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摘要：预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%。
地产股2018年净利润多数预增
一、截至2月11日，根据房地产板块已发布业绩预告、快报的70家公司，预增或扭亏40家，另有南山控股1家预告续盈。净利润预增、扭亏及略增公司占已发布业绩预告公司57%。其中①增幅超过500%以上的3家，包括雅戈尔、沙河股份、海航投资等；②增幅位于100%-500%的8家，包括中南建设、中航善达、大龙地产等；③增幅位于30%-100%有11家，包括蓝光发展、新城控股、金科股份等；
二、净利润下降或亏损28家，其中9家亏损；
三、净利润预增原因：主业增长、投资收益或资产重组。
业绩锁定性创新高，源于销售持续增长
按2018年3季度末预收款/2017年营业收入观察：2018年3季度末房地产板块预收款总额达26897亿元，较2017年同期提升36%。房地产板块2018年3季度末的预收款总额是2017年结算收入的1.55倍，提升明显，且处于历史高位。
图：房地产板块业绩锁定性达历史高位
对2018、2019年业绩预测的锁定：根据已披露的主流卖方研究机构对50只主流地产股业绩预测，wind一致预期2018、2019年的营业收入同比分别增长29%、27%。
即使按最极端情景假设，2018年4季度无销售回款入账，2018年3季度末的预收款仍能锁定wind一致预期2018年营业收入的288%（2018年业绩锁定性=2018年3季度末预收账款/2018年wind一致预期营收与已披露的2018年前3季营收的差值）；在满足2018年营业收入实现29%增长之后（暨冲抵2018年收入预测值与前3季收入之间的缺口），剩余部分仍能锁定wind一致预期2019年营业收入的68%。
事实上对于主流地产而言，2018年四季度销售速度并没有停滞，如万科2018年四季度销售额达1754亿元、保利销售额达1012亿元，因此主流地产股实际业绩锁定性将比下表中更高。
1、行业销售持续增长，增速明显回落
本轮房地产调控自2016年上半年起延续至今，截至2018年末行业销量仍处于正增长，但增速大幅回落。2016年行业销售面积和销售额分别增长22.5%、34.8%；2017年销售面积和销售额分别增长7.7%、13.7%；2018年销售面积和销售额增速分别回落至1.3%、12.2%。
图：商品房销售额累计同比增速
图：商品房销售面积累计同比增速
2、城市层级销售：一线回暖、二线稳定、三四线降温明显
截至2018年12月，一线城市销售面积增速由2017年低点-31%收窄至-5%；二线城市销售面积增速保持稳定于1%；三四线城市销售面积增速由2017年高点71%回落至2%，降温明显。
图：一二三线城市商品房成交面积同比增速
3、行业降温向优势房企传导，行业集中度继续提升
纵观2018年全年，大部分优势房企的销售增速仍实现了不错的增长，但显著不如去年同期。销售金额Top30房企中，仅9家房企销售增速较去年有所提升，如金科集团、远洋集团、中国海外发展等。
因预售制度导致结算滞后，优势房企2018年和2019年业绩将显著受益于2016-2018年销售持续增长以及集中度提升。
财务风险可控
1、投资受销量下行制约，房企拿地放缓，应对行业降温
2018年全年，虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势，但房地产投资仍然偏暖，房地产投资累计同比增速9.5%。我们2018年上半年就判断房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因，但我们亦认为：开发商终究不得不“以销定产”，2019年投资、新开工、施工终究会受到销售下行制约。
表：房企博弈的“囚徒困境”
图：房地产投资累计同比增速
从2018年全年数据来看，房企拿地意欲已减弱，且收购存量项目占比提升，合作项目增多，直接拍地行为减少。龙头企业购地面积/销售面积值有所回落，比如万科为1.25，而2017年末为1.28；保利则由2017年末的2.02下降至2018年的1.13，金地则由1.70下降至1.07，新城控股由3.65下降至1.85。
2、板块剔除预收款的资产负债率稳定，净负债率回落
截至2018年3季度末，房地产板块扣除预收款的资产负债率为73%，同比上升0.9个百分点；房地产板块净负债率为105%，同比下降3.5个百分点。
图：房地产板块剔除预收款的资产负债率
图：房地产板块净负债率
截至2018年3季度，龙头房企扣除预收款的资产负债率为75%，与去年同期持平，净负债率于3季度小幅回升至为111%，同比下降4.3个百分点。
图：龙头房企剔除预收款的资产负债率
图：龙头房企净负债率
3、短期偿债能力较好
2018年3季度末，房地产板块货币资金总额达10978亿元，同比增长18%；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.13倍，偿债能力仍旧较好。
图：房地产板块货币资金总额
图：房地产板块短期偿债能力
2018年3季度末，龙头房企货币资金总额达6681亿元，同比增长27%；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.28倍，偿债能力较好。
图：龙头房企短期偿债能力
预计2019年政策面春风化雨，基本面先下后稳
自2018年三季度以来，在周期的力量和前期严厉调控的双重作用下，房地产整体销售形势急转直下，疲态尽显。时隔四年，中央经济工作会议再次提出经济面临“下行压力”，并第一次明确提出“宏观政策要强化逆周期调节”。房地产行业作为毋庸置疑的支柱产业，政策的曙光开始显现，我们判断2019年将迎来自2016年4季度以来房地产政策最宽松的时间窗口。
预计政策面春风化雨、润物细无声，包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑……；同时，房地产面临的舆论环境将有所改善；
基本面先下后稳，在稳住之后，房价热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛；在一线城市极其严苛的政策边际宽松、二线城市政策边际改善之后，一二线城市房价上涨将会衍生出溢出效应，部分购买力仍有望将流向三四线城市，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%；全年销售负增长将对投资、新开工形成一定程度的制约，预计2019年房地产投资累计同比增速为3%、新开工面积累计同比增速5%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险。
图：未来一年内销售累计同比增速预测
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