【案情簡介】
2015年4月6日，阿豔（買受人）與房產公司（出賣人）簽訂《武漢市商品房買賣合同》，購買房產公司開發建設的武漢某區二期A幢18層02號房。總金額為2051376元整。交房期限及條件：出賣人應當在2015年9月20日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：3、供電、給水、排水等設施按設計要求建成，並經有關行業單位認可達到正常使用條件。5、供電：於2015年9月20日通電。
出賣人逾期交房的違約責任：出賣人未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間分別處理：出賣人逾期交房不超過60日，自本合同約定2015年9月20日最後交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續履行。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行。自本合同約定2015年9月20日最後交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金......
簽訂合同後，阿豔向房產公司支付購房款2047136元。房產公司於2016年4月6日向阿豔開具《銷售不動產統一網絡發票》，載明阿豔支付武漢某區二期A幢18層02號房售房款2047136元給房產公司。
一房一律
庭審中，阿豔和房產公司均確認涉案房屋交房時間為2015年11月19日。2016年6月27日，區內房屋才完成低壓批量新裝流程，正式供電，此前均為臨時供電。
【問題討論】
房產公司的交房行為是否符合法定要求？是否應當支付賠償？
【簡要觀點】
房產公司與阿豔簽訂的《武漢市商品房買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，合同的主要條款內容完備，且沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方均應依約享有合同權利，履行合同義務。
關於房產公司是否逾期交房的問題。雙方簽訂的合同第九條、第十一條對交房條件以及逾期交房違約金計算標準作出了明確約定，該條款對雙方具有法律約束力。本案中，阿豔按合同約定支付購房款，應當享有合同約定的權利。房產公司雖取得涉案房屋竣工驗收備案，但直至2016年6月27日才正式通電，達到合同約定的交房條件，應認定房產公司此時才具備房屋交付使用條件，超過了合同約定的2015年9月20日前的交房時間，即使房產公司履行了公告收房通知的義務，但這並不改變其逾期交付合格房屋的事實。
關於房產公司如何承擔逾期交房違約責任的問題。雙方雖於2015年11月19日辦理了收房手續，系雙方協商變更實際交房時間，但此時交付的房屋不具備交付使用條件，房產公司仍應承擔交付之後至具備交房條件之日即2016年6月27日止的違約金。雙方在合同中約定了逾期交房違約金的計算方法，阿豔主張房產公司支付逾期交房的違約金，有事實和法律依據。
一房一律
對違約金的計算，雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十一條約定，出賣人如未按合同約定的期限將該商品房交付給買受人使用，應承擔逾期交房的違約責任。該條款包含兩層含義：1.出賣人應當按期交房；2.按期交付的房屋應該達到交付條件。對於沒有按期交房的，不符合第1層的含義要求，自然應該承擔逾期交房的違約責任。庭審中，阿豔和房產公司均認可交房時間為2015年11月19日。房產公司在2015年9月20日前未向阿豔交付房屋，應按照合同第十一條的約定承擔逾期交房責任，向阿豔支付逾期交房違約金24566元（2047136元×2÷10000×60天）。
對於按期交付的房屋未達到交付條件的，買受人可以根據合同第十二條的約定拒收房屋，進而適用第1層含義的要求，主張出賣人承擔逾期交房的違約責任。但對於買受人接收了房屋的情形該如何承擔責任，合同未作明確約定。法院認為，合同第九條約定的交付是一種房屋使用權的交付，第十一條約定的違約責任的基礎在於對買受人房屋使用權的妨害。逾期交付房屋導致的是房屋使用權行使不能，交付房屋未達到交房條件導致的是房屋使用權瑕疵，二者系程度上的差別。另外，考慮到買受人驗收房屋能力有限，所以除非買受人明確作出免除出賣人責任的意思表示，否則不能將收房行為推定為免除出賣人完成交房條件義務的事由。綜上，買受人可以參照合同第十一條約定向出賣人主張違約責任。房產公司雖已於2015年11月19日交付涉案房屋給阿豔，但交付的房屋在2016年6月27日之前未達到交付條件，構成了對阿豔房屋使用權的妨害，阿豔參照合同第十一條約定向房產公司主張違約責任，法院予以支持，但按照未交房的情形主張違約金，金額過高，法院酌情調整為18097元。
房產公司提出其不應承擔逾期交房違約金的主張不能成立，房產公司提出應當根據實際損失來確定違約金的數額，但沒有提供相應的證據支持，法院對其辯稱理由不予支持。房產公司辯稱阿豔提出起訴超過訴訟時效，因涉案房屋至2016年6月27日才具備交房條件，阿豔於2018年4月16日提出起訴，在法律規定的訴訟時效期間內，對房產公司的此項主張，法院不予支持。
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