曾經的地王 能否力挫群雄——大中華幸福城

周邊新房參考：

一、區位概況

①項目整體區位及交通

項目位於惠州市大亞灣區龍山一路和龍盛三路交匯處，與深圳地界直線距離僅僅約1公里多，傳說中的“真”臨深區域，一般官方的叫法是大亞灣坪山河西部片區。若是在龍崗或坪山區域工作，在此居住的話，實現通勤的可能性很大。

這塊區域在這一波地產行情中一直處在惠灣臨深房價制高點，這裡的業主大多數以深圳外溢的剛需或投資客群為主，惠州人較少在這邊置業。

區域內的龍光城、錦繡壹號、榮佳國韻、德洲城等項目已被不少深圳人耳熟能詳，這塊區域的土地其實已經基本被這些地產項目填滿，只留下少部分待開發的住宅用地以及大量的工業用地。

【地鐵】根據惠州市住建局2018年1月公示的最新版的軌道交通示意圖，地鐵14號線（惠州段）有在項目附近設置站點——白雲站，根據百度測距直線距離約1.9公里。

【公交】項目前面有設置“德洲城”站，可以在此坐車去往大亞灣其他區域、碧桂園十里銀灘、深圳龍崗和坪山區域；另外，距離深圳境內的“坑梓公交總站”也不遠。

【自駕】項目緊鄰龍山一路，北行穿過龍海一路為惠陽區。南北兩側的龍海二路、石化大道均為大亞灣的主幹道路，向西分別連接丹梓東路和錦繡東路可直達坪山，東行可達大亞灣中心區方向。

②大亞灣坪山河西部片區的產業規劃

大亞灣坪山河西部片區位於大亞灣經濟開發區的西部，東與響水河工業園區相接；西臨深圳與坑梓、聚龍相接；北部與惠陽白雲新城片區相接。片區總面積約為14.13平方公里。

根據2016年大亞灣住建局發佈的大坪山河西部片區土地控規公示文件可以看出，該片區屬於產業與居住並重的混合型區域。政府對於片區的定位是深惠融合發展片區。作為深惠產業聯動的節點，構築深惠之間連續性生活配套服務帶的聯繫環節。

目標是發展成為“集現代工業與濱水居住的綠色新區”。打造一個以汽車零配件、電子信息和文教及體育用品製造產業為主導，高新技術產業為特色，居住和生活配套相對完善的現代化濱水綠色新區。

目前周邊有一些低密度的工業園在運營當中，主要是宏商科技、聯建光電、華北工控科技園以及低碳產業城等等。

近日，深莞惠經濟圈（3+2）黨政主要領導第十一次聯席會議在河源市召開，會議提出，為進一步促進深莞惠三地協同發展，助推珠三角打造世界級城市群，在深莞惠經濟圈（3+2）合作機制上：參照深汕特別合作區有關做法，推動在

東莞、惠州鄰近深圳地區劃出一定區域，規劃建設跨行政邊界的功能協調、產業互補、成果共享的區域協同發展試驗區。試驗區地區生產總值、稅收存量歸當地所有，增量部分由三地政府在協商基礎上按比例分成，提升中心城市輻射帶動作用。接下來深圳、東莞、惠州，將積極探索創新合作機制和模式，明確試驗區選址、發展定位、空間佈局、主導產業等因素。

這項舉措對於帶動整個惠州的發展有著積極的作用，對於大亞灣這片一線臨深的區域也將會有所獲益，在產業外溢、人才輸送和交通融合方面或將迎來新的突破。

③大亞灣坪山河西部片區的交通發展

作為深惠融合發展的重點區域，近年來無論是在道路交通還是公共交通方面，發展都十分迅速。深莞惠經濟圈（3+2）合作機制的深入，未來深圳和惠州的交通對接有可能會更加高效。

隨著龍海一路、龍海二路分別與深汕公路、丹梓東路打通，加上此前已連接錦繡東路的石化大道，以及在建的龍海三路即將打通連接蘭竹東路，大亞灣西區正形成東西四條橫向主幹道全面對接深圳。除此之外，以大亞灣西區為中心的四橫一縱立體交通網絡，進一步加強了惠州各區域之間的聯繫。

深惠沿海高速是大亞灣與深圳的交通命脈，可快速到達鹽田和羅湖等區域。從西區驅車至瀋海高速也可到達深圳坑梓、龍崗、布吉等地。

深圳和大亞灣連接的區域內規劃有2條地鐵線路，地鐵14號線，設置站點白雲、草洋、開城和惠州南站；地鐵16號線，設置站點塘橫、厚福和文旅北。

這2條地鐵線路規劃許久，但遲遲等不來開工日期，因政策和惠州本身經濟發展和人口數量限制，地鐵建設被擱置，未來命運如何，還有待持續關注。

二、剖析項目規劃，簡析項目不利因素

①地塊信息

該地塊由惠州市銀河系實業於2013年以2.85億元的價格獲得，是該年大亞灣地區的年度高價地。

大中華幸福城（推廣名）於2016年7月5日定名為“世亮花園”（備案名），項目用地面價約12.4萬㎡，總建築面積約47.0萬㎡。

項目在2013年4月18日取得《建設用地規劃許可證》，在2013年8月22取得《國土證》，在2017年5月11日取得一期項目《建設工程規劃許可證》,2017年6月19日取得二期項目《建設工程規劃許可證》。但截止到目前，尚未查到項目的施工許可證方面的信息。

②開發商資歷

惠州市銀河系實業是惠州市現代城實業旗下的子公司，而惠州市現代城實業則是大中華房地產的下屬公司。大中華國際投資集團為香港註冊的外商獨資公司。成立於於1987年，於1994年成立大中華國際集團(深圳)有限公司，2009年變更為大中華國際集團(中國)有限公司，至今已有31年發展史。

大中華國際集團涉足領域涵蓋：金融、房地產、商業、酒店、大型國際物流中心等多元化產業經營。投資涉及的地區包括香港、深圳、廣州、北京、上海、重慶等多地。

投資超過500億元。在深圳有大中華國際交易廣場、大中華國際金融中心、大中華環球經貿廣場等深圳中心地標建築。

大中華幸福城是大中華在惠州開發的第二個項目，第一個項目是位於大亞灣中心區的東方新天地，該項目早在2007年入市，已售罄。

③建設單位實力

項目建設單位是四川華豐毅豪建設工程有限公司，公司於2016年創辦，成立時間較短，開發建設的知名項目較少，綜合實力較為一般。

④項目整體規劃

項目為大中華國際集團2018年重點打造的項目，佔地面積約12.4萬㎡，建築面積約47.0萬㎡，容積率2.8，綠化率34%，分2期開發，規劃打造含商業、住宅、酒店和會所等多業態物業為一體的大型商業綜合體。

主要配套包含高標準五星級酒店、2萬㎡風情商業街區、138米超高層雙子塔、12班制國際雙語幼兒園、10萬㎡社區園林等。（還將會引入電影院）

項目住宅產品共19棟，其中9、12兩棟為47層超高層住宅；8棟和11棟位於商業街區內（8棟為酒店，11棟為小戶型住宅），其餘均為高層住宅，2棟、3棟為30層，其餘高層住宅均為31層，其中1-5棟高層住宅已封頂。

現場營銷中心已經搭建好，即將投入使用。

⑤戶型點評

由於項目還處於非常前期，老牛隻知道能顯示戶型格局的基本情況的圖，並沒有戶型坐落圖和方位等信息，因此戶型點評較為片面，僅供參考，最終還以開發商官方公佈為準。

A戶型 125㎡3房2廳2衛

1、整體動靜分區，大三房格局；

2、南北通透，超大景觀陽臺，採光較佳；

3、廚房空間較足，帶有超大生活陽臺；

4、入戶門對著主臥門，部分講究風水的人會對此在意；

5、戶型實用率較為一般，125平僅可做三房，主衛空間略顯不足。

B戶型 82㎡2房2廳1衛

1、整體動靜分區，兩房格局；

2、客廳、主臥和次臥三開間朝南，大景觀陽臺；

3、廚房空間略顯侷促，無生活陽臺；

4、單面採光，餐廳可能會採光不足。

C戶型 113㎡3房2廳2衛

1、大三房格局，主臥空間較足；

2、三個房間和客廳均朝南，朝向均好性較好；

3、餐廳空間略顯侷促，廚房門對著次臥門。

D戶型 146㎡4房2廳2衛

1、整體動靜分區，大四房格局；

2、南北通透，雙陽臺設計，佈局佳；

3、南向主臥寬敞舒適，帶獨立衛生間；

4、廚房空間相對於大戶型來講，稍顯侷促。

E戶型 107㎡3房2廳2衛

1、三房格局，帶入戶玄關；

2、主臥空間尚可，帶獨立衛生間；

3、三個房間與客廳均朝南，朝向均好性佳；

4、廚房空間稍顯侷促，無生活陽臺；

5、門邊的書房空間較小，採光一般。

⑥不利因素分析

戶型設計：戶型實用率較為一般，125平戶型僅可做三房兩廳兩衛，82平戶型僅可做兩房兩廳一衛（金地天潤自在城的82平戶型可以做到三房兩廳兩衛）。

高壓線：龍山一路上的高壓線對項目部分單位有一定影響，安全性的問題先不說，對視野和心理的影響也不小，主要對1#、4#、16#和18#等等這些靠近龍山一路的樓棟影響較大。

噪音影響：靠近主幹道和幼兒園的戶型會有一定的噪音影響，相對來講，靠中間位置的單位會更加安靜。

三、詳解項目周邊的各類配套及舊改規劃

①商業配套

這塊區域缺乏較為大型的購物中心，主要是一些小型的商業街區，只能滿足日常需求，大型購物中心依賴於附近的10萬㎡龍光城商業中心，已經簽約沃爾瑪；另外，片區內的大亞灣萬達廣場也已經運作的非常成熟，但距離稍遠，直線距離（百度測距）約6公里。

附近的包括德洲城在內的幾個小區內的商業街已經逐漸成熟，還引入了華潤萬家等生活配套。

②教育配套

項目內部自建一個12班的幼兒園，附近有道南小學和西區二小這2所學校，其中，道南小學離項目更近，直線距離（百度測距）約620米。德洲城西面還有幾塊規劃中的小學、初中和高中用地，目前尚未建成，未來將會進一步改善片區內的教育問題。

按照目前的政府學區劃分，項目不在距離較近的道南小學的學區範圍內，而是以龍山一路為界，被劃到了西區第二小學。

目前，大亞灣片區入學是按照積分制的，如果積分不夠的話，也可以考慮私立學校。大亞灣片區有幾所很火的私立學校，北大培文惠州實驗學校和廣外大亞灣學校，全年學費約4-5萬元；由於成立時間較短，具體教育質量和教學成績尚不明確。

③文娛配套

區域內休閒娛樂配套較少，主要新建樓盤和工業園為主，放大到整個大亞灣開發區來看的話，休閒娛樂資源倒是非常豐富，正在建設當中的兒童公園和萬達旅遊城對於大亞灣來說都是非常重量級的配套。

④醫療資源

周邊醫療資源主要以社康為主，比如距離項目較近的南邊灶社區衛生站，可共享深圳坪山區和大亞灣其他區域的醫療資源配套。

附近的南邊灶社康實景，目前南邊灶安置小區內的人氣依舊稍顯不足。

另外，大亞灣還有一個重量級的醫療資源的配套——中大惠亞醫院，一期已經投入使用。是經廣東省衛生廳批准納入惠州市衛生區域規劃、由大亞灣區政府全資興建、按“三級甲等”標準建設，中山大學附屬第一醫院負責全權經營管理的一所集醫療、教學、科研為一體的公立非營利性綜合醫院。

四、項目的價格預測及競品分析

①片區新房分析

進入到2018年以來，由於政府的限價措施、銀行貸款申請難等一系列因素，大亞灣片區的新房定價普遍有一定的回調，之前還有不少有望衝破2萬的產品，現在大部分都集中在1.3-1.6萬/平之間。

由於現在銀行放款難，開發商為了鼓勵全款的客戶，還推出了不少折扣針對全款和首付五成分期付的客戶，跟銷售好好磨一磨，有不少的空間可以談，總價再打個96折、98折問題不大。

項目對面的德洲城6期還有尾盤在售，其中推出特價房均價約1.5萬/平，總價119萬起。德洲城前面幾期的入住率非常不錯，生活氣息較為濃厚。

富康錦繡壹號小區的園林和建築品質非常不錯，引入了萬科物業進行後期管理，均價賣到了1.98萬/平，目前已無產品在賣，但後期還有在建的10、13和15棟會推出。追求品質和服務的購房者可以重點關注。

②片區二手房分析

區域內的二手房價格明顯低於新房項目，如果能淘到滿五年的二手房房源，那麼，交易的稅費會很少，這樣整個成本就降下來了。

目前銀行評估價可能跟不上實際交易的價格，因此首付比例會略微高一些；目前銀行貸款很難、利率上浮，買一手房的優勢並不明顯，不在意首付比例的話，在二手房裡面淘一淘能找到性價比不錯的產品。

五、綜合評價

①優勢

1、項目地處坪山河以西片區，屬於地理位置上的一線臨深區域，近幾年隨著幾個樓盤入夥，區域的人氣漸漸旺起來，來往的車輛也逐漸增多。

2、項目自帶商業、電影院和五星級酒店，將彌補片區內的商業和酒店配套的不足。

3、距離規劃中的地鐵14號線（惠州段）白雲站較近，存在軌道交通利好的預期，但目前惠州地鐵還在上報審批當中，存在較大的不確定性，但項目附近就有公交站、龍海二路和龍山一路等，自駕或者公交出行也較為便利。

4、附近的德洲城、愛琴海和凱南雅園等項目入住率尚可，區域的居住氛圍逐漸形成。②劣勢

1、項目西面有高壓線，對部分單位的視野景觀有一定影響。

2、住宅部分的戶型整體佈局尚可，但實用率較為一般，不如龍光城和德州城的戶型實用率高。

3、目前惠州市場執行了嚴格的限貸政策，銀行貸款利率普遍上浮30-40%，成本較高，片區整個市場價格有一定回調。老牛再次去考察了大中華幸福城，展示中心已經開放，樣板暫時未開，預計月底開盤，片區範圍內來講，價格上有一定的優勢，均價1.4萬/平，戶型中規中矩，比較方正，但贈送不多，亮點是陽臺很大，主推81-146平2-4房住宅。

項目將於10月1日開盤，目前已取得首批產品的預售證。

此次項目備案1、2棟共300套住宅房源；1棟32層每層4戶，2棟分為兩個單元32層每層3戶。戶型為81/113/125㎡，價格區間為1.25-1.42萬/㎡。

81㎡戶型在1棟2、3號房，共60套房源，價格區間為1.32-1.42萬/㎡。單價最高的房源在1棟31層3號房，單價最低的房源在1棟3層2號房。（取樣為1棟31層2號房）

81平戶型

113㎡戶型在2棟1、2單元的2號房，共60套房源，價格區間為1.29-1.39萬/㎡。單價最高的房源在2棟2單元31層2號房，單價最低的房源在2棟1單元3層2號房。（取樣為2棟2單元31層2號房）

113平戶型

125㎡戶型在1棟1、4號房和2棟1、2單元的1、3號房，共180套，價格區間為1.25-1.36萬/㎡。單價最高的房源在2棟2單元31層3號房，單價最低的房源在1棟3層4號房。（取樣為1棟31層1號房）

125平戶型

總結

（1）1、2棟中單價最高的房源在31層，單價最低的房源在3層；

（2）此次備案的2棟房源戶型之間價格差距較小，樓層之間價格差距較小。