週報
交投氣氛逐漸回暖
盼帶動樓市小陽春
2019-1-1 至 2019-1-7
一手市場
新盤積極部署帶旺氣氛，本月多盤齊發，勢帶動春節前一手小陽春。大埔「天鑽」低市價推，暫收約3,400票，超額9.5倍；而永泰地產旗下屯門「THE CARMEL」共178夥亦將於短期內推出。另外，新鴻基馬頭角「Downtown 38」及新世界「瑧尚」亦將於短期內推售，涉2,320夥，有望帶動新盤小陽春。新盤於過去週末兩天錄近60宗成交，較上週約200夥下跌70%。觀塘「凱匯」上週六(5/1)發售118夥，2天合共沽41夥，兩期累沽逾1,400夥，套現逾174億元。油塘「海傲灣」亦錄6宗成交，成交價由393.6萬至545.2萬元，呎價18,923至20,784元。
本週推售項目
一手新盤訊息
內房中國海外與中國建築發展的大埔「天鑽」，公佈首批324夥價單，戶型由一房至三房間隔，實用面積377至761方呎，其中一房戶佔16夥。設最高18.5%樓價折扣，折實售價由438.8萬至1,018.4萬元，折實呎價10,688元至13,864元，折實平均呎價12,800元。項目已於上週五(4/1)起收票，市場消息指，項目3日累收逾3,400票，以首張價單324夥計算，超額認購近9.5倍。發展商正考慮短期內加推，預料有加價空間，並擬於本週內進行首輪銷售。
大銀長沙灣「翠雅山」，早前已公佈售樓書，發展商指，由於項目的戶型、間隔較特別，定價比較難參考，故傾向以招標形式出售。若以地區來看，則會參考何文田、九龍塘一帶的新盤的造價，據資料，現時該區的一手標準單位成交呎價約4、5萬元的水平，特色戶更達8、9萬元。另外，集團現計劃只推出第1及3座的單位，均屬大單位，傾向以整幢的形式標售予大家族買家，至於第2座的單位，暫時傾向保留作收租用途。
華懋牽頭的元朗「朗城匯」（朗城匯第2期），早前加推4號價單共72夥，價單定價由571.7萬元至938萬元，呎價由17,162至20,563元。以即供折扣率最多15%計算，折實價由485.9萬至797.4萬元，折實呎價由14,587至17,480元。項目公佈銷售安排，連同之前已停售的148夥單位計，撥出145夥於週二(8/1)發售。是次銷售分成兩批次，當中100夥作抽籤發售，週一(7/1)晚上8時截收登記；另45夥單位則作先到先形式銷售。
新地及市建局合作的馬頭角「Downtown 38」已上樓書，有機會於今周公布首張價單，並在農曆年前推售。項目為單幢式分層住宅，共提供228夥，戶型為一房至三房單位，標準戶實用面積300至414方呎，特色戶則由280至561方呎。
由市區重建局推出的港人首次置業盤紅磡「煥然懿居」公佈樓書及首張價單，涉及450夥，八成為開放式及1房戶，當中包括114個開放式、254個1房及82個2房單位，實用面積介乎261至507平方呎，將以市價62折發售。價單定價介乎314.2萬至660.5萬，實用呎價介乎11,692至13,969元。項目現正接受申請，並於本月23日晚上7時截止，亦將在3月抽籤及6月揀樓，並採用家庭申請者優先揀樓，而揀樓安排為每日10組準買家揀樓，當中6組為家庭，其餘4組為單人。
二手市場
本週香港中原城市領先指數（CCL）報174.49點，按周微升0.07%，結束13周連跌。中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）則報175.99點，按周微升0.10%，結束13周最長連跌。
本週香港中原經紀人指數（CSI）最新報40.97點，較上週的40.23點上升0.75點。CSI持續企穩，連續5周在40點水平窄幅徘徊。反映新盤觀塘「凱匯」掀起熱潮，帶動市場情緒好轉，擺脫之前連續7周在35點左右的低谷。估計未來CSI繼續維持40點水平或以上，料樓價跌幅可望收窄。
據市場統計，本週末十大屋苑錄463組睇樓量，較上週末上升16.3%，6個屋苑同時錄得升幅。市場人士表示，假期氣氛消散，觀塘大型新盤「凱匯」銷情理想，向隅客亦會迴流二手市場覓盤。踏入2019年，大埔新盤「天鑽」及港人首置盤「煥然懿居」率先推出市場，項目定價吸引，有助帶旺市場氣氛，刺激入市需求。現時距離農曆新年只有約一個月，部份業主決定減價求售，不少買家趁過年前提前睇樓入市，二手市場局部復甦。
二手成交案例淺水灣「紅山半島」D區棕櫚徑雙號洋房，實用面積約2,583方呎，備有4房2廳連一套房及工人套房設計，另附天台、花園及車位，座向東南，外望為開揚山海雙景。以8,000萬獲承接，摺合實用面積呎價約30,972元。原業主於2009年9月，以約4,700萬元購入上址，現轉售帳面可獲利約3,300萬元，升幅達7成。
九龍塘「畢架山一號」10座高層D室，實用面積990平方呎，採3房套房間隔，另設工人套房，單位座向西南方，連同車位以2,750萬元沽出，累積減價230萬元，單位摺合實用呎價27,778元。原業主於2007年11月以1,200萬元連車位買入物業，現成功沽貨，賬面獲利1,550萬元離場，單位期內升值近1.3倍。
將軍澳日出康城2A期「領都」1座中層RD室，實用面積977平方呎，採4房套房間隔，另設多用途房，單位座向東北方，景觀開揚，以1,023萬元成交，摺合實用呎價10,471元。原業主於2009年8月以535萬元買入單位，持貨近9年半，現沽貨賬面獲利488萬元離場，單位期內升值91%。
大圍名城2期「盛薈」3座低層SA室，實用面積741方呎，3房套房間隔，以1,030萬元沽出，實用呎價13,900元。原業主於2011年以727萬元買入單位，持貨8年，現易手賬面獲利約303萬元，單位升值約41.7%。
印花稅成交案例
工商市場
銅鑼灣商業核心區缺乏新供應，政府將改劃加路連山道的前機電工程署總部作商業用途，整幅用地面積達29萬平方呎，屬於市區罕有的大型地皮，將提供107.6萬平方呎樓面，連同區內其他重建項目，將帶來約217萬平方呎樓面供應。目前計劃分為南北兩部分發展。南面的用地將會用作「政府、機構或社區」用途，興建兩幢新區域法院，總樓面約75.3萬平方呎，北面部分則會用作「商業」用途，可以用作興建兩幢商廈，建築高度最多主水平基準以上135米，總樓面約107.6萬平方呎，不過當中部分樓面需要用作興建一所地區康健中心，以及一所幼兒中心。有關商業地將有望最快下年度推出。
港島東去年錄得多宗大手甲廈租務，而據市場數據顯示，去年11月整體商廈空置率為4.1%，而中環空置率低見1.5%，至於港島東亦處極低水平，約1.8 %，反映港島東出租情況非常理想。近日港島東錄得1宗約20萬平方呎樓面租務，涉及證監會預租太古坊「港島東中心」多層樓面，包括33、34、47、48及50樓等，合共9層樓面，每層面積約2.2萬平方呎，合共約20萬平方呎。證監會總部目前位於中環「長江中心」30至33樓及35樓全層，租約將於2022年屆滿，按目前市值呎租計，「長江中心」呎租料約180至200元起，如今搬至港島東，呎租料約55元，預計可節省6至7成租金開支。
工商成交焦點工廈交投持續穩定，市場消息指，香港電訊以約3.6億元，沽出柴灣嘉業街12號「百樂門大廈」18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位。每層面積約20,335平方呎，總面積約61,005平方呎。消息指，新買家為外資基金，購入3層作長線收租。
西區幹諾道西188號「香港商業中心」32樓01至10室及15室，面積約7,111平方呎，現以意向價9,244萬元放售，平均每平方呎約13,000元。上址將連租約出售，其內籠間隔四正，而且樓層高，可坐擁180度維港景緻，屬同區罕有優質放盤單位。事實上，上址一籃子單位剛於去年11月以合共約6,613萬元購入，買家為正八集團主席廖偉麟，當時買入呎價約9,300元，據悉購入價較市價低約2至3成，由於看好物業前景及造價相宜而入市，至於今番放售，料帳面可獲利近4成，至於再對上一手業主於01年以約2,422萬元購入，持貨17年間帳面獲利達4,191萬元。
發展商動向
嘉年華國際2016年以13億購入「五金大王」蘇澤棠家族持有的南區壽山村道16A至D號，打算打造豪宅，惟鑑於集團的融資需求及目前香港房地產市場前景不明朗，集團公佈以公司股權轉讓方式易手，報價18.6億，帳面賺5.6億元。物業地盤佔地49,773平方呎，可重建樓面約22,398平方呎。市場盛傳，買家以金利豐行政總裁朱李月華呼聲最高。
信置去年12月以逾2.03億元投得大嶼山嶼南道第二幅洋房地，為出價最高的投標者，地皮位於丈量約第332約地段第765號，位置較為臨海，預計可望海景，景觀較為開揚，最高可建2層，可建樓面約11,600平方呎，每呎地價17,604元。地政總署公佈餘下11份標書標價，由最低的7,030萬至投標價次高約1.8億元。比對下，信置今次成交價較第二高的標價高出約2360萬元，貴約13.1%
其它消息
市場統計2019年可供發售的私樓單位約3.2萬夥供應，港島區2019年新供應仍是3大區最少，僅逾1,950夥，以中小型項目為主，港島區當中以筲箕灣、鰂魚湧、北角區供應較多，其約624夥，而半山區西部有471夥供應。九龍區今年新供應料約9,110夥。最多新盤地區見於長沙灣，多達7盤共1,877夥供應。另外，啟德兩新盤已佔逾1,700夥，相信成九龍區今年重點。至於傳統豪宅區的九龍塘、何文田區供應較往年多，有962夥，料成九龍豪宅焦點。而新界區今年可推出單位預計有逾2.1萬夥，以將軍澳、清水灣半島北區為供應重鎮，6盤供應達5,760夥；其次是屯門區，預計有11盤混戰，共逾5,250夥。至於大埔、白石角東部一帶，預計有4盤共逾4,276夥登場。
根據地產代理監管局數據顯示，去年12月持牌代理人數錄得40,123人，較去年11月的40,142人，按月減少19人或0.05%，自去年2月以來首次錄得跌幅，但仍穩守4萬大關。人數減少最主要來自前線代理，當中營業員牌照（S牌）人數最新報21,767人，按月減29人。而持有地產代理（個人）牌照（E牌）人數則為18,356人，按月增加10人。至於反映代理分行數量的營業詳情說明書則為7,084份，按月減少7份，終止8連升。
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