人口向來是城市吸引力的風向標。
人口大規模流入，不僅意味著城市吸引力與日俱增，更能為內部消費、房地產帶來強勁的新增需求。人口持續流出，則意味著城市吸引力不復，高企的房價將失去最根本的支撐。
這一規律，也有例外。
近日，媒體報道，2017年北京人口首現負增長，這是1997年來首次。與此同時，2017年，上海常住人口自2015年之後再次出現下降。
京滬人口同時下降，意味著什麼？
01
京滬人口同步下降，20年來首次
在人口形勢上，北京上海齊步向左走。
近日，官方發佈的報告顯示，2017年北京常住人口規模為2170.7萬人，比2016年減少2.2萬人，為1997年以來首次實現負增長。
上海與北京步調一致。
數據顯示，2017年末，上海常住人口2418.33萬人,比上年末減少1.37萬人。2015年時，上海常住人口一度下降10.41萬人。
京滬人口同步下降，這在歷史上相當少見。
顯然，這種局面的出現，並非北上廣深失去了吸引力，也不是“逃離北上廣”已經蔚然成了趨勢，而是這兩地主動控制人口的結果。
這一次，北京公佈了一組更加詳細的數據。
數據顯示，北京市城六區常住人口持續減少，2016至2017兩年城六區常住人口規模累計下降74萬人，年均下降3%左右。
從數據裡往往能看出真相。
2017年北京常住人口僅僅減少了2.2萬，而中心城區人口兩年累計減少74萬，此種懸殊，正是北京主動抽疏中心城區人口的體現。
只要看看一些央企外企的進京指標有多珍貴，就明白在人口吸引力方面，如果不是主動控制人口，哪有人口減少的道理？
早在2016年，北京上海就密集調整產業結構，批發市場和勞動密集型產業逐漸外遷，由此導致部分就業人口外流。同時，
大力清理違建和群租房，城市居住成本不斷抬升，部分就業人口選擇主動外流。這正是北京上海人口下降的根本原因所在。
02
人口形勢分化：京滬向左，廣深向右
有意思的是，在京滬同時控制人口的同時，廣深卻對外敞開了大門。
2017年，深圳常住人口增加61.99萬，廣州常住人口增加45.49萬，雙雙位於全國前列。
值得一提的是，這不是廣深人口首次大幅狂飆突進。
過去三年，2015年到2017年，深圳常住人口增量分別為60萬、53萬、55.08萬。同期廣州常住人口增量分別為42.06萬、54.24萬、45.49萬，領跑於全國。
京滬向左，廣深向右，這其中有何門道？
作為超大城市，北上廣深都面臨控制人口的壓力。但人口天花板不同，人口增長空間出現分化。
北京人口規劃的天花板是2300萬，上海人口規模的上限是2500萬人，這兩個城市都只剩下100萬左右的增長空間。
與之對比，廣州2020年的規劃人口是1800萬人，深圳2020年的規劃人口是1480萬人，就此而言，廣州還有350萬左右的人口增長空間，深圳還有230萬左右的增長空間。
不論這個常住人口數據是否真實，至少在規劃上，廣深還有巨大的增量空間可用。
西安鄭州長沙大幅降低落戶門檻，南京給大學生就業發放補貼，武漢給大學生八折購房的承諾……
二線城市來勢洶洶，廣深不甘示弱。
藉助一線城市強大的城市輻射力、產業輻射力、經濟轉型優勢，加上不約而同放開落戶限制、拓寬落戶通道，廣深外來人口隨即出現井噴之勢。
03
危險的不是京滬，而是這些城市
京滬人口減少，也不必擔心，真正要擔心的是人口流出的二線城市和多數的三四線城市。
這些城市，沒有京滬主動控制人口的豪氣，也沒有二線城市“搶人大戰”的底氣。即使放開落戶限制，敞開大門，依舊阻擋不住人口外流的大趨勢。
就二線城市而言，2017年，已有4大城市出現人口外流，分別是天津、哈爾濱、長春和大連。
後三個都是東北城市，東北人口外流現象早已有之。但天津人口出現負增長，疊加其經濟增速斷崖式下滑，顯然是意味深長的警示信號。
就三四線城市來說，除了個別沿海城市和依附於大城市群的地方外，大多數都面臨著持續的人口外流。
任澤平團隊曾對此做過梳理：
以縣城來看，人口流出地區個數從2001-2010年的1371個增至2011-2016年的1557個，佔比從66.0%增至75.0%。
其中，東北地區普遍面臨人口外流。遼寧情況稍好，黑龍江、吉林兩省城市幾乎全境外流。
在東北之外，人口流出地區佔比最高的分別為陝西87.4%、甘肅86.4%、貴州85.9%。
04
人口與房價
長期看人口，這是人口與房價關係最直接的結論。
然而，房價走勢，不僅要看人口流入流出，同樣還要看人口結構。
從人口結構來看，哪裡的年輕人越多，哪裡的樓市支撐性就越強。這不僅是因為，年輕人是主要購房人群，而且從只有年輕人才有加槓桿的慾望和底氣。
如果老年人過多，年輕人不夠用，當初的資產泡沫沒有這麼多人來接盤，資產回報率可能會下降，這對房地產的影響尤其大。
顯然，東北和西北的一些城市，不僅面臨著人口外流的壓力，而且人口結構逐漸老齡化，更成為難以承受之重。
相比而言，北上廣深和一些二線熱門城市，成為年輕人競逐的夢想之地，不僅人口對消費和經濟增長形成支撐，也對房價形成最根本的託底作用。
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