李雲亮說業主物權（續65）
美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主（28）
內地商品房小區須有制度從開發商控制向業主控制過渡（中）
（上）文說到，深圳市志聯佳實業有限公司作為甲方，有一份合同簽章附表四現世。合同正本真容未現，乙方何人未知。不過，該附表四言簡意賅，獨自凝結成該合同精華。看點有四：
1、附表四宣言：“下列項目權益為甲方擁有：碧湖花園發展項目下的每一部分，包括……單車庫、小區內道路及綠化……電梯及電梯間……該花園的所有外牆、平臺及其他甲方並未指定為公用的地方……”；
2、附表四宣言還涉及第三人，即該花園其他單位業主：“上述各項的全權處理權包括出售、轉讓、出租、批准享用、贈與或以其他任何方式處置……毋須徵詢乙方或該花園其他單位業主同意”；
3、附表四宣言：“保留繼續發展該花園和利用該花園的土地及在其上發展任何房地產或有關房地產項目的權利，並有權更改有關項目的圖則及建築圖則，而毋須事先通知或徵詢乙方或該花園其他單位業主之同意。”
4、附表四打包宣言：“本合同以外的其他所有權益。”
深圳市志聯佳實業有限公司該合同附表四口氣之強壯，滿貫“碧湖花園發展項目下的每一部分……本合同以外的其他所有權益”，且“上述各項的全權處理權……及在其上發展任何房地產或有關房地產項目的權利，並有權更改有關項目的圖則及建築圖則，而毋須事先通知或徵詢乙方或該花園其他單位業主之同意。”儼然碧湖花園之霸主。怪不得碧湖花園業主呼號：“蒼天啊！大地啊！”
碧湖花園業主怎麼就成為深圳市志聯佳實業有限公司合同附表四中的第三人，被合同稱為“該花園其他單位業主”，而非該花園業主？
這就不得不說《物權法》“第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”
依據《物權法》第一百四十二條，深圳市志聯佳實業有限公司“建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人”。如此看來，建設用地使用權人深圳市志聯佳實業有限公司是碧湖花園之霸主無疑，有權行使其合同附表四其言所有權利，且毋須知會、徵詢其他任何人。這就是我們的最高人民法院不得不提的“大產權”人。
如何解釋合同附表四所稱“該花園其他單位業主”？
——這個“其他單位”，即《物權法》第一百四十二條稱“有相反證據證明的除外”者。
大家想一想，“該花園其他單位業主”的不動產權證書，登記的全部單位空間之和，無非是建築物內單位空間之和。業主們應該知道，他們登記的單位空間，（陳華彬教授）理論有說明，使用權僅限於牆壁粉刷層內的空間。
在深圳市志聯佳實業有限公司作為碧湖花園發展項目霸主的眼中，碧海花園業主僅僅是其發展項目建築物內，有相反登記證明的單位空間的業主，也就是其合同附表四之“該花園其他單位業主”而已。
幫助坐實《物權法》第一百四十二條確定的“建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人”，還有《物權法》“第三十條 因合法建造……房屋等事實行為設立……物權的，自事實行為成就時發生效力。”該第三十條確認開發商對其開發項目“事實行為成就時發生效力”的物權——徹底保護。
《物權法》對開發商的權利保護，可謂太周全了。
對碧湖花園而言，該花園內的主人既有深圳市志聯佳實業有限公司，又有該公司所稱“該花園
其他單位業主”。可是《物權法》“業主的建築物區分所有權”制度沒有限制深圳市志聯佳實業有限公司這類“大業主”的機制。對深圳市志聯佳實業有限公司這類“大業主”，居然在“業主的建築物區分所有權”法度之外行使霸權，這就是《物權法》的大不是了！而如今，還有業主認為他們可以自選物業管理服務公司，已然是自己花園的主人了。像深圳市志聯佳實業有限公司如此張牙舞爪者少，隱忍不張者多。
其實全國的商品房業主，在《物權法》第三十條和第一百四十二條制度下，他們都只是購買建築物單位空間、對開發商而言只是區分所有持“有相反證據證明”者。只有把開發商區分銷售商品房的行為及後果納入“業主的建築物區分所有權”制度內，才可能根本制約他們。
（未完待續）20180504
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