本篇報告中，以曼谷城市為重點分析對象，從區位、未來發展趨勢、地價漲幅度、政府政策等方面，解析驅動和影響房價的多方面因素；並通過不同區域各因素的量化和排名，判斷重點區域的房價走勢，探析目前房價仍具有上漲潛力的城市。
根據泰國新聞報道，未來5年內曼谷房地產業最具增值潛力的5大區域為：Sukhumvit、Rama 9、Bangsue、silom Sathorn（數據來源：CBRE Thai）。
城市無論哪一個片區，無論是地理位置、地鐵交通、還是區域建設、區域房價，各方面的優勢都是比較明顯的，年輕人還買得起，未來升值潛力更是不用說。曼谷這個片區到底是哪裡，當屬曼谷中心環城區。
如果按照兩年前，我相信大多數的購房者都會選擇在sukhumvit區域購置房產。
近三年間，Rama 9 新CBD區是曼谷商業化建設的主戰場。無論從商業中心、住宅，乃至於辦公一體和大使館、金融使館等，對於Rama 9新區，都給予了足夠的重視。東南亞第一高塔Super tower的樹立，商業CBD中心，這一系列的殊榮與桂冠都加冕在這個區域。
只因為：
這座天使皇城，國際旅遊大都市，如今瞭眼整個世界。
北鄰bangsue，南有素娜萬普機場，東部鏈接EEC經濟走廊，留給曼谷城市的發展空間，只有向北。
向北！向北！向北！曼谷北區新城起點Rama 9 New CBD，向西北部是廊曼機場，外加東南亞高鐵中轉中心Bangsue，如今的曼谷，正邁步奔向“一帶一路樞紐國”中心城市的康莊大道上。
高起點規劃
以新CBD中心為基礎的新興商圈板塊
理論上來講，土地供給越是充分的城市，房價上漲驅動越大，由於曼谷市中心地段土地稀缺，區域面臨極度飽和，寫字樓、公寓空置率已經超越低位，房價、租金每年看漲。為配合曼谷的迅速發展及城市擴容，滿足人們對新興區域的需求，新CBD區Rama 9作為曼谷的新興CBD商務區在近五年期間發展迅猛。緊挨sukhumvit大道和機場快線區，而且區域面積比CBD還要大，在不久的將來，一個全新的CBD將在這裡落成。
許多泰國本土的開發商在此局域擴張興建樓盤。可能是因為本區域的隨著越來越多企業的入駐，將該片區成為曼谷最嶄新的一個商業中心區。
根據泰國當地知名房地產分析師Surachet Kongcheep表示，Rama 9區域的公寓市場具有很高的增長潛力，其中原因是由六車道的兩條公共交通線路與MRT地鐵線，該片區也在近三年間迅速成為中國人的聚集中心。
並且，泰國政府計劃從泰國文化中心修建Orange Line到Min Buri，這條路線與Rama 9的地鐵MRT交匯。
“Rama 9 如今該片區將受到商業、公寓、娛樂中心的大量供應開發，可開發的土地受到限制，地價上漲直接飆升一年最高達到12%，導致成Rama 9區域迅速成為2018年度最為搶手的房產地塊。”Surachet先生說。
其中，新公寓的供應將沿主路Rama 9至Ratchadaphisek繼續擴張，該區域聚集大量的海外的購房群體，其中中國人熱衷於購買該區域的比例佔45.6%，這些當中一部分用於供自己使用，而絕大部分都將用於投資”Surachet 分析師提到。
從Rama 9路口到泰國文化中心地鐵站的區域被稱為曼谷新的中央商務區（New CBD），該整個片區辦公樓供應總量只有405,000平方米，因此也被稱為Askoe CBD延伸區更為準確。
在2012年時候，Rama 9區域進行了大規模擴張，直到2017年，再次進一步擴大。以Rama9路為中心的周圍或半徑1公里內，隨著高端寫字樓和商業中心的擴大，是過去幾年來推動新建公寓供應的關鍵因素。
在2017年，Rama 9地區新推出的公寓共有2848個項目。該位置的公寓數量共計14917個單位，預計在2018今年和明年將推出1500多個單位。
其中，該地區的公寓銷售率超過了85％，平均開盤售馨的項目不計其數，也被泰國本土爭先搶房最為集中區域之一。
根據市場調查統計，在2018—19年間推出的一些新公寓項目的銷售價格將超過每平方米250,000泰銖（5萬人民幣/平方米），今年上半年期間，該地區的平均價格為每平方米130,000泰銖（2.6萬人民幣/平方米）--160,000泰銖（3.2萬人民幣/平方米），上漲幅度平均達至5％-7%浮動。
曼谷大戲“交叉口”國際中心，東南亞高鐵樞紐中心趨勢待發
目前整個曼谷的CBD地點覆蓋主要道路，包括老牌CBD之一：Ratchadamri，Silom（是隆），Sathon（沙吞湄南河）；第二大主心區：Rama 1（暹羅廣場），Wireless（無線電路），Phloen chit（四面佛）和第三大區：Sukhumvit Asoke（素坤逸阿索克）以及最新的 New Rama 9 CBD（拉瑪九）。
以Rama 9大道至Ratchadaphisek與sukhumvit 北半段平行——sukhumvit為中軸線，著力將“藍色MRT地鐵線--至Bangsue MRT”打造成為“東南亞高鐵樞紐中心區”，串聯“暖武裡”與“乍都節”兩大區域。核心商圈以暹羅廣場和Rama 9商務區兩大地標為核心，打造“北區國際樞紐中心商業區 ”，阿里裡把把國際物流中心，京東駐點以及騰訊企業紮根地的高端新商圈，將Bangsue改造為以現代商貿業為主，集商務、金融、房地產、購物、休閒、娛樂、文化和公共服務功能於一體的功能完善、環境優美、經濟繁榮、最具競爭活力的高端國際商圈，推進“一帶一路”下泛亞鐵路的現代商貿商務業集聚核心樞紐區。
通過“一帶一路”樞紐中心集聚，Bang Sue 高鐵站將整個泛亞鐵路網三條高鐵路線彙集於曼谷，完工後所有要經過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的火車都要在該站轉運，使曼谷成為整個東南亞交通樞紐。多業態集中發展，發展地標性的都市商業中心。
投資機遇
去年曼谷的空置地價格指數為165.6，比2012年基準年上漲65.6，與2016年相比增長13.2％。
2017年第四季度曼谷空置地價指數為168.3，比第三季度上升1.1％，同比上漲12.5％。交通路線完善與規劃使得土地價格平均上漲24.6％。如果按照曼谷市場的平均，地價平均上漲22.8％。
2009年Bang Sue的公寓開始供應量僅為976個單位，截止2018年第一季度末，累計供應量為35400套單位。2014年是供應量增幅最大的時期，有9425個單位進入Bangsue。因此，在2015年的新供應量穩步下降，尤其是2016年--2017年，當時僅有821個和615個單位進入市場。供應量明顯下降。其中主要原因是紫線與藍色線之間的尚未完工，導致市場上的供應量放慢，開發商將再等待更好的機會進行項目開發。
截止2018年1月至5月，該地區的公寓市場反彈，再次顯示超高的供應量。其中有2個大型開發項目的新供應有2029個單位的新供應。且兩個項目的平均銷售率均為50％。至於定價方面，將截止在今年年底的平均定價為每平方米112500銖（22500人民幣）。
自2012 - 18年間地價上漲幅度最大的五個地區位於地鐵沿線，平均每年增長率上漲29％--173.7％，而其中漲幅最猛的是Bang Sue和Hua Lamphong之間的暗紅線，最高上升為年增長率169.5％至28.2％。
在Bang Sue和Rangsit之間沿著深紅線的地點，每年增長率144％與24.1％。
隨著如今市場的火爆，更多的海外投資者目光將投放至Bangsue地區，Bangsue Station 未來幾年裡預計完工將直接影響海外投資客們的需求。未來增長的巨大潛力，這將吸引當地的開發商爭搶，更是擴張中國對泰國商機的佈局機會。
根據Knight Frank的數據，2009年至2018年第1季度，Bang Sue地區的累計供應量共增加了35448套公寓單位。且該地區的房屋累計吸納率為90％。
泰國政府“豐功偉績”，"EEC"--東部經濟走廊，重中之重
如果說Bangsue 樞紐中心是“一帶一路”的重中之重，中國鏈接泛亞鐵路的核心點，那麼，泰國政府執行的“芭提雅--EEC東部經濟走廊”則是即將到來的面臨大選的一個重要豐功政績。
泰國4.0的“東部經濟走廊”由巴育將軍領導的政府推動，旨在促進泰國的技術轉型。東部經濟走廊連接東部沿海的北柳府、春武裡 (芭堤雅所在地) 和羅勇 (芭提雅烏塔堡機場所在地) 三府設立經濟區，旨在發展增值產業與旅遊業等。泰國和東盟正在競相吸引外國投資，以促進創新、基礎設施和服務的發展。這些將推動中國的“一帶一路”政策。日本和泰國也在推動加大對該地區的參與。更多詳細的“東部經濟走廊”資料在網上一搜都能搜的出，今天分析菌這裡就不一一介紹。今天要說的是，這條規劃線路上的價值。
由於大選的到來，讓政府需要作出一點最快速的政績，按照最為快速的辦法那麼就是優先選擇“泰國4.0計劃”。這些將能夠在最短的時間內完成，隨著2018年該計劃的敲定，該線路上的軌道交通成為開發商搶手的燙山芋，其中。最為已經完美成型的區域，直接連接芭提雅高鐵中心的站點---Phaya Thai（機場快線）。成為連接東部經濟走廊一個重中之重。連接芭提雅東部經濟走廊的始發站將於該站點出發。
投資機遇
根據數據調查顯示，Phaya Thai（機場快線）地區具有很高的潛力，該區域無論商場，娛樂購物中心還是學校、醫療，完善的配套讓其該區域成為曼谷最為獨一無二的稀缺地塊。由於該區域的成熟，可以進行開發的地塊稀缺，加上超昂貴的地價讓很多開發商不得不放棄對該片區進行項目開發，平均該區域最高的豪華高端公寓售價為每平方米350000泰銖，在2017年該片區開發的項目甚少，但一開發的新項目購買需求為80-90％，高於曼谷中央商務區（CBD）和其他熱門板塊的平均率66％。
Phaya Thai（機場快線）地區新項目的反應需求很高 - 平均達到80-90％。這高於CBD區和中區新項目的平均銷售額的66％。並且位於BTS站或主幹道附近的高層公寓項目的平均轉售價值約為每平方米20萬泰銖，相當於每個項目啟動後每年價格上漲7％。租金回報率約為每年5％。
如果按照約為30-35平方米的單位，月租金約為20000-25000泰銖左右。投資最為看重的是未來的升值潛力，對於“芭提雅--EEC東部經濟走廊”，在短期時間內，選擇EEC東部走廊規劃線上的區域進行房產投資，這或許也是個投資絕佳機會。
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