房價下跌不是末日，沒有暴跌不是危機！
有人會說，雖然我們大家都很勤奮努力，但是問題也很嚴重啊，這幾年居民舉債買房，產生了嚴重的地產泡沫，萬一房價大幅下跌了怎麼辦？畢竟房地產是中國經濟的支柱，而且大家誰也不知道房價會跌多少，會有多大影響。
確實，放任居民舉債買房是條不歸路，相信如果大家看到了今年消費增速大幅下滑的惡果，肯定會遺憾當初我們為什麼會走上這條路。
但是經濟發展就像人一樣，並不是犯了錯就沒有了機會，而這一次我們去了加拿大，發現他們過去犯了和我們一樣的錯誤，但是隻要願意改正錯誤，太陽依然會照常升起。
在金融危機之後，加拿大全國的房價漲幅高達220%，而在多倫多、溫哥華等大城市，房價上漲主要發生在2013年以後，13年至今的房價漲幅超過一倍。房價上漲的原因包括海外買家湧入導致的投機買房等，但核心原因還是在於超低利率環境，刺激居民持續舉債買房，目前其居民債務/GDP已經超過了100%，居民債務/居民收入已經超過150%，這比我們中國還要嚴重得多。
基於對房價上漲過快的擔憂，加拿大不少地方政府都在17年實施了各種政策抑制房價，比如說出臺了外國人交易稅，也就是沒有綠卡買房要多交15%的稅，在溫哥華甚至開始實施1%的房屋空置稅，你要敢買房不住就收稅收到你痛！在多重政策打壓之下，加拿大的房價出現了大幅下跌。
雖然房價大幅下跌，但是並沒有導致加拿大經濟的崩盤，其經濟依然保持持續的增長。
我們觀察到其房價下跌有如下兩個重要特點：
首先，雖然房價漲幅超過一倍，但是房價並沒有因為下跌50%而跌回到原點，即便最先徵稅的溫哥華，其房價跌幅也在30%以內。
其次，並不是所有房子的價格都在跌，投機性比較強的別墅房價格大幅下跌，但有剛需支撐的公寓房價格相對比較穩定。
加拿大的房價變化其實可以對中國的未來的房價走勢給出重要的啟示：
首先，我們預計這一輪中國房價的跌幅應該也不會超過30%。本輪房價的上漲始於2015年，過去4年當中許多城市的房價上漲了一倍左右，這種短期大幅上漲的背後有著居民鉅額舉債的推動，顯然不合理。但是另一方面，過去4年中國GDP的名義增速每年都在10%左右，4年下來累計增幅達到40%，這意味著至少有40%的房價上漲應該是合理的，所以哪怕房價下跌，應該也不會跌回原點，而我們認為，跌30%左右應該是極致。
我們知道在中國購房對首付有著明確的要求，首套房的首付比例在三成以上，二套房的首付比例在五成以上，因此只要房價跌幅不超過30%，就不會出現大量的房屋負資產，對於中國金融體系就不會產生系統性風險的衝擊。
其次，這一次的房價下跌，對不同區域的影響會有顯著差異。對於投機性的購房，尤其是在三線以下城市，由於缺乏人口流入、產業支持，其房價上漲明顯是受到棚改貨幣化的推動，而目前棚改貨幣化正在陸續退出，所以這些投機性購房的區域房價會面臨大幅回調的壓力。
但是在一二線城市及其周邊，人口依然在持續流入，而且擁有產業、教育、醫療等資源支撐，其房價上漲背後有著剛需的支持，加上過去幾年為了調控房價而實施的限購政策，其實一旦略有放鬆就會帶來新增需求，所以一二線房價的跌幅應該相對有限。
所以，對於未來中國的房價下跌，其實沒有必要過於恐慌，首先其跌幅應該有限的，不會普遍擊穿30%的首付比例、引發對金融危機的擔心;其次在中國經濟命脈的廣大一二線城市，由於人口流入等剛需的支持，其房價跌幅相對更小。
因此，與我們類似的加拿大已經用經驗告訴我們，房價下跌並非世界末日，經濟離開了房地產照樣可以正常運轉！（作者：海通證券首席經濟學家姜超）
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