“生存還是毀滅，這是個問題。”
——莎士比亞《哈姆雷特》
宇宙第一大房企的楊先生在坊間有個外號“設計總師”，每次帶隊參觀BGY的設計院時，會面展笑顏的為大家介紹“這是我們的設計工廠。”這個“設計工廠”的規模甚大，乃至放在全國民營甲級設計院裡面也名列前茅。有段時間因為天量設計任務，院內的數十臺高精度打印機全年無休，各種圖紙充斥滿了1000多平方米的曬圖室，按時按量完成了每天向各地項目輸送上萬張圖紙的任務。
這個看起來無堅不摧的“設計工廠”今年四月份出了點事。2018年上旬，BGY一週連發三文，要求進一步提升項目週轉速度、報建速度，要求項目搶進度，設計圖紙“通宵做”。據媒體報道，楊先生在集團“高週轉”專題會上表示，“任何部門都要圍繞高週轉，為高週轉讓路”。三兩天後，不加班不配人和“一萬元事件”就傳得沸沸揚揚人人皆知，一時間激起波瀾，很多矛頭也開始指向楊先生和他帶領得千億巨輪。正當人們以為這是個例，說兩句想翻篇的時候，卻發現接連出現了跟風者，中海、泰禾都加入了加班棄休的行列，又聯想起華南這邊房企近期推行6天制工作日，第7天上午喜歡開個會。房地產這個行業，隱隱讓人覺得，有事要發生。錚叔不禁設想了一副畫面，許多年後，房地產空曠的戰場上，只剩下幾個大型品牌房企在場上廝殺，旁邊臥滿了眾多中小房企的身軀，而戰場的立足面積，還在迅速的不斷縮小。
表面上看起來問題都出在高週轉上面，高週轉錯了嗎？
錚叔的看法是，高週轉不但沒錯，並且是房地產生存下去的一個重要條件。如果拋卻上述房企的操作方法姑且不論，單分析事件的內因，就不難理解這一切還真是不得已而為之。
想細究原因，就先要意識到，中國房地產現在已經走到了第三個波段。
老生常談一個概念，房地產項目的兩端是成本和房價，成本包括取地、建安等直接成本，另一端是房價，說白了就是你的銷售價格，成本低售價高則毛利大，再來就要看房企的運營能力了，各自管理費用、財務費用，越是能善用融資槓桿和高效管理的企業，越能把控好費用大小，從而提升項目淨利潤。
設想一下成本攀升，售價受限，毛利部分被不斷壓縮的情況下會發生什麼事情？帶著問題往下看。
中國房地產第一波段（90年代-2000年初）
建國後很長一段事件，土地屬國家所有由國家統一分配無償使用。1981年11月，深圳特區首先開始對部分土地使用徵收費用。1987年12月1日深圳市以拍賣形式出讓一塊國有土地使用權，這是建國後的首次土地拍賣活動。這塊位於羅湖的住宅用地土地限定底價200萬元，最終以525萬元成交，每平方米地價約611元。一年後，這塊地上蓋起了東曉花園，共計154套住宅不到一小時售罄，每平方米售價1600元，彼時開發商深房淨掙將近400萬元。自此，中國開啟了長達17年的房地產第一波段，也就是從協議供地向招拍掛供地轉變的17年。這個週期內的行業特點是“重拿地能力，輕開發能力”，土地市場處於洪荒時代，但市場需要已經開化，由於成本主要受地價決定，而土地又直接決定了高毛利潤，所以該波段週期內房企的核心競爭力就是低成本時代下的土地儲備，說白了就是誰有本事多拿地，誰就能在這個波段內領先。
這個波段的格局在2004年被打破， 2004年國土資源部頒佈第71令，《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,規定2004年8月31號以後所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度，史稱831大限。至此，第一個波段盛世結束，但多數都沒想到，接下來將會迎來更為瘋狂的狂歡。
中國房地產第二波段（2004年-2011年國八條前）
831大限之後，全國所有經營性用地均執行招拍掛政策，土拍收入成為了眾多地方政府的重要收入源，土地出讓進入市場週期，成本也開始隨之上漲，房企失去協議拿地的優勢後，回頭看看自己多年前囤的地開始升值，瞬間醒悟，懷揣資金殺入土拍市場，繼續你爭我奪。這個波段的最主要特徵就是“融資能力”。土地供應市場化，想多拿地就要多投錢，自己的錢不夠就得融，房企根本上的比拼是融資能力，加槓桿賺取資金規模的能力，需求市場的進一步開化，土地進入市場時代的價值正在重估，更強的融資能力自然意味著更多的利潤，房企的融資拿地熱情持續升溫，並帶動了房地產金融業的蓬勃發展。土地成本和融資成本在這個波段中也逐漸走向高位，供求關係和貨幣超發多重合力下，房價最終站上高點，也迎來了2011年國八條的限價政策。
中國房地產第三波段（2011年至今）
看懂了上述兩個波段的特徵，第三個波段就容易理解了，可能也能明白BGY拼命提高週轉率的原因。
分兩個角度看，首先土地成本已經基本普漲到位，一些熱點地區或核心城市周邊地區也許還能漲一漲。伴隨而來的就是融資成本水漲船高帶來的財務費用高企不下。其次是需求下降和限價政策，說白了就是兩頭承壓的格局，地不好拿了，房子不好賣了，毛利潤受到壓縮，管理和運營費用經過前幾年的提漲又降不下來，進一步打壓淨利潤。如何破局？
大家都知道淨資產收益率=銷售淨利率(NPM)×資產週轉率(AU,資產利用率)×權益乘數(EM)。（不瞭解的這裡也不做贅述，網上資料滿天飛了）。提高ROE的方法主要是提高淨利潤率提高資產週轉率擴大槓桿加負債。很明顯，放在第三個波段裡，想提高淨利潤率不是你想就能提的事情，現在房企的淨利潤率但求不被成本和需求打壓完就不錯了。融資成本高的前提下，加負債自然不現實。想來想去，就只有提高資產週轉率一條路了。簡單而言就是，地又少又貴這我控制不了，房子想賣貴一點市場不買賬，每年這麼多員工跟著我幹我可不能垮，兩頭承壓我是沒辦法改變，唯一之策，就是展開自救，而這個自救，相信各位也看出來了，就是通過高週轉儘快回籠投資資金，投到下一個項目上，在房地產的後半場不掉隊、多拿地、搶規模，繼續高歌猛進，看誰能撐到最後。
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