“生存还是毁灭，这是个问题。”
——莎士比亚《哈姆雷特》
宇宙第一大房企的杨先生在坊间有个外号“设计总师”，每次带队参观BGY的设计院时，会面展笑颜的为大家介绍“这是我们的设计工厂。”这个“设计工厂”的规模甚大，乃至放在全国民营甲级设计院里面也名列前茅。有段时间因为天量设计任务，院内的数十台高精度打印机全年无休，各种图纸充斥满了1000多平方米的晒图室，按时按量完成了每天向各地项目输送上万张图纸的任务。
这个看起来无坚不摧的“设计工厂”今年四月份出了点事。2018年上旬，BGY一周连发三文，要求进一步提升项目周转速度、报建速度，要求项目抢进度，设计图纸“通宵做”。据媒体报道，杨先生在集团“高周转”专题会上表示，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”。三两天后，不加班不配人和“一万元事件”就传得沸沸扬扬人人皆知，一时间激起波澜，很多矛头也开始指向杨先生和他带领得千亿巨轮。正当人们以为这是个例，说两句想翻篇的时候，却发现接连出现了跟风者，中海、泰禾都加入了加班弃休的行列，又联想起华南这边房企近期推行6天制工作日，第7天上午喜欢开个会。房地产这个行业，隐隐让人觉得，有事要发生。铮叔不禁设想了一副画面，许多年后，房地产空旷的战场上，只剩下几个大型品牌房企在场上厮杀，旁边卧满了众多中小房企的身躯，而战场的立足面积，还在迅速的不断缩小。
表面上看起来问题都出在高周转上面，高周转错了吗？
铮叔的看法是，高周转不但没错，并且是房地产生存下去的一个重要条件。如果抛却上述房企的操作方法姑且不论，单分析事件的内因，就不难理解这一切还真是不得已而为之。
想细究原因，就先要意识到，中国房地产现在已经走到了第三个波段。
老生常谈一个概念，房地产项目的两端是成本和房价，成本包括取地、建安等直接成本，另一端是房价，说白了就是你的销售价格，成本低售价高则毛利大，再来就要看房企的运营能力了，各自管理费用、财务费用，越是能善用融资杠杆和高效管理的企业，越能把控好费用大小，从而提升项目净利润。
设想一下成本攀升，售价受限，毛利部分被不断压缩的情况下会发生什么事情？带着问题往下看。
中国房地产第一波段（90年代-2000年初）
建国后很长一段事件，土地属国家所有由国家统一分配无偿使用。1981年11月，深圳特区首先开始对部分土地使用征收费用。1987年12月1日深圳市以拍卖形式出让一块国有土地使用权，这是建国后的首次土地拍卖活动。这块位于罗湖的住宅用地土地限定底价200万元，最终以525万元成交，每平方米地价约611元。一年后，这块地上盖起了东晓花园，共计154套住宅不到一小时售罄，每平方米售价1600元，彼时开发商深房净挣将近400万元。自此，中国开启了长达17年的房地产第一波段，也就是从协议供地向招拍挂供地转变的17年。这个周期内的行业特点是“重拿地能力，轻开发能力”，土地市场处于洪荒时代，但市场需要已经开化，由于成本主要受地价决定，而土地又直接决定了高毛利润，所以该波段周期内房企的核心竞争力就是低成本时代下的土地储备，说白了就是谁有本事多拿地，谁就能在这个波段内领先。
这个波段的格局在2004年被打破， 2004年国土资源部颁布第71令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，史称831大限。至此，第一个波段盛世结束，但多数都没想到，接下来将会迎来更为疯狂的狂欢。
中国房地产第二波段（2004年-2011年国八条前）
831大限之后，全国所有经营性用地均执行招拍挂政策，土拍收入成为了众多地方政府的重要收入源，土地出让进入市场周期，成本也开始随之上涨，房企失去协议拿地的优势后，回头看看自己多年前囤的地开始升值，瞬间醒悟，怀揣资金杀入土拍市场，继续你争我夺。这个波段的最主要特征就是“融资能力”。土地供应市场化，想多拿地就要多投钱，自己的钱不够就得融，房企根本上的比拼是融资能力，加杠杆赚取资金规模的能力，需求市场的进一步开化，土地进入市场时代的价值正在重估，更强的融资能力自然意味着更多的利润，房企的融资拿地热情持续升温，并带动了房地产金融业的蓬勃发展。土地成本和融资成本在这个波段中也逐渐走向高位，供求关系和货币超发多重合力下，房价最终站上高点，也迎来了2011年国八条的限价政策。
中国房地产第三波段（2011年至今）
看懂了上述两个波段的特征，第三个波段就容易理解了，可能也能明白BGY拼命提高周转率的原因。
分两个角度看，首先土地成本已经基本普涨到位，一些热点地区或核心城市周边地区也许还能涨一涨。伴随而来的就是融资成本水涨船高带来的财务费用高企不下。其次是需求下降和限价政策，说白了就是两头承压的格局，地不好拿了，房子不好卖了，毛利润受到压缩，管理和运营费用经过前几年的提涨又降不下来，进一步打压净利润。如何破局？
大家都知道净资产收益率=销售净利率(NPM)×资产周转率(AU,资产利用率)×权益乘数(EM)。（不了解的这里也不做赘述，网上资料满天飞了）。提高ROE的方法主要是提高净利润率提高资产周转率扩大杠杆加负债。很明显，放在第三个波段里，想提高净利润率不是你想就能提的事情，现在房企的净利润率但求不被成本和需求打压完就不错了。融资成本高的前提下，加负债自然不现实。想来想去，就只有提高资产周转率一条路了。简单而言就是，地又少又贵这我控制不了，房子想卖贵一点市场不买账，每年这么多员工跟着我干我可不能垮，两头承压我是没办法改变，唯一之策，就是展开自救，而这个自救，相信各位也看出来了，就是通过高周转尽快回笼投资资金，投到下一个项目上，在房地产的后半场不掉队、多拿地、抢规模，继续高歌猛进，看谁能撑到最后。
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