一、 何謂“買賣不破租賃”?
所謂買賣不破租賃，係指除非法律另有規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力(法律依據：《合同法》第229條)。即租賃物的所有權被出租人以贈送或出售等方式轉移給他人的，受讓租賃物的人須繼續履行該租賃物上的已經設定的租賃合同。
同時，在抵押關係中，亦受“買賣不破租賃”原則的約束。根據物權法第190條的規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。
二、以租賃形式抵償債務，是否適用“買賣不破租賃”原則?
按照目前的司法實踐，以租賃形式抵償債務的，不適用“買賣不破租賃”原則。
浙江省高級人民法院《關於執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》第二條：“執行機構審查租賃合同的真實性，如何把握標準?
答：執行機構一般作形式審查，經審查發現當事人自認或者有其他明確的證據證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關係的，對租賃合同的真實性不予認可。”
最高人民法院“英聯視動漫文化發展(北京)有限公司與北京恆華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責任公司其他合同糾紛申請再審”《民事裁定書》【(2014)民申字第215號】明確：債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，不同於出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規定的“買賣不破租賃”原則。
英聯視動漫文化發展(北京)有限公司與北京恆華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責任公司其他合同糾紛申請再審民事裁定書
中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書
(2014)民申字第215號
再審申請人(一審原告、二審上訴人)：英聯視動漫文化發展(北京)有限公司。住所地：北京市北京經濟技術開發區榮華南路16號1號樓307室。
法定代表人：郭克梅，該公司董事長。
委託代理人：李秀生，北京市東元律師事務所律師。
被申請人(一審被告、二審被上訴人)：北京恆華嘉輝科技有限公司。住所地：北京市西城區後細瓦廠衚衕31號來思樂賓館402。
法定代表人：韓冰，該公司總經理。
一審第三人：豪力投資有限責任公司。住所地：北京市北京經濟技術開發區隆慶街18號四層東側。
法定代表人：趙志欣，該公司董事長。
再審申請人英聯視動漫文化發展(北京)有限公司(以下簡稱英聯視公司)因與被申請人北京恆華嘉輝科技有限公司(以下簡稱恆華嘉輝公司)及一審第三人豪力投資有限責任公司(以下簡稱豪力投資公司)案外人執行異議之訴糾紛一案，不服北京市高級人民法院(2013)高民終字第3123號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
英聯視公司申請再審稱：(一)豪力投資公司與英聯視公司之間簽訂的《房屋使用權抵債合同》性質上應為租賃協議，一、二審法院認定：“《房屋使用權抵債合同》實質上是豪力投資公司以讓渡豪力大廈一定期限的房屋使用權為代價抵償所欠英聯視公司300萬元債務，因合同關係具有相對性，合同條款也只能約束英聯視公司與豪力投資公司雙方，英聯視公司不能以此對抗合同外第三人。該合同性質是規範雙方債務、債務之間的合同之債。”該認定屬於適用法律錯誤。《房屋使用權抵債合同》的性質為租賃合同，該租賃關係建立在原所有權人認可和授權的基礎之上，同時租賃合同依法成立在10年之前，且履行10年毫無爭議產生。恆華嘉輝公司在競買時已經知道該爭議的存在，說明它對競買房屋部分使用權存在一定瑕疵已經予以認可和包容，並且該房屋評估價為1.68億元。正因為部分房屋使用權存在瑕疵，參加競買者正是考慮到該使用權瑕疵而舉步不前，反而致使恆華嘉輝公司以1.2億元的低價格競得，恆華嘉輝公司在競買時已經得到該使用權瑕疵導致的價格上實惠，就應該承擔使用權瑕疵造成的後果。(二)根據合同法規定的“買賣不破租賃”原則，英聯視公司對涉案房屋所享有的租賃權應優先於恆華嘉輝所有的物權。雖然豪力大廈的所有權已被恆華嘉輝公司通過拍賣的方式所取得，恆華嘉輝公司已依法享有對豪力大廈的佔有、使用、收益、處分的物權權利，亦不能對抗原所有權人和英聯視公司依法成立的租賃合同。買賣不破租賃的原則就是規範租賃物新的所有權主體和舊的權利主體已經處置使用權的法律規範，按照該原則，英聯視公司的訴訟請求應該得到支持。而且，一、二審法院已經查明，英聯視公司的租賃行為發生在涉案房屋被抵押之前，即合同之債產生在前，物權的抵押在後，租賃合同優先於物權保護是理所當然的。英聯視公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定，向本院申請再審。
本院認為，本案再審審查主要涉及以下問題：1.涉案《房屋使用權抵債合同》的性質認定;2.英聯視公司對涉案房屋所享有的權利能否對抗恆華嘉輝公司的物權。
(一)關於《房屋使用權抵債合同》的性質認定問題。房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期支付租金，並於合同終止時將房屋歸還給出租人的協議。故承租人締約的目的是取得房屋的使用權，出租人則是為了收取租金。而本案中，豪力投資公司(乙方)與英聯視公司(甲方)在《房屋使用權抵債合同》第一條第1.1款約定：由於乙方欠甲方300萬元無力償還，根據2004年3月22日雙方所簽訂的本合同的補充協議的約定，乙方同意將其擁有的房屋交給甲方使用，用使用權益償還所欠債務。第1.3款中約定：生效後，即視為乙方全部償還所欠債務300萬元;甲方同時獲得“所用房屋”使用權壹拾捌年，自2004年3月22日起至2022年3月21日止。從該合同內容看，英聯視公司為了使自己的債權得到清償，同意豪力投資公司以讓渡豪力大廈18年的房屋使用權的方式抵頂300萬元的借款。可見，《房屋使用權抵債合同》是債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債，不同於出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同。因此，一、二審判決認定英聯視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權抵債合同》為債權債務合同關係而非房屋租賃合同，並無不當。
(二)關於英聯視公司對涉案房屋所享有的權利能否對抗恆華嘉輝公司的物權問題。根據上述分析，英聯視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權抵債合同》為房屋使用權抵償欠款的合同之債而非房屋租賃合同，故本案不適用合同法規定的“買賣不破租賃”原則。此外，根據合同的相對性原則，英聯視公司與北京豪力公司之間簽訂的《房屋使用權抵債合同》僅對簽約雙方有法律約束力，不能對抗合同之外的第三人。而涉案豪力大廈的所有權已被恆華嘉輝公司通過拍賣方式取得，即恆華嘉輝公司已依法取得對豪力大廈佔有、使用、收益、處分的物權權利。排它性是物權的基本屬性，即使英聯視公司基於債權取得豪力大廈的使用權，由於沒有進行他項權利登記，亦不能對抗恆華嘉輝公司對豪力大廈所享有的物權。因此，二審判決對英聯視公司以《房地產合作建房合同》及《房屋使用權抵債合同》提出對本案所涉房屋享有的使用權優先於恆華嘉輝公司對豪力大廈所享有的物權的主張未予支持，有事實和法律依據。英聯視公司申請再審稱其對涉案房屋所享有的權利可以對抗恆華嘉輝公司的物權，理由不能成立。
綜上，英聯視公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：
駁回英聯視動漫文化發展(北京)有限公司的再審申請。
審 判 長 王慧君
代理審判員 李玉林
代理審判員 張小潔
二〇一四年六月二十一日
書 記 員 楊立超
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