿交房。而闻天公司向物价局和房管局申请的销售价格及销售房屋许可，都清晰地表明本案所涉房产完全能够交付给本案购房业主。至于由第三方处理退房的善后事宜，更是法律关系和权利义务的混淆。然而庭审后，法院一直没有做出判决。而各基层法院在陆续开庭后，也一直等待着该二审判决的结果。
难耐的等待不仅折磨着当事人和代理律师，也使当事人对代理律师的代理效果产生了新的疑虑。业主们又去寻求通过上访解决，有些业主甚至选择了与闻天公司的妥协和解。该案案情复杂，且涉及法律解读和适用问题，尤其是对最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的适用，都需要从立法目的、诚实信用原则、契约严守原则，商品房交易秩序和社会效果等进行慎重考量，妥善衡量。购房业主们再有情绪，代理人也只能做解释工作，并以坚定的信心，坚持等待，相信司法公正和法律正义！
2018年12月29日，西安市中级人民法院终于下发终审判决！二审法院基本采纳了融德律师全部代理意见，判决认为：对于闻天公司与业主之间签订的《认购合同》性质问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，二审法院认定闻天公司与购房业主所签合同“实质上是商品房预售合同，闻天公司与业主之间形成了商品房预售合同法律关系”；对于效力问题，二审法院认为“闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。”根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，认定“闻天公司与业主签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系”。最终法院判决：一、撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初2519号民事判决；二、驳回西安闻天科技实业集团有限公司的诉讼请求。本判决为终审判决。
同时，莲湖区人民法院也以闻天公司于购房者所签认购合同属意思自治的合同，订立之初的效力瑕疵也已消弭，应对当事人产生约束力。该合同的继续履行，既不会损害国家、集体或者第三人利益，也不会损害社会公共利益，闻天公司的合同无效主张，无论从法律依据或者事实基础，还是从维护商品房市场的正常交易秩序及促进商品房市场诚信体系建立的角度，均不应得到法律支持。依照《合同法》第六条、第十三条、第五十二条、第一百三十条，《城市房地产管理法》第四十五条，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条、第五条之规定，判决：驳回闻天公司请求确认合同无效的诉讼请求。至此，本案以业主胜诉结案，圆满落幕。
专业和“坚持己见”
回顾融德律师从接手本案代理，到最终得到公正判决，圆满维护购房业主合法权益的全过程。可以看到，作为代理律师，首先应该考虑的是，案件事实的真实充分，只有基于真实事实依据，才能在准确解读法律的基础上，对当事人的诉求做出判断。当事人陈述的事实还需要代理律师自己的调查取证予以应证，不能简单相信和偏信偏疑；其次是认真研读相关法律法规，司法解释和相应判例，尤其是法律法规和司法解释存在冲突时，如何准确把握立法本意目的和司法裁判追求的社会与法律效果，对司法裁判结果的预判，避免法律适用和诉讼策略选择等原则性的错误，导致无法挽回的方向性错误！第三，就是要坚信法律的正义，司法的公正，理性辨证的对待业界和社会的不同声音，甚至是质疑。作为律师，思考和决策是最基本素质，决策、建议、判断需要定力。法律的解读和理解是仁者见仁，智者见智，承办人必须要有自己的独立判断，不能人云亦云，闻风而动。第四，是准确把握案件进程与变化，审时度势，发现问题及时处置，适时调整。尤其是关注案外新发生的情况，如本案中物价局和房管局的审批就直接影响着合同效力补正，促使合同合法有效。第五，是要充分理解和相信当事人，及时沟通，细心讲解法律，争取当事人的理解和信任。对于当事人自己因判断和特殊考量所做出的抉择，予以换位思考。
融德律师在代理本案中，充分收集证据，认真解读法律，慎重选择应对思路，执着坚持观点，沉着应对，不为所动。面对闻天公司拖延办证，政府机构无可奈何，法院不以职权调取证据的情况下，融德律师巧妙利用行政诉讼思维，通过申请政府信息公开，获取了充分而有利证据。关于法律人对本案所涉合同的效力和司法解释的解读，以及适用代理思路的质疑，不卑不亢，默默坚守，最终以充分的事实依据和准确的法律依据，赢得了司法裁判的支持和认同。
结语
回想2018年6月，西安市长安区法院判决购房合同无效，支持违法者的诉求的结果出来时，全国购房者哀鸿一片，就连一些法律人也对司法解释的进行误读，曲解立法目的。这样的裁判结果和曲解误读，严重影响了这十多个购房业主维权信心，对律师的代理思路产生质疑。半年来代理律师忍受着关于代理思路和法律适用的各种质疑，默默的坚守着自己认定的观点和思路。
今天，该系列维权案件的圆满收官，司法对该案的公正裁决，不仅是这十几个购房业主的维权胜利，也不仅是融德律师的代理成功，更是房地产市场秩序的法律矫正，是诚信守约和公平交易法律原则的重申，是社会主义核心价值观实在展现！作为代理律师，其所选择的代理思路和法律依据，最终能够得到司法的确认，是对法律人无上的激励，这种成就感是任何物质奖励都无法比拟的。我们感恩公正司法，她避免了一个错误案例对中国房地场市场这条长河的污染！我们感恩业主们的信任理解和坚守，他们是法治进步的促进者！
感谢法律的正义，司法的公正，感谢购房业主的坚守，感谢社会各界的关心支持！愿通过本案的公正裁决使诚信良知和契约精神成为社会主流，人人信守社会主义核心价值观，诚信守约，依法行事！
西安市中级人民法院为此案件召开新闻发布会
西安市中级人民法院判决书
西安市莲湖区人民法院判决书
本案代理律师团队
羿克律师
翟阳律师
胡春梅律师
殷梦律师
陈露律师
韩英英律师（实习）
杜晨恺律师（实习）
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