中国楼市最大的不合理，就是普通人的买房成本太高，而富豪的买房成本太低！
普通人买房成本高就不用多说了，中国许多城市的“房价收入比”都在全球遥遥领先，买房痛苦指数位居世界前列。
而中国的富豪群体庞大，无论是总数量还是总资产，全球排名都是数一数二，但是内地豪宅价格，从全球范围来看，并不算高。
如果有针对全球各大城市富豪购买豪宅的”房价收入比”和“购房痛苦指数”，这次中国一线城市的富豪们一定会排在后面。
中国一线城市豪宅价格与
富豪强劲购买力并不匹配
根据世界领先的私人房地产咨询公司莱芳国际今年公布的基于财富X公司提供数据的财富报告，中国超级富豪（“超级富豪”指个人净资产超过5000万美元的人）的数量，达到15950个，位居亚洲第一，全球第二。
排名世界第一的美国，超级富豪的数量是38500个。
淘房君认为，美国人对于中国超级富豪的数量统计还是过于保守，毕竟中国有许多低调而神秘的隐性富豪难以纳入统计数据。
中国超级富豪的数量有可能已经超过美国。如果把门槛降低，计算“百万富翁”的数量，那么这个群体就非常庞大了。
根据《2017年胡润财富报告》，截至2017年末，中国范围内，拥有100万-500万美元以上可投资资产的家庭数量为161万户，十年间迅猛增长了4倍。
而且，中国的大部分富豪集中分布在北、上、港、深、广等一线城市。
一边是中国的富豪数量激增，而且高度集中，已然是“世界领先”。
北京、上海等地的富豪数量，其实已经超过香港，深圳也紧随其后，后劲十足；在全球富豪最多的十大城市排行榜中，中国城市已经占据了北、上、港、深四席；
而另一方面，中国内地一线城市的豪宅价格，还远远没有"与世界接轨”。
我们选取各地最著名的大平层豪宅的房价来作对比，毕竟别墅项目的容积率等差异太大，单价不具可比性。
伦敦海德公园一号
与伦敦海德公园一号、纽约one57等世界顶级平层豪宅60余万元/㎡的房价相比，上海的汤臣一品和深圳的深圳湾一号等内地顶级平层豪宅20余万元/㎡的房价，显得并不算贵！
纽约one57
而与深圳仅一河之隔的香港，天玺、凯旋门、傲璇等大平层天际豪宅，随便拿一个出来都是超过100余万元/㎡的天价，是北、上、深等城市顶级豪宅价格的5倍以上！
凯旋门一套约450平米房源今年以4.8亿港币成交，即每平米105万港币！
香港西九龙天玺曾放盘一套售价2.3亿的高层单位，每平米高达120万元人民币。
虽然没有各地豪宅中位数据，但从顶级平层豪宅房价的巨大差异来看，北、上、深等城市的豪宅楼价，与世界水平相比，差了不止一大截。
淘房君认为，这种情形的出现，实质上是在变相补贴中国的富豪群体，许多城市实施的房地产限价政策，也给了许多具备一定经济实力的买家更多机会，通过购置豪宅，提升生活品质，甚至改变财富阶层。
其实，很多内地富豪十分清楚，北、上、深豪宅价格偏低的情形，一定会逐渐发生逆转，而众多富豪们对于稀缺的一线城市豪宅的确有着强烈的需求，这就造成了市场上频繁出现富豪们抢购一线城市豪宅的场景。
从另外一个角度来看，这其实也是对富豪们的一种不公平……
富豪们抢购豪宅，关心的已经不是价格问题，而是能不能抢到的问题。
深圳楼市越来越香港化
最看好深圳的豪宅市场
2017年初，淘房志创始人顾洪波就曾提出深圳湾豪宅将继续补涨的重磅观点。
去年的相关数据验证了我们预判的准确！
深圳链家发布的2017年深圳楼市大数据表明：2017年深圳房价涨幅最高的片区是深圳湾片区，涨幅为25.7%，位列深圳第一。
今年，淘房志依然持续长线看好内地一线城市的豪宅物业，而最看好的还是深圳的豪宅物业。
我们判断的核心逻辑是：深圳楼市正在全面香港化，而深港两地豪宅市场的极度稀缺和强烈需求的情况完全一致，深圳豪宅的上涨空间依然巨大。
6月5日，被称为深圳第二次房改的65新政出炉：
- 2018-2035年17年间，深圳计划新增住宅170万套，平均每年10万套；
- 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比接近60%，商品房占比为40%；
- 人才住房、安居房、公租房的面积分别为小于90平、小于70平、30-60平，租金和售价分别为市场价的60%、50%和10-30%；
深圳在政府层面，确实在下大力气落实“上有供应，中有支持，下有保障”的安居政策，尽全力保障各个阶层在深圳都获得居住权。
60%的土地供应划分给了保障性住房。与香港的公屋制度类似，十年新增的100多万套保障性住房，虽然人均居住面积会略微高于香港人均10-13㎡的公屋标准，但也仅能保障普通市民拥有容身之地。
而深圳的土地供应极度紧张，相比较于香港甚至可以说是有过之而无不及，人口密度高于香港，土地开发强度更是远超香港，达到50%，从哪里拿出土地完成170万套住宅的供应量，考验着决策者的智慧。
余下的40%的商品房供应，要完成70万套住宅的供应量，必然导向深圳倾向于开发中小户型的普通商品房，甚至与保障性住房融为一体。
最近几年，在深圳难得一见的土地拍卖现场，经常会出现开发商竞价达到最高限价之后，竞建保障房面积的情形。
这将会让深圳的豪宅产品极度稀缺，甚至有可能会让深圳新房市场上豪宅产品，在一段时间内销声匿迹。
从需求层面上看：
近年来，香港豪宅市场的疯狂，不断攀升到令人瞠目结舌的新高度，是由内地富豪买家变成购买主力后强劲推动的，这已经是香港豪宅市场上公开的秘密。
尽管港府屡出辣招，征收30%的印花税，依然无法阻挡在香港山顶要改说普通话的局面。
有了大量内地豪客的参与，香港原极度稀缺的豪宅出现严重的供不应求的局面，许多内地富豪甚至在等上数年，一直等到香港的老牌富豪去世，才有可能买到心仪的物业。
虽然深圳的豪宅市场对于超级富豪的吸引力还不能与香港相提并论，深圳还未能形成香港那样的超级富豪圈，但我们能明显感受到深圳豪宅对于全国各地的富豪的吸聚能力正在不断增强。
随着深圳民营企业的持续高速发展，深圳城市地位的不断提升，选择居住在深圳的超级富豪数量正在剧增，华侨城、香蜜湖、深圳湾、前海，蛇口……深圳的超级富豪聚集圈也正处于初步形成阶段。
与香港同样宜居的气候，不断优化的营商环境，中国新经济发展的前沿阵地，求贤若渴的人才政策，正在崛起的粤港澳大湾区核心机遇……
深圳，正在制造越来越多的超级富豪，同时也吸引了全国一大批富豪的涌入！
淘房君的一个直观的感受就是：大约在十年以前，深圳的潮汕富豪群体极多，他们是深圳豪宅市场绝对的购买主力。
近几年来，在深圳购买豪宅的人群，已经不再以潮汕富豪为主体。买入深圳豪宅的富豪们，已经是来自全国各地，甚至是世界各地。这在一定程度上还改变的深圳豪宅市场的产品设计和定位。
而限购政策的实施，让购房者的指标变得弥足珍贵，这在一定程度上也激发了富豪们对于大户型豪宅的需求。
以上种种，体现在市场上的一个表现就是：在深圳一些较高端楼盘，如半岛城邦、红树西岸等项目的二手房，纷纷出现了面积越大、单价越高的情形。
这是深圳楼市以前很少见的局面，市场正在发生微妙的转变……
重点：什么样的房子才是真豪宅？
前面我们分析了，为什么现在深圳的豪宅值得购买？然而，有一个问题却更为重要，值得认真研究。
“到底什么样的房子，才是真豪宅？”
有人也许觉得这个问题很简单，“无非就是单价很高、总价很豪、面积很大、装修很好、景观很靓……”
也对，也不对！
价格的确是衡量豪宅标准的一个很好用的指标，毕竟富豪们花了多少真金白银买下来的豪宅，就代表了他对这个豪宅的认可程度。
而且，根据淘房君的观察，房地产市场的价格，特别是二手房市场的价格，往往能比较精准地反映其价值。这是房地产的特殊性，与其他类型的资产完全不同。
然而，我们也不能忘了，市场也会犯错，即使是房地产市场！我们只有抓住了市场范下的错误，才能实现超额收益，或是实现居住层级的有效跃升。
所以，必须回归本源，用第一性原理思维去分析这个问题，才不容易犯错。
淘房君认为：能满足富豪居住需求的房子，才是真豪宅！
以淘房君近期重点关注的豪宅项目，华联城市全景·和廷为例。淘房君跟大家聊聊，富豪们究竟有哪些居住需求，什么样的产品可以满足这些需求。
1
圈层
大部分中国富豪喜欢与朋友们扎堆居住，方便沟通交流，甚至是生意上的往来，所以一个富豪找到了一处满意的居所，往往会推荐给身边的富豪朋友。
我们发现，即使是原来并不熟悉的富豪，在同一社区生活，往往也会形成价值认同，形成新的圈层。
因此，如果你想知道某个物业是什么级别的豪宅，只需要了解一下在这里居住的都是什么样的人，就能知道答案。
而挑剔的高净值人群选择的物业，往往会在细节和品质上做到极致。
华联城市全景·和廷无疑就是这样在细节和品质上做到了极致的豪宅产品，其高端天际会所就是为营造社区富豪圈层而精心打造。
和廷十分靠近粤港澳大湾区的核心前海，是前海周边区域极度稀缺的天际大宅，已经吸引了一批世界级国际金融湾区的高净值人群的高度关注。
2
户型
不仅仅是潮汕的富豪们喜欢大房子，所有的富豪们对大平层都心向往之，可以让全家人舒适的住在一起，其乐也融融。
在大户型豪宅越来越稀缺的深圳，华联城市全景·和廷253㎡的终极奢适大宅已是难能可贵。
更为难得的是，和廷对于253㎡的大平层豪宅单位还进行了精心设计，得房率极高，因而能在253㎡的空间内打造了罕见的四个套间+1房户型。
一般来说，能打造4个套间的豪宅，面积基本上都是300㎡以上，如深业上城的358㎡四套间+1房，双玺的四套间产品面积则为330㎡。而300㎡以下的物业，一般只能做成3套间，如纯水岸的3套间+1房，面积为288㎡。
和廷的四个套间的大平层豪宅单位，具备了十分完善的居住功能，阔绰全功能主卧套间+独立父母套间（客人套间）+两个小孩套间+保姆套间，大尺度大开间，家族大宅的尊崇顶配，使产品的豪宅属性提高了一个档次。
3
尊享私密
富豪们对于住宅的私密性要求往往极高，专梯入户是许多富豪选择物业的标配。北、上、深配置专梯入户的大平层豪宅至少要达到300㎡+,主流是400㎡+，主流价格则是在4000万到6000万。
华联城市全景·和廷，是三梯两户，不仅做到了专梯入户，还实现了主佣分区，完全满足富豪们对于私密性的极高要求。
4
坐享繁华
既要尊享私密，又要坐享繁华，这就是中国大部分财富阶层最真实的购房需求。
这也是导致了城市中心的大平层豪宅越来越受富豪群体的欢迎。同时，在北、上、深等地，不在中心城区的别墅空置率高企也是因为生活不够方便。
现阶段，仍然处于财富上升期的富豪们不仅要求住得宽敞舒适，还要兼顾工作和生活。
豪宅的附近必须要有环境优美的公园，小孩可以就近就读名校，大型购物中心和高端社交场所同样是必不可少。
作为“前海全景纯居大宅”，华联城市全景·和廷地处前海生活配套区核心区域，在和廷的天际大宅里，站在湾区150米的高度，一座城的繁华和湾区美景尽收眼底。
灵芝公园、新安公园等四大城市公园四周环抱；5分钟无忧生活圈，生活配套一应俱全，中洲πmall、海雅缤纷城等大型购物中心尽在咫尺，前海JW万豪酒店等高端社交场所选择众多。而随着前海片区建设的顺利推进，这座繁华之城还在持续成长。
5
教育配套
项目周边有没有名校，楼盘的配套教育资源是否丰富，是高净值人群最在意的选项之一。富豪们都希望能让孩子在厚重人文陶冶和独树一帜的优教环境中，成就非凡的精英之路。
华联城市全景·和廷拥有宝安中学、孝德学校、宝安外国语中学、灵芝小学、宝民小学等六大名校资源。
特别值得一提的是，和廷业主的孩子们，排在享有宝中优质教育资源的第一阵营，而宝安中学近年来的高考成绩，稳居深圳四强！
淘房君不得不赞叹，富豪们非常实际，同样也十分苛刻的需求，华联城市全景·和廷竟然全都可以满足。
在深圳这样一座富人越来与多，真豪宅越来越少的城市里，和廷的253㎡四套间大平层豪宅，值得有豪宅购置需求的人群高度关注。
关键是2000万+的总价，在深圳同等价位的产品中极具优势。
淘房君获悉，华联城市全景·和廷仅剩最后20套253㎡四套间单位，现楼发售，湾区罕有大平层豪宅，逐席递减中……
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