货量供应，是决定区域房价趋势的重要性因素，2018年，德州楼市在整体大环境逐渐降温的影响下，市场逐渐趋于理性，尤其在第4季度，市场明显降温，以禹城、庆云、夏津等县市区为代表，售楼处客户到访、来电数量明显下滑，而中心城区新建商品住宅供应2018年整体较低，相比2017年略有下滑。
一、 月度住宅供应分析
2018年，德州市区共计供应新建商品住宅167万㎡，合计13189套，相比2017年，货量供应减少19万㎡。
通过分析，可以看出，2018年，德州市区各月份之间货量供应差距较大，3月份货量供应最低，为0㎡，8月份为0.8万㎡，9月份最高，达到37.3万㎡。
在前期的文章中提到过，货量供应的不均衡，导致市场货量供应波动幅度较大，市场饱饥失衡，在影响价格的波动。
而从2017-2018年两年的时间跨度来看，每年的8-10月份，德州市区货量供应最高，多因处于夏季，工作时间长，工程进度快有关，同时，处于“金九银十”的销售旺季，开发企业主动加快工程进度，赶超工期有关。
而受天气及春节放假影响，2-3月份，货量供应处于全年最低。
二、 三区货量供应分析
从区域角度来看，2018年德州市区三区中，开发区货量供应最高，达到107.5万㎡，运河区最低，为7.7万㎡。
从项目数量来看，经开区供应货量项目为16个，德城区为12个，运河区为3个。
多由于自2014年开始，德州市区出让土地多集中经开区片区有关。
区域供应的失衡，也导致市场价格的差距加大，德州作为四线城市，购房客户对购房区域的黏性较大，客户多为地缘性客户为主，部分区域的失衡，也将对楼市的走向产生影响。
从各月份各区货量供应分析来看，开发区相对波动较大，德城区相对平稳，运河区持续处于低量状态。
从2014年开始，德州市区三区中，开发区始终保持较高占比，德城区由过去的货量占比逐年降低，运河区始终处于低量供应状态。
三、 5年货量供应分析
从近5年的时间维度分析来看，德州市区新建商品住宅供应量在2014年以后持续处于较低水平，根据统计，德州市区新建商品住宅平均年去化面积在200万㎡左右。而在近3年，市场货量供应持续低于市场需求量，继而导致房价居高不下，且呈现持续上升趋势。
从平均单套面积分析来看，自2014年开始，德州市新建商品住宅单套面积呈现升高趋势，相比2014年，2018年平均单套面积增加18㎡。
从人口角度来讲，自二胎政策放开以来，三室成为众多刚需新婚家庭的首选，但伴随房价的上升，由于承受力的原因，客户对大面积三室的选择开始降低。
同时，相比2016、2017年，市民二胎意愿大幅降低，2018年上半年，德州市出生35564人，同比2017年上半年下降21.9%；
在当下房价居高不下的市场环境下，单套户型面积的增加，加大了购房者的资金负担。
市场上，小面积的三室户型成为众多购房者热选的产品。
四、各季度货量供应分析
从近两年，各季度角度分析来看，每年的第3季度为全年货量供应最高，第一季度最低。每年的货量供应规律基本趋同。
五、供销比分析
从供销对比角度分析，德州市区整体去化量高于市场供应，市场供应应求，缺口达近50万㎡之多。
从图中来看，2018年1月，为全年销售去化最高峰，2月份，受春节假期影响，成交量最低。
2018年，德州楼市开始趋于理性，购房者面对高昂的房价，开始出现观望心理，部分开发企业对市场信心不足，但由于市场整体依旧处于供不应求的利好期内，德州市区短期房价回落的几率依旧较低。
货量的不足，成为德州房价持续高涨的主要性因素，而2018年，德州中心城区土地供应量的增加，将使这一问题得到缓解，但，短时间的土地供应的增加，仍无法根本解决问题，同时，受到资金，环保，工程进度，企业策略的影响，货量无法短期内得到补足。
建议2019年，德州中心城区仍需加大住宅用地供应量，提升市场货量供应，建议相关部门加强对商品房市场的监控，科学合理的把控土地供应节奏，根据区域市场供求状况，结合商品房存量、未开工住宅用地总量等指标，分析市场分化情况，合理确定土地供应规模、布局和节奏。
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