巴菲特曾說過，潮水退去之後，才知道誰在裸泳。對於既是消費品和投資品的“住房”而言，如上所說，當房地產市場身處冷靜期，甚至跌至谷底時，或許才能參透哪個區域的發展潛力與價值最高。其實，有關市區房與環城房的各種較量已有很多，尤其是樓市處於冷淡期之際，買房人“高位站崗”的焦慮更是日益加重，究竟什麼地段最抗跌？哪類居住產品最保本？想必這是每個買房人都在思考的問題。
樓市進入“冷靜期” 買方市場到來
進入年底，全國各地土地市場及新建商品住房市場成交雙雙下滑，2018年土地流標刷新紀錄，各地不少新盤更是大力促銷、以價換量吸引消費者，樓市降溫十分顯著。
數據顯示，今年前11個月，一二線城市住宅土地流標282宗，同比增長143%，已經刷新近6年來最高紀錄，此外，已成交住宅土地基本以底價成交為主。不僅僅是一二線城市，三四線城市土地流標也處於高位，截至11月29日，三四線城市流標住宅土地已高達944宗，比去年增加了近200宗 。
反觀天津，在過去的2個月裡，天津土地市場累計已有13宗地塊先後因故延期或停牌，涉及起始土地出讓金額已超過153億元，就連本應搶手的幾種市區重磅地塊也十分意外的被“放鴿子”，如原定於11月16日出讓的南開區津南凌（掛）2018-196號宗地與原定於昨日（12月5日）出讓的河東區津東萬（掛）2018-202號宗地摘牌時間均延期至地塊收到第一份競買報價單的第11個工作日，而這種“無限延期”的戲碼在天津土地市場已上演了三次，不得不說，天津土地市場不但在“降溫”的漩渦中掙扎，還似有越陷越深之勢。
新建商品房成交方面，雖然目前11月份銷售數據尚未公佈，但從1-10月的成交情況及樓盤打折讓利等諸多方面，市場整體情況如何，也可知一二。
國家統計局發佈數據顯示，2018年1-10月全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1至9月回落0.2個百分點，連續第3個月下滑，除施工面積漲幅有所提高外，其餘多項指標呈現回落態勢。商品房銷售方面，1-10月商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點；商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。
與此同時，據筆者瞭解，進入2018年四季度，全國各地不少樓盤開啟“打折促銷”模式，讓利消費者以促銷量。“雙十一”這一週內，天津全市近十盤入市，在近期這個開盤數量已經達到峰值，不過，從市場表現來看，成交數據表現平平，樓市提前進入了“買房市場”，房地產降溫已成市場共識。
購房需求理性化市區PK環城誰最抗跌？
的確，種種跡象表明，在天津這座春秋短暫的城市，夏冬彷彿無縫對接，而今年的降溫似乎比往年來得更早一些，樓市亦然。市場降溫的同時，隨之而來的變化即是“購房需求理性化”。
身邊不少親友也曾問過筆者，在當下市場較冷的大環境下，地理位置極其優越、配套十分富饒的市區，與資源相對較弱、價格低廉的環城遠郊區域比較，在哪兒買房不吃虧？對於這個問題，想必很多買房人會各執一詞。
天津市區的房產價值毋庸置疑，憑藉便捷的交通，豐富的教育資源、醫療資源，以及各項完善的生活配套，市內六區的土地及房子一直是開發商和購房者爭搶的重心。地價上揚，房價不斷上漲，就連租金都接連攀升，租金回報率相對更高。因此，不少人認為，買市區房子，不論是自住還是投資，都是隻賺不虧的買賣。
然而，還有一部分人群更偏向於在環城購房，畢竟市區的房價已經不是普通購房者墊墊腳就可以夠到的，況且近兩年以來，天津環城區域發展已經非常可觀了。環城四區之中，除了各個區域發展較久的一些熱門居住區，如張家窩、中北鎮、劉園板塊、津濱大道板塊、雙港、鹹水沽板塊等等，近兩年，環城還有不少新興的居住區正在崛起，為剛需及剛改置業者提供更全面的選擇。
“量身選房”四類產品值得關注
筆者認為，在哪買房不吃虧是個因人而異的開放性問題，如果你非要問，“當樓市進入冷靜期，天津哪類房子抗跌性強？”筆者認為，不論是市區還是郊區，能夠“穩住陣腳、臨危不亂”的才最抗跌。尤其是區域內那些近商圈、近名校、交通便利等優質房源。
首先，“相對低價區”是筆者第一個要推薦的置業產品，“窪地”是不論何時購房者都會優先考慮的核心重點，畢竟在同樣的地段，享受同樣的配套及資源的情況下，低價的優勢最具吸引力。近日，市區幾個新盤陸續入市，價格也是十分吸引人，河北區天房北寧公元、河東區路勁太陽城、紅橋區九和府，這三個項目單價均低於3萬/平米。環城方面更加適合剛需群體置業，房價基本集中在1萬-2.5萬元/平米區間，如東麗湖、華明鎮、鹹水沽、小站等板塊，就目前周邊市場的房價而言，尚屬“窪地”。
其次，是坐擁地鐵或有地鐵規劃的區域，俗話說“地鐵一響黃金萬兩”，近年來，天津地鐵建設提速，除了已開通的1、2、3、6及9號線，5號線也在日前試運營，再加上其他在建及規劃的線路，天津立體軌交路網已經成形，而搭建在地鐵站點、沿線旁，或是周邊有地鐵規劃的項目無疑都是抗跌佳品。
此外，是名校聚集區，在父母的心中，孩子的教育問題一直都是每個家庭的頭等大事，為了不讓孩子輸在起跑線上，一直以來優質的教育資源都是不少家庭買房重點參考的要素。天津市區的教育環境毋庸置疑，而環城也有一些教育、人文配套正在不斷改善的新興板塊，以海教園為例，區域發展以天大、南開等優質教育資源為基石，與同處於環城的其他板塊相比，近年來海教園住宅項目身價倍增，這些學校所在區域，就抗跌性而言總是不會錯的。
最後，“熱門商圈房”也是筆者要推薦的，地段決定升值潛力，人們普遍認為越繁華、越接近市區中心商圈的房子，升值空間越大，抗跌性也越好，這點毋庸置疑，不過環城及遠郊一些規劃建設了大型商業綜合體的區域也成為了購房者關注的焦點，西青、津南區的永旺夢樂城，就是很好的例子。
當然，上述觀點都是筆者根據自己多年居住市區以及身邊朋友反饋的個人感受。如果你是投資，那原本就是一種博弈行為，如果剛需，更應從自身居住需求出發，房子各種漲跌於他們而言，實際並不太重要。
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