文丨南京開盤

今年，南京樓市變幻莫測，新房賣不完、棄號多、去化慢的現象越來越多，很多買房人都在問現在的房子到底能不能買？不管買哪裡，但是這一類房子不能買！

在北京，無論是二環還是五環，有一類房子價格下跌的非常厲害。不僅沒有學區，而且房齡老，被我們統稱為“非學區老房”。

根據鏈家的數據顯示，房齡越老房價跌的越快，從北京今年以來三季度的房源彙總來看，房價下跌最多的小區大多數樓齡在20年以上。

除了北京，重慶也存在類似的共性，超過20年的房子只有等拆遷，銀行都不給貸款。

重慶現在15年以上房齡的房子顯得非常老舊，很多年輕人表示確實沒有辦法接受今後幾十年就住在一個破舊老房子裡，所以有的人寧願多跑10公里去買新房也不願意買二手房。

最近，「南京開盤」團隊在整理南京各區房價時，發現無論是在鼓樓還是江北，這樣的非學區老房子同樣下跌的非常厲害。

家長為了讓孩子上一所好學校，真的擠破腦袋想要買一套好的學區房，於是我們能夠看到力學小學學區房被秒殺的新聞。

可是除了名校學區房，在眾多熱門板塊中，也存在著沒有學區，或者學區一般的老房，價格也是一跌再跌。

秦淮區夫子廟周邊的邀貴井小區，目前二手房價格26018元/㎡左右，從房價走勢圖上來看，價格一路走低，低於區域價格。

附近有建康路小學、第三高級中學文昌初中校區等學校，以老舊小區居多，小區目前已有近20年的房齡。

秦淮區銀龍花園，目前二手房價格在23539元/㎡左右，從房價走勢圖上來看，價格一直穩定，低於區域價格。

小區漲幅不大，小區房齡超過12年，學校是銀龍花園小學。在鏈家網上看到銀龍花園一期北區小區在售只有3套，歷史成交沒有。

鼓樓區金碧花園，目前二手房價格在23596元/㎡左右，從房價走勢圖上來看，價格基本沒有太大變化，低於區域價格。

金碧花園屬於城北板塊，位於小市附近。小區漲幅不大，目前已有近20年的房齡。

看上面這幾個小區，可以總結出一個套路。

第一，房齡老，接近20年的居住時間。

第二，學區一般，價格都低於區域價格。

第三，物業較差、或者沒有物業，沒有電梯，生活環境不理想。

一般來說，主城老房的優勢在於學區、周邊生活便捷。但是這類房子房齡比較老，房子的品質和小區環境與區域內的新房沒法比較。

如果沒有名校學區的，二手房房價漲幅已經比不上週邊的新房。除了沒有學區，面積大、樓層高、沒有電梯、環境差、總價高，這樣的房子未來想轉手更是比較困難。

樓市降溫，市場不景氣，老房子更沒有核心競爭力。

如果沒有學區因素，一般情況下，購買老房子的人群是購買力不夠的剛需群體。

不過多數的老房子，房齡超過20年以上的房子基本上物業較差，或者說沒有物業的，另外樓層高，沒有電梯，

如果價位差不多，可以考慮買遠一點的新房，新房不管從環境、居住體驗上，都要比老房子好的多。

另外，目前南京上市的限價房可供選擇也較多，有的區域一二手房倒掛嚴重，這樣的話買房人的目光會投向這裡，對於老房市場的關注會越來越少。

除了非學區的老房子，還有這些房子不是想買就能買，在購買時也要注意。

高價公寓房，首先在土地產權上是40年，另外各方面與住宅相比還是有些距離。相對來說優勢在於價格低，不過也存在著高價公寓，投資購買需謹慎。

有一些房子戶型設計比較落後，同樣的90㎡有的可以設計成3房，而有的樓盤僅設計成2房，新房價格高於二手房價格，性價比低，入手之後可能後期賣出比較困難。

有一部分人會說，現在有的

另外，在都市圈買房也需要謹慎再謹慎。雖然近些年南京都市圈的房子備受關注，但是依然存在被套住的問題。

誰都覺得下一個被套住不會是自己，可是誰又能保證呢？

還是那句話，房子是用來住的，不是用來炒的。

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