中國樓市最大的不合理，就是普通人的買房成本太高，而富豪的買房成本太低！
普通人買房成本高就不用多說了，中國許多城市的“房價收入比”都在全球遙遙領先，買房痛苦指數位居世界前列。
而中國的富豪群體龐大，無論是總數量還是總資產，全球排名都是數一數二，但是內地豪宅價格，從全球範圍來看，並不算高。
如果有針對全球各大城市富豪購買豪宅的”房價收入比”和“購房痛苦指數”，這次中國一線城市的富豪們一定會排在後面。
中國一線城市豪宅價格與
富豪強勁購買力並不匹配
根據世界領先的私人房地產諮詢公司萊芳國際今年公佈的基於財富X公司提供數據的財富報告，中國超級富豪（“超級富豪”指個人淨資產超過5000萬美元的人）的數量，達到15950個，位居亞洲第一，全球第二。
排名世界第一的美國，超級富豪的數量是38500個。
淘房君認為，美國人對於中國超級富豪的數量統計還是過於保守，畢竟中國有許多低調而神秘的隱性富豪難以納入統計數據。
中國超級富豪的數量有可能已經超過美國。如果把門檻降低，計算“百萬富翁”的數量，那麼這個群體就非常龐大了。
根據《2017年胡潤財富報告》，截至2017年末，中國範圍內，擁有100萬-500萬美元以上可投資資產的家庭數量為161萬戶，十年間迅猛增長了4倍。
而且，中國的大部分富豪集中分佈在北、上、港、深、廣等一線城市。
一邊是中國的富豪數量激增，而且高度集中，已然是“世界領先”。
北京、上海等地的富豪數量，其實已經超過香港，深圳也緊隨其後，後勁十足；在全球富豪最多的十大城市排行榜中，中國城市已經佔據了北、上、港、深四席；
而另一方面，中國內地一線城市的豪宅價格，還遠遠沒有"與世界接軌”。
我們選取各地最著名的大平層豪宅的房價來作對比，畢竟別墅項目的容積率等差異太大，單價不具可比性。
倫敦海德公園一號
與倫敦海德公園一號、紐約one57等世界頂級平層豪宅60餘萬元/㎡的房價相比，上海的湯臣一品和深圳的深圳灣一號等內地頂級平層豪宅20餘萬元/㎡的房價，顯得並不算貴！
紐約one57
而與深圳僅一河之隔的香港，天璽、凱旋門、傲璇等大平層天際豪宅，隨便拿一個出來都是超過100餘萬元/㎡的天價，是北、上、深等城市頂級豪宅價格的5倍以上！
凱旋門一套約450平米房源今年以4.8億港幣成交，即每平米105萬港幣！
香港西九龍天璽曾放盤一套售價2.3億的高層單位，每平米高達120萬元人民幣。
雖然沒有各地豪宅中位數據，但從頂級平層豪宅房價的巨大差異來看，北、上、深等城市的豪宅樓價，與世界水平相比，差了不止一大截。
淘房君認為，這種情形的出現，實質上是在變相補貼中國的富豪群體，許多城市實施的房地產限價政策，也給了許多具備一定經濟實力的買家更多機會，通過購置豪宅，提升生活品質，甚至改變財富階層。
其實，很多內地富豪十分清楚，北、上、深豪宅價格偏低的情形，一定會逐漸發生逆轉，而眾多富豪們對於稀缺的一線城市豪宅的確有著強烈的需求，這就造成了市場上頻繁出現富豪們搶購一線城市豪宅的場景。
從另外一個角度來看，這其實也是對富豪們的一種不公平……
富豪們搶購豪宅，關心的已經不是價格問題，而是能不能搶到的問題。
深圳樓市越來越香港化
最看好深圳的豪宅市場
2017年初，淘房志創始人顧洪波就曾提出深圳灣豪宅將繼續補漲的重磅觀點。
去年的相關數據驗證了我們預判的準確！
深圳鏈家發佈的2017年深圳樓市大數據表明：2017年深圳房價漲幅最高的片區是深圳灣片區，漲幅為25.7%，位列深圳第一。
今年，淘房志依然持續長線看好內地一線城市的豪宅物業，而最看好的還是深圳的豪宅物業。
我們判斷的核心邏輯是：深圳樓市正在全面香港化，而深港兩地豪宅市場的極度稀缺和強烈需求的情況完全一致，深圳豪宅的上漲空間依然巨大。
6月5日，被稱為深圳第二次房改的65新政出爐：
- 2018-2035年17年間，深圳計劃新增住宅170萬套，平均每年10萬套；
- 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔比接近60%，商品房佔比為40%；
- 人才住房、安居房、公租房的面積分別為小於90平、小於70平、30-60平，租金和售價分別為市場價的60%、50%和10-30%；
深圳在政府層面，確實在下大力氣落實“上有供應，中有支持，下有保障”的安居政策，盡全力保障各個階層在深圳都獲得居住權。
60%的土地供應劃分給了保障性住房。與香港的公屋制度類似，十年新增的100多萬套保障性住房，雖然人均居住面積會略微高於香港人均10-13㎡的公屋標準，但也僅能保障普通市民擁有容身之地。
而深圳的土地供應極度緊張，相比較於香港甚至可以說是有過之而無不及，人口密度高於香港，土地開發強度更是遠超香港，達到50%，從哪裡拿出土地完成170萬套住宅的供應量，考驗著決策者的智慧。
餘下的40%的商品房供應，要完成70萬套住宅的供應量，必然導向深圳傾向於開發中小戶型的普通商品房，甚至與保障性住房融為一體。
最近幾年，在深圳難得一見的土地拍賣現場，經常會出現開發商競價達到最高限價之後，競建保障房面積的情形。
這將會讓深圳的豪宅產品極度稀缺，甚至有可能會讓深圳新房市場上豪宅產品，在一段時間內銷聲匿跡。
從需求層面上看：
近年來，香港豪宅市場的瘋狂，不斷攀升到令人瞠目結舌的新高度，是由內地富豪買家變成購買主力後強勁推動的，這已經是香港豪宅市場上公開的秘密。
儘管港府屢出辣招，徵收30%的印花稅，依然無法阻擋在香港山頂要改說普通話的局面。
有了大量內地豪客的參與，香港原極度稀缺的豪宅出現嚴重的供不應求的局面，許多內地富豪甚至在等上數年，一直等到香港的老牌富豪去世，才有可能買到心儀的物業。
雖然深圳的豪宅市場對於超級富豪的吸引力還不能與香港相提並論，深圳還未能形成香港那樣的超級富豪圈，但我們能明顯感受到深圳豪宅對於全國各地的富豪的吸聚能力正在不斷增強。
隨著深圳民營企業的持續高速發展，深圳城市地位的不斷提升，選擇居住在深圳的超級富豪數量正在劇增，華僑城、香蜜湖、深圳灣、前海，蛇口……深圳的超級富豪聚集圈也正處於初步形成階段。
與香港同樣宜居的氣候，不斷優化的營商環境，中國新經濟發展的前沿陣地，求賢若渴的人才政策，正在崛起的粵港澳大灣區核心機遇……
深圳，正在製造越來越多的超級富豪，同時也吸引了全國一大批富豪的湧入！
淘房君的一個直觀的感受就是：大約在十年以前，深圳的潮汕富豪群體極多，他們是深圳豪宅市場絕對的購買主力。
近幾年來，在深圳購買豪宅的人群，已經不再以潮汕富豪為主體。買入深圳豪宅的富豪們，已經是來自全國各地，甚至是世界各地。這在一定程度上還改變的深圳豪宅市場的產品設計和定位。
而限購政策的實施，讓購房者的指標變得彌足珍貴，這在一定程度上也激發了富豪們對於大戶型豪宅的需求。
以上種種，體現在市場上的一個表現就是：在深圳一些較高端樓盤，如半島城邦、紅樹西岸等項目的二手房，紛紛出現了面積越大、單價越高的情形。
這是深圳樓市以前很少見的局面，市場正在發生微妙的轉變……
重點：什麼樣的房子才是真豪宅？
前面我們分析了，為什麼現在深圳的豪宅值得購買？然而，有一個問題卻更為重要，值得認真研究。
“到底什麼樣的房子，才是真豪宅？”
有人也許覺得這個問題很簡單，“無非就是單價很高、總價很豪、面積很大、裝修很好、景觀很靚……”
也對，也不對！
價格的確是衡量豪宅標準的一個很好用的指標，畢竟富豪們花了多少真金白銀買下來的豪宅，就代表了他對這個豪宅的認可程度。
而且，根據淘房君的觀察，房地產市場的價格，特別是二手房市場的價格，往往能比較精準地反映其價值。這是房地產的特殊性，與其他類型的資產完全不同。
然而，我們也不能忘了，市場也會犯錯，即使是房地產市場！我們只有抓住了市場範下的錯誤，才能實現超額收益，或是實現居住層級的有效躍升。
所以，必須迴歸本源，用第一性原理思維去分析這個問題，才不容易犯錯。
淘房君認為：能滿足富豪居住需求的房子，才是真豪宅！
以淘房君近期重點關注的豪宅項目，華聯城市全景·和廷為例。淘房君跟大家聊聊，富豪們究竟有哪些居住需求，什麼樣的產品可以滿足這些需求。
1
圈層
大部分中國富豪喜歡與朋友們扎堆居住，方便溝通交流，甚至是生意上的往來，所以一個富豪找到了一處滿意的居所，往往會推薦給身邊的富豪朋友。
我們發現，即使是原來並不熟悉的富豪，在同一社區生活，往往也會形成價值認同，形成新的圈層。
因此，如果你想知道某個物業是什麼級別的豪宅，只需要瞭解一下在這裡居住的都是什麼樣的人，就能知道答案。
而挑剔的高淨值人群選擇的物業，往往會在細節和品質上做到極致。
華聯城市全景·和廷無疑就是這樣在細節和品質上做到了極致的豪宅產品，其高端天際會所就是為營造社區富豪圈層而精心打造。
和廷十分靠近粵港澳大灣區的核心前海，是前海周邊區域極度稀缺的天際大宅，已經吸引了一批世界級國際金融灣區的高淨值人群的高度關注。
2
戶型
不僅僅是潮汕的富豪們喜歡大房子，所有的富豪們對大平層都心嚮往之，可以讓全家人舒適的住在一起，其樂也融融。
在大戶型豪宅越來越稀缺的深圳，華聯城市全景·和廷253㎡的終極奢適大宅已是難能可貴。
更為難得的是，和廷對於253㎡的大平層豪宅單位還進行了精心設計，得房率極高，因而能在253㎡的空間內打造了罕見的四個套間+1房戶型。
一般來說，能打造4個套間的豪宅，面積基本上都是300㎡以上，如深業上城的358㎡四套間+1房，雙璽的四套間產品面積則為330㎡。而300㎡以下的物業，一般只能做成3套間，如純水岸的3套間+1房，面積為288㎡。
和廷的四個套間的大平層豪宅單位，具備了十分完善的居住功能，闊綽全功能主臥套間+獨立父母套間（客人套間）+兩個小孩套間+保姆套間，大尺度大開間，家族大宅的尊崇頂配，使產品的豪宅屬性提高了一個檔次。
3
尊享私密
富豪們對於住宅的私密性要求往往極高，專梯入戶是許多富豪選擇物業的標配。北、上、深配置專梯入戶的大平層豪宅至少要達到300㎡+,主流是400㎡+，主流價格則是在4000萬到6000萬。
華聯城市全景·和廷，是三梯兩戶，不僅做到了專梯入戶，還實現了主傭分區，完全滿足富豪們對於私密性的極高要求。
4
坐享繁華
既要尊享私密，又要坐享繁華，這就是中國大部分財富階層最真實的購房需求。
這也是導致了城市中心的大平層豪宅越來越受富豪群體的歡迎。同時，在北、上、深等地，不在中心城區的別墅空置率高企也是因為生活不夠方便。
現階段，仍然處於財富上升期的富豪們不僅要求住得寬敞舒適，還要兼顧工作和生活。
豪宅的附近必須要有環境優美的公園，小孩可以就近就讀名校，大型購物中心和高端社交場所同樣是必不可少。
作為“前海全景純居大宅”，華聯城市全景·和廷地處前海生活配套區核心區域，在和廷的天際大宅裡，站在灣區150米的高度，一座城的繁華和灣區美景盡收眼底。
靈芝公園、新安公園等四大城市公園四周環抱；5分鐘無憂生活圈，生活配套一應俱全，中洲πmall、海雅繽紛城等大型購物中心盡在咫尺，前海JW萬豪酒店等高端社交場所選擇眾多。而隨著前海片區建設的順利推進，這座繁華之城還在持續成長。
5
教育配套
項目周邊有沒有名校，樓盤的配套教育資源是否豐富，是高淨值人群最在意的選項之一。富豪們都希望能讓孩子在厚重人文陶冶和獨樹一幟的優教環境中，成就非凡的精英之路。
華聯城市全景·和廷擁有寶安中學、孝德學校、寶安外國語中學、靈芝小學、寶民小學等六大名校資源。
特別值得一提的是，和廷業主的孩子們，排在享有寶中優質教育資源的第一陣營，而寶安中學近年來的高考成績，穩居深圳四強！
淘房君不得不讚嘆，富豪們非常實際，同樣也十分苛刻的需求，華聯城市全景·和廷竟然全都可以滿足。
在深圳這樣一座富人越來與多，真豪宅越來越少的城市裡，和廷的253㎡四套間大平層豪宅，值得有豪宅購置需求的人群高度關注。
關鍵是2000萬+的總價，在深圳同等價位的產品中極具優勢。
淘房君獲悉，華聯城市全景·和廷僅剩最後20套253㎡四套間單位，現樓發售，灣區罕有大平層豪宅，逐席遞減中……
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