在昆明買房的人們最擔心的一點就是因為開發商的種種關係,導致自己交了全款的房子仍辦不了不動產登記,而類似已住進新房幾年卻遲遲辦不下來不動產登記的情況，在昆明也並不少見。
昆明市政府辦公廳日前發佈的《關於處理不動產登記有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)中,就對各種情形下如何辦理不動產登記，進行了詳細說明。
國有土地使用權為“出讓”的房屋
業主可委託開發建設單位統一申請辦理
最令不少購房者關注的一條就是:通知中明確,開發建設單位依法以出讓方式取得國有土地使用權開發建設的項目,房屋已辦理了房屋所有權證登記到業主名下,但未辦理個人已購住房的國有土地使用證,且不涉及土地使用權抵押或查封的,不動產登記機構予以受理登記申請,辦理國有建設用地使用權及房屋所有權轉移、變更及抵押權等相關登記。
其中,提及了以下4種情形的不動產登記辦理方式:
1. 房地產開發企業開發建設的商品房項目,房屋所有權人可委託原開發建設單位統一向不動產登記機構申請辦理不動產登記。原房地產開發企業已被吊銷營業執照或者已註銷且無承繼單位的,可以由房屋所有權人或業主委員會申請辦理不動產登記。
2. 政府機關、事業單位、國有企業自行開發建設或利用自有土地與其他單位聯建的房地產項目,房屋所有權人可委託原開發建設單位或原土地使用權人統一提出申請,若上述主體滅失的,可委託承繼單位或主管單位申請辦理不動產登記。
3. 由兩個或兩個以上單位合作開發建設的房地產項目,合作一方或者多方已被吊銷營業執照或者已註銷的,房屋所有權人或業主委員會可委託尚存續的剩餘合作方或承繼單位申請辦理不動產登記。
4. 若原開發建設單位不接受委託或接受委託後90日內未向不動產登記機構提出申請辦理不動產登記的,房屋所有權人或業主委員會可自行申請辦理,不動產登記機構受理後,應及時通知原建設單位限期提交相應宗地的國有土地使用證等相關資料,配合房屋所有權人或業主委員會完成有關登記手續,原建設單位未予配合的,不動產登記機構可依法對原建設單位相應的土地等不動產登記情況予以註銷、變更、更正等。
國有土地使用權為“劃撥”的房屋
所有權轉移時需按房價的1%補繳土地出讓金
以劃撥方式取得國有土地使用權的開發建設項目,房屋已辦理了房屋所有權證登記到業主名下,若房屋所有權人申請辦理不動產抵押登記和變更登記的,土地用途按照原規劃批准用途確定,土地使用權類型保留“劃撥土地”性質。若因不動產發生買賣、贈與、互換、繼承或受遺贈導致房屋所有權轉移的,需先按房屋成交價或評估價的1%補繳土地出讓金,辦理劃撥補辦出讓手續後,再向不動產登記機構申請辦理不動產登記。
土地實際用途與原土地批准用途不一致的項目
登記時法定最高年限不得高於原出讓土地年限
因宗地、房屋不動產單元分割等引起實際用途與原土地批准用途衝突的,按以下方式辦理不動產登記:
1. 依據城鄉規劃主管部門相關規定進行建設並通過建設工程竣工驗收的,在不動產登記中,因宗地、房屋等不動產單元分割,形成分割後不動產單元實際用途與分割前批准土地用途不一致的,通過備註方式按照建設工程規劃許可證確定的用途明確房屋用途。若建設工程規劃許可證未明確的,由不動產登記機構對分割後實際用途徵求同級城鄉規劃主管部門意見,經同級城鄉規劃主管部門同意後方可按實際用途進行不動產登記;如城鄉規劃主管部門有不同意見,依照城鄉規劃主管部門意見處理。確需改變原批准用途的,應按規定提出變更申請,由城鄉規劃主管部門依法審批。
2. 原批准用途為“綜合”的土地使用權,在不動產登記時須規範登記用途,不得再登記為“綜合”,應參照上一條意見辦理。登記時土地用途按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記;房屋用途按照建設工程規劃許可證確定的用途進行填寫;若出現與《不動產登記數據庫標準(試行)》表A.17用途分類不對應的,應按照表A.17重新規範確定房屋歸屬用途進行登記,並在不動產登記簿及證書附記中註明原登記用途及依據。
3. 因不動產登記單元分割引起原登記用途發生調整的,分割後宗地使用年限不得超過該類用途的法定最高年限,登記時扣減已使用年限;如出現登記用途的法定最高年限高於原出讓土地年限的,統一以原出讓土地終止日期為準進行登記。
房地合一的不動產發生權利轉移，按具體情形辦理不動產登記
房地合一的不動產因銷售、買賣、互換、贈與發生權利轉移,涉及對土地使用權進行面積分攤的,在繳清相關稅費前提下,不再進行轉讓審查,直接辦理不動產登記。
上述情況涉及以劃撥方式取得的土地使用權發生轉移的,應按規定補繳土地出讓金後,再申請辦理不動產登記。獨用宗類型土地使用權發生轉移的,依法進行土地轉讓審查。
企事業單位的國有土地和房屋發生劃轉，直接辦理不動產登記
縣級以上人民政府和國有資產管理部門按規定對事業企業等單位的國有土地和房屋等資產進行行政性調整、無償或有償劃轉的,不動產登記機構依據調整或劃轉批准文件直接辦理不動產登記,而不再要求提供國土資源主管部門相關批准文件。市屬國有企業內部國有產權無償劃轉的,不動產登記機構依據經市國資委備案的企業決定文件直接辦理不動產登記。
實測面積未超誤差範圍的，依據房屋測量成果辦理不動產登記
依法建設的房屋等建構(築)物,在不動產登記時建構(築)物實測建築面積(包括地上、地下部分)與規劃核實的建築面積不相符,對實測總建築面積未超出規劃核實總建築面積或超出規劃核實總建築面積但在《房屋測量規範》允許技術誤差範圍內的,不動產登記機構依據房屋測量成果辦理不動產登記。
對實測總建築面積超出《房屋測量規範》允許技術誤差範圍的,權籍調查中按規劃核實總建築面積進行審查,不動產登記時只登記合法面積,超出面積不予登記認可,但須在不動產登記簿、不動產權證書或證明中進行註明“此不動產存在超規劃建築面積XXX”,以便今後依法處理。
★特別提醒
全市範圍內國有建設用地,因歷史遺留問題未辦理不動產權證的商品房開發項目、城中村改造項目、保障性安居工程項目，及其他權屬來源合法的房屋，都適用於本通知。
該通知已從今年9月28日起施行。市民根據自身情況,可對照上述情形前往不動產登記部門諮詢相應的辦證程序及所需材料明細。
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