2018年上半年業績已經出來了，各家房企業績飆漲，在前端融資受限，後端銷售限價的條件下，很多房企的業績依然創出了新高。7家房企已經破千億，500億房企數量也幾乎是去年的三倍！
一面是業績飄紅，另一面卻是地產股的百股跌停。不得不說，現在的樓市真的有點複雜。僅上半年，樓市就發生了很多具有長期影響力的大事件，不僅直接關係到下半年的樓市走向，有些還會對行業發展產生長期的影響。
表：2018上半年50億房企銷售業績格局分佈
在進入下半年的時間點上，明源君特意盤點了2018年上半年九大最具影響力的事件，每一個都跟你有關係。
棚改收緊
由於棚改貨幣化安置的推動作用，直接助力了這一輪三四線的房價上漲。這一波牛市，很多房企都踩準了，一二線冰封之下，拿地難、週期長、還限價，三四線的這一波行情，對於房企來說是一根救命稻草。但同時，業內人士基本上有一個共識，那就是，一路高歌猛進的三四線樓市也是個巨大的“灰犀牛”。所有的房企一遍收割，一邊心中默唸倒計時。
而進入到六月份，棚改資金收緊的消息傳出，棚改項目融資審批權將收回至國開行總行，同時此後貨幣化安置的比例會受到一定的限制。作為棚改項目主要的資金來源方，國開行收緊相關項目的貸款審批，意味著從國開行這一渠道流入房地產市場的資金將大大減少。
這對於房企原本已經非常緊張的神經，可以說是雪上加霜。消息一出，直接導致6月26日整個地產板塊股票跌停。很多房企也開始拼命趕節點，力爭快速出貨。
事實上，目前很多房企，已經非常下沉，佈局甚至已經進入鄉鎮。而前期大量拿地很難短期內消化掉，棚改收緊的消息會對三四線樓市產生什麼影響？房企會不會紛紛提前回撤的時間點？被斷糧的三四線城市房價又會出現什麼樣的波動？都將成為下半年樓市最大的不確定點。
資產證券化逐漸成熟
之前明源君跟大家分享過，2018年資金收緊，錢緊、錢貴會成為房企經營最大的風險。
房地產行業作為典型的高負債行業，本來就非常依賴金融。而今年上半年，陸續有商業銀行暫時關閉房企信貸渠道，監管環境也進入高壓時期，整體的融資渠道被收緊了，尤其非標業務的嚴厲監管，對中小房企產生很大的影響。
而租售並舉之後，存量需要長時間佔用資金，借的錢是否便宜，內部能否滾動起來，都是決定性的因素。去年，新派公寓、旭輝REITs、保利、碧桂園RIETs為業內打了幾針強心針，資產證券化這類的金融創新為房企打開了一扇大門。
2018年上半年資產證券化融資規模開始出現大幅度的增長，碧桂園通過RIETs拿到100億。而今年1-5月，房地產ABS產品總髮行規模688.81億元，同比增長52.8%。資產證券化已經成為房企融資的重要途徑。
目前房地產領域金融創新的發展速度非常快，資產證券化的實踐越來越成熟，對於大量的房企來說，這條渠道能夠走通，具有戰略性的意義，但同時房企之間也開始出現更劇烈的分化，未來金融能力可能會更深刻的影響行業的競爭格局。
貿易戰宏觀承壓
中美貿易戰是目前整個中國社會，甚至是全世界最大的不穩定因素，也是今年上半年最重量級的事件。
2017年中國GDP是82萬億，當年中國外貿（27.29萬億）佔中國GDP的33%，而中美貿易總值為3.95萬億人民幣，佔我國進出口總值的14.2%，也就是說，中美貿易佔到中國GDP的5%，幾乎是一年的增量。從這組數據就能看出來，這次貿易找對中國經濟會產生的劇烈影響。
而且中美貿易是中國貿易順差非常重要的來源國，美元升值也會影響到中國外匯承壓，從而影響中國的宏觀經濟，從而影響整個房地產行業的基本面，而且這樣的拉鋸可能會持續一段時間。
而這樣的宏觀環境變化，對於房企來說，也會產生幾個直接的驅動：
1、刺激房企跨界，嘗試新業務。例如，萬科已經開始全面“去地產化”，恆大跨界高科技領域；寶能也開始涉足新能源汽車；
2、驅動很多房企以快速回籠資金為下半年的目標，通過快週轉，儘快減少負債。目前很多標杆房企都已經有很多相應的動作。
毫無疑問，在這場政治博弈當中，宏觀環境的壓力以及政府的對策，以及隨之而來的樓市和金融政策，對樓市的影響會是歷史性的。不管是國家意志勝利，還是經濟規律勝利，還是高超的政治手腕勝利，對房地產來說，這都是一次會影響未來十年的大變局。
十九大給房地產定調
上半年的十九大也是全國關注的大事件，給未來的房地產發展方向定了調。很明確的是，房地產週期不會再輪迴了。新時代，地產行業最大的邏輯是：打擊投資客短炒賺錢，限制房企快週轉贏利，但歡迎房企和投資者長線經營獲得利潤。
房企過去的開發經營模式行不通了，從2017年開始，在3年左右的過渡期之後，房地產行業將進入一個全新的時代，這個時代可能長達20—30年。缺乏能力和實力積累的房企和個人，將被淘汰出地產行業。應對傳統模式衰落，需要有全新的發展思路，這也是為什麼現在房企逢發聲必談轉型的原因。
那麼新階段具體怎麼做？
第一條路：滿足客戶的改善需求，造更好的房子。也就是各大房企現在都在說的“美好生活”。
第二條路：和政府合作做廉租房、微利房項目，自己做公寓等出租房項目；
第三條路：做產業地產，工業園、農業園、高新園區、商住產一體化等等；
第四條路：在都市群裡做特色小鎮，做城市運營，撈取長期紅利；
第五條路：和群眾一起賺錢，包括買不起房的群眾，“財產性收入”大家紅利均沾。現在看起來租賃REITs的發行，都是可行的。
二次房改
六月份，深圳發佈了被稱為“二次房改”的政策：深圳未來18年的純商品住宅，只佔住宅總數的40%！其餘60%是人才房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建設比例，在住房不炒的大基調下，深圳作為特區，示範意義非常重要。
這個純商品房之外的60%的市場，很多是之前的農民房、小產權房、棚戶區等，以前大多不在房企的經營範圍。而通過這一輪房改，這些需求納入各地政府總體規劃後，有一個升級換代、規模化、標準化的過程，房企在這個過程中，有很多機會。
目前萬科、碧桂園、金地、華潤、深業等標杆房企基本都進村了。萬科的“萬村計劃”就是從城中村改造中看到商機，大規模進入城中村改造。從去年開始佈局，今年上半年已經有很多項目落地。
這種方式，不僅能低成本快捷拿下房源，而且有政策支持及補貼，拿房成本和談判成本都能大大降低。此外，還能獲得百萬級別的客戶資源，對房企的後段服務和新房業務都能起到幫助。在新的長效機制下，二次房改可以說給房企做租賃打開了一個新思路。
圖：深圳城中村改造項目收房成本更低
房企規模格局洗牌
前兩天，明源君給大家分享了上半年的房企銷售排名榜單，可以看出目前房企競爭格局再次出現大洗牌！
今年1-6月，新城控股以971.6億上升到排行榜第八位，相較去年同期業績幾乎翻倍。而金茂上半年銷售額717.6億，增長率更是高達197%！上半年多個黑馬房企業績亮眼，同時也有多家房企業績出現下滑，榜單上浮下沉變化明顯。
不得不說，在這一次的行業轉型浪潮當中，行業艦隊已經有房企開始出現掉隊，在全新的市場環境下，領航的房企已經開始出現明顯的分化，在戰略上甚至出現南轅北轍的現象。對於中小房企來說，學標杆也不再是保險的做法。如何找準自己的戰略方向，開始變的越來越難和個性化。
搖號全面鋪開
去年7月，上海首先開始實施搖號買房。到今年上半年，搖號買房基本上已經全面鋪開。成都、南京、杭州、武漢、長沙等城市都已經實施搖號買房，到6月份，深圳也開始進入搖號買房的行列。
由於政府限價，一些開發商推遲開盤，減少了供應，而限價帶來的一二手房價格倒掛，同時又直接推高了投資需求，一增一減之下多個城市出現嚴重的供需失衡，這也讓各個城市開始頻繁出現搶房。搖號能夠一定程度上解決公平問題，保障購房者的利益。但是沒有辦法從根本上，擠出投資性需求，也很難杜絕暗箱操作。
事實上，搖號某種程度上是個晴雨表，象徵局部市場政策下的市場壓抑程度。搖號的城市越多，這種市場受壓抑的現象就越普遍。而這種市場的扭曲一定會影響未來的市場走向。而從目前的情況來看，只要限價政策不放開，搖號買房可能會逐漸成為房地產行業的常態。
城市搶人大戰
城市搶人並不稀奇，早在七八年前部分城市就開始通過政策吸引人才。但是到近兩年才集中性爆發，尤其是今年“人口爭奪戰”正式開始白熱化，多個城市針鋒相對的給出搶人價碼，甚至明確了考核目標。
● 天津，一天之內就有30萬人登陸並下載了“天津公安”APP辦理落戶申請！
● 海南，全日制大專以上學歷可在海南任一城鎮落戶。落戶海南之後，購買商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限樓市購政策的限制！（注：早在4月22日海南開始實施全域限購）
● 南昌，畢業三年內新引進落戶的全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業生，每月發放1500元、1000元、500元生活補貼，為期三年……
● 珠海，推出公積金貸款新政，高層次人才置業最高可貸250萬元。
● 武漢，大學生落戶後，不僅不限購，而且買房直接打8折，並且有已經開始落地。最近，武漢臨空港青年城以低於市場價20%向大學生出售，房價8折後確定為6500/平米，加上裝修300元/平米，最終定價為均價6800元/平米，所有房屋均為現房，符合條件的大學生，相關手續辦理完畢後即可交房！
一方面，人口流入原本就是支撐一個城市長線發展的重要資源；而另一方面，從各條政策來看，搶人大戰集中爆發背後的某些地方政府意圖，也和城市房地產之間都有著千絲萬縷的聯繫。
根據上半年的銷售數據，調控嚴厲的二線城市依然是房企的主要業績產出地，華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住二線城市銷售契機，加大在青島、瀋陽、武漢、無錫、重慶、西安等二線城市的銷售力度，二線城市銷售業績同比增長19%。
這和重點二線城市相繼出臺的人才新政不無關係。通過吸引人才加速向城市聚集，進一步催動了樓市需求走熱。而隨著三四線城市樓市剎車，二線城市的價值將更加凸顯，對於房企來說，如何選擇城市，如何佈局，該城市的人才吸引力將成為重要的判斷依據，從而影響房企競爭格局。
貝殼找房，房產流通領域鉅變
除了新房領域，上半年，二手房的房產流通領域也出現了大事件。鏈家宣佈“貝殼找房”正式上線，鏈家在自己深植的直營領域之外另闢戰場，開始做平臺，引起業內軒然大波。
一方面，由於直接動到了國內流量最大的找房平臺58同城的蛋糕，引起58強勢反擊；另一方面，原本已經是行業老大的鏈家，從線下轉線上，也讓它受到壟斷行業的質疑。其他中介平臺，例如我愛我家、中原地產、21世紀不動產等紛紛“握手”58，造成房產流通領域格局大變。
鏈家ALL IN 貝殼找房，目標是覆蓋全中國300個城市，服務超過2億社區家庭，鏈接100萬職業經理人和10萬家門店，賦能超過100個品牌。早在2016年鏈家全年銷售額就已突破1萬億，而貝殼是十倍空間的命題。一旦成功，地產行業將出現一個超級霸主。
一邊是58和其他中介圍堵，一邊是鏈家不惜代價豪賭貝殼，如果按照彭永東的判斷，“到今年年底，戰爭就可能結束了”。那麼，今年下半年我們將看到一場，房產中介領域的一場歷史性大戰。不管作為普通的買房者，還是作為業內人士，這都將是頗具影響力的重磅事件。
看完這些，不得不說，目前的房地產行業正處在多事之秋。對於每一個房企和地產人來說，都是一場沒有準備好的大考。誰在裸泳，誰在積累，也許很快見分曉。未來之路，真的要拼硬本事了。
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