鄭州地產圈與媒體圈的大多數人都知道，我在一年前，就對高層均價12000+的網紅綠博片區發出了警告。
其實，一年前不只對綠博，對其它片區也發出了警告。唯獨力挺了港區！
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綠博、南龍湖房價紛紛築底
嚴苛調控背景下，遠郊新區中，跌跌不休成了主旋律，例外的是，目前只有港區房價挺住了，這是第三方鄭州樓市調查出來的，也是真相！
港區抗跌，原因很簡單，它是國家欽定的空中絲綢之路起點，也是國家級新區，而其他新區都沒有港區這樣高地位！
但遺憾的是，不僅一年前，港區不是網紅，甚至在扮演了鄭州樓市的抗跌急先鋒之後，也沒成網紅！
當前誰是樓市網紅，綠博還是其中之一！不過已經不同於一年前的鮮衣怒馬，現在的綠博已經有了落水鳳凰的意思！
但朋友圈中，還是關注綠博的人士多，特別是調價急先鋒金科放出大招，一個月前，周邊洋房賣1.6萬/平米，金科天籟城，開盤直接殺到1.3萬/平米。
上週，金科博翠書院小鎮祭出內部員工特惠房大旗，高層9500元/㎡起，洋房11500元/㎡起，再一次砸穿綠博住宅底價。
金科9500元的價格一出，朋友圈再次被炸了一把！不少粉親問，這是底麼?能抄麼？
想抄底，怕站崗是人性，也是大多數準客戶當前的心理狀況！正如甲方很多營銷總所說，現在看房的人士沒有減少，但下單的人在減少，觀望情緒嚴重！
為神馬觀望情緒嚴重，就是分不清底！
底有兩種，一種是口水中的底，也就是朋友圈及媒體熱炒的底，還有一種當然就是實際的底，也叫鐵底！
綠博實際的底在哪裡？有個計算公式，就是核心區樓盤均價至少是遠郊樓盤均價的2.2倍以上！
綠博片區屬於東郊，如果以鄭東新區均價2.2萬+的價格推導，9500元的價格算是鐵底！
再來看同屬於網紅的南龍湖，南龍湖屬於東南郊，從宜居環境來看，低於綠博！當然不能以鄭東新區的均價推論，只能以鄭州市核心區均價1.8萬+的價格推導，南龍湖8100元的價格就算是鐵底！以這個底價來推論，遠洋風景、孔雀城的價格都是適當的！
當然，開發商不同，是否帶裝修，價格自然上下浮動，品牌開發商可以獲得片區均價上浮20%的溢價。所以說，非品牌開發商的綠博盤，想要快速去化，應該在9500元基礎上，再下降20%！
如果帶裝修，每平多賣1千元也是合理範圍！
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價格足夠低時，任何資產都有價值
以綠博、南龍湖為代表的鄭州遠郊樓盤，目前貌似成了落水鳳凰，價格紛紛回調，其實，這一回調的過程，也是一個築底的過程！更是一個可以逢低入市的過程！可以大膽預測一下，南龍湖7000+的底，綠博9000+的底，只要不出現重大政策利差，肯定會橫盤一段時間，未來也會反彈！
而類似綠博這樣的遠郊片區，近來頻頻傳出限購解除消息，後來都被闢謠為假消息！
和別的大V不同，山哥認為，限購只是時間問題，而且解除限購會真的先從遠郊樓盤開始！
有大V言之鑿鑿地稱，誰敢解除限購，就是不要烏紗帽了，其實這純粹是一孔之見，住建部考核的是房價不能上漲，否則問責地方！但住建部並沒有規定，限購不能解除，而且，限價不解除，單單解除限購，怎麼會影響房價，無非是讓去化快一點！
關於樓市，住建部的最新表態是，加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制。包括推進形成租購併舉的住房制度;保持調控政策連續性穩定性，落實地方主體責任;堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制投機炒房，促進房地產市場平穩運行。
如何遏制投機炒房，在限購、限價、限籤、限售、限貸的五花大綁調控中，限貸才是幹掉炒房客的最厲害武器！
增大房貸的成本，就是在降低炒房者的年化收益，會嚴重抑制房價泡沫，舉個栗子：如果房產平均每年上漲15%的話，以5%的成本貸款，年化收益就是10%左右。如果以10%的成本貸款， 年化收益和支付寶或購買理財產品差不多了，就沒有人願意炒房了！
縱觀中國內地08年以來的房地產發展史，可以看到，當房貸利率上浮的時候，房價很快就會進入下行趨勢，房貸利率下跌時，房價很快進入上升趨勢，沒有例外，次次見效。
所以說，在嚴苛的限貸、限售、限價下，解除限購，降低首套房利率的上浮幅度，都不會迎來炒房客的大量入場。但會增加需求側的購房者！
在遠郊樓盤去化困難，圍觀情緒嚴重的背景下，解除限購，適當增加購房者，激活低迷市場，不是調控放鬆了，而是分類調控，精準施策的體現，符合住建部的政策要求！
山哥不是半仙，算不出何時限購會解除，只能勸有意購房人士，擇機、逢低入市，但是綠博、南龍湖等遠郊樓盤，即使出現了鐵底，即使開發商有首付分期的誘惑，剛需客戶還是要謹慎，因為從片區熟化及距離城市核心--CBD距離來看，從喝胡辣湯的方便度來看，主城區價格親民的管南比綠博更適合剛需！
鄭州地產圈與媒體圈的大多數人不知道的是，在2015年，我就勸隔壁老王賣掉北三環的房子，置換了三套綠博的房子，因為價格足夠低呀！
任何資產都有價值，只要價格合適，嚴重同意孫宏斌的這句名言，但是這隻適合有閒錢的投資置業！
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