文丨南京开盘

今年，南京楼市变幻莫测，新房卖不完、弃号多、去化慢的现象越来越多，很多买房人都在问现在的房子到底能不能买？不管买哪里，但是这一类房子不能买！

在北京，无论是二环还是五环，有一类房子价格下跌的非常厉害。不仅没有学区，而且房龄老，被我们统称为“非学区老房”。

根据链家的数据显示，房龄越老房价跌的越快，从北京今年以来三季度的房源汇总来看，房价下跌最多的小区大多数楼龄在20年以上。

除了北京，重庆也存在类似的共性，超过20年的房子只有等拆迁，银行都不给贷款。

重庆现在15年以上房龄的房子显得非常老旧，很多年轻人表示确实没有办法接受今后几十年就住在一个破旧老房子里，所以有的人宁愿多跑10公里去买新房也不愿意买二手房。

最近，「南京开盘」团队在整理南京各区房价时，发现无论是在鼓楼还是江北，这样的非学区老房子同样下跌的非常厉害。

家长为了让孩子上一所好学校，真的挤破脑袋想要买一套好的学区房，于是我们能够看到力学小学学区房被秒杀的新闻。

可是除了名校学区房，在众多热门板块中，也存在着没有学区，或者学区一般的老房，价格也是一跌再跌。

秦淮区夫子庙周边的邀贵井小区，目前二手房价格26018元/㎡左右，从房价走势图上来看，价格一路走低，低于区域价格。

附近有建康路小学、第三高级中学文昌初中校区等学校，以老旧小区居多，小区目前已有近20年的房龄。

秦淮区银龙花园，目前二手房价格在23539元/㎡左右，从房价走势图上来看，价格一直稳定，低于区域价格。

小区涨幅不大，小区房龄超过12年，学校是银龙花园小学。在链家网上看到银龙花园一期北区小区在售只有3套，历史成交没有。

鼓楼区金碧花园，目前二手房价格在23596元/㎡左右，从房价走势图上来看，价格基本没有太大变化，低于区域价格。

金碧花园属于城北板块，位于小市附近。小区涨幅不大，目前已有近20年的房龄。

看上面这几个小区，可以总结出一个套路。

第一，房龄老，接近20年的居住时间。

第二，学区一般，价格都低于区域价格。

第三，物业较差、或者没有物业，没有电梯，生活环境不理想。

一般来说，主城老房的优势在于学区、周边生活便捷。但是这类房子房龄比较老，房子的品质和小区环境与区域内的新房没法比较。

如果没有名校学区的，二手房房价涨幅已经比不上周边的新房。除了没有学区，面积大、楼层高、没有电梯、环境差、总价高，这样的房子未来想转手更是比较困难。

楼市降温，市场不景气，老房子更没有核心竞争力。

如果没有学区因素，一般情况下，购买老房子的人群是购买力不够的刚需群体。

不过多数的老房子，房龄超过20年以上的房子基本上物业较差，或者说没有物业的，另外楼层高，没有电梯，

如果价位差不多，可以考虑买远一点的新房，新房不管从环境、居住体验上，都要比老房子好的多。

另外，目前南京上市的限价房可供选择也较多，有的区域一二手房倒挂严重，这样的话买房人的目光会投向这里，对于老房市场的关注会越来越少。

除了非学区的老房子，还有这些房子不是想买就能买，在购买时也要注意。

高价公寓房，首先在土地产权上是40年，另外各方面与住宅相比还是有些距离。相对来说优势在于价格低，不过也存在着高价公寓，投资购买需谨慎。

有一些房子户型设计比较落后，同样的90㎡有的可以设计成3房，而有的楼盘仅设计成2房，新房价格高于二手房价格，性价比低，入手之后可能后期卖出比较困难。

有一部分人会说，现在有的

另外，在都市圈买房也需要谨慎再谨慎。虽然近些年南京都市圈的房子备受关注，但是依然存在被套住的问题。

谁都觉得下一个被套住不会是自己，可是谁又能保证呢？

还是那句话，房子是用来住的，不是用来炒的。

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