“小天河”新塘：廣州東部交通樞紐，增城房價的新引擎
“新塘終於進城了”。2017年廣州地鐵13號線新塘站的開通，直接拉近了增城區與市中心的距離，素有增城區“小天河”之稱的新塘板塊因為接壤市區黃埔區而直接受益，其房價也隨之發生了巨大的變化，備受各方矚目。2018年10月9日，新塘鎮更是入選2018年度全國綜合實力千強鎮前100名。
廣州增城區新塘板塊區位
一、一手住宅
1、近五年房價：水漲船高
打破增城 “無鐵”時代的地鐵13號線的開通，直接刺激了新塘的新房房價飆升。從近五年房價變化可以看出，新塘一手住宅房價在2014-2016年波動中緩慢上升，徘徊在萬元水平，而到了2017年，從1.12萬元/㎡攀升到1.9萬元/㎡，漲幅高達68.71%，一年之內漲了8千多元/㎡，2018年更是突破2萬元/㎡，漲至2.26萬元/㎡，比增城區整體均價高了13.4%。可見，地鐵開通極大的加速了片區房價的上漲。
2017年3月17日廣州限購升級，單身限購一套房，社保3年改5年，這對不限購的增城、從化區的樓市起著重要的刺激作用。新塘作為增城距離廣州市區最近的一個板塊，房價相對沒有市區高，自然承接了限購區的需求外溢，成為了置業者的天堂。
2、近一年房價：超2奔3
最近一年，根據樂有家研究中心監控的數據，新塘板塊的一手住宅成交均價不但成功挺躍過2字頭，還在波動中持續上漲。截止2018年10月，新塘板塊的成交均價已經穩定在2.4萬元/㎡上下，高居增城區房價之上。
不得不提的是，早在2017年出讓的11宗土地中，已有4宗地價破2萬元/㎡，最高樓面價已達到23599元/平，刷新增城地價新紀錄，直追當前房價。根據樂有家門店經紀人反饋，新塘板塊的新房賣到2.6萬元/㎡已經十分常見。
二、二手住宅
1、近五年房價：連邁兩臺階，漲幅達127.81%
撤市設區後，增城區迎來了各大開發商的青睞，新塘板塊更是處在焦點上，新房供應源源不斷，二手房的變化幅度沒有新房明顯，且價格略低於新房價格。
根據樂有家研究中心數據監控顯示，最近5年新塘板塊的二手住宅房價發展軌跡與新房住宅接近，近五年中前3年二手住宅價格幾乎持平， 2017年從0.92萬元/㎡上升至1.46萬元/㎡，上漲勢頭持續到2018年，均價突破2萬元/㎡。五年內漲幅達127.81%，連上2個臺階。
2、近一年房價：勇爭第一
新塘板塊二手住宅均價曾在較長時間低於增城整體均價，2018年開始則改變了局勢，勇爭第一。這和新塘配套在最近2年發展迅速、超越老城區荔城和廣園東密切相關。根據樂有家研究中心數據顯示，最近一年中，新塘板塊的二手住宅價格穩步上升，在2018年9月份躍過2字頭大關，與增城區差距逐漸拉大，超越老城區荔城板塊，成為增城區樓市新擔當。
3、新塘與周邊房價對比：增城區的新貴
據樂有家研究中心數據監控顯示，2018年10月新塘板塊二手住宅房價比周邊的朱村、中新永和以及荔城略高，而比廣園東稍便宜，以2.08萬元/㎡的均價位列周邊區域第2名，憑藉強大的區位優勢，新塘將成長為增城區新的“富人區”。
4、新塘板塊趣味數據：剛需客戶為主
根據樂有家研究中心數據顯示，近3年新塘板塊的購房群體以剛需客戶為主，佔比78%，主要是來源於市區工作的上班族，現在新塘到黃埔和天河區通勤時間均在30分鐘內，價格比黃埔和天河區低了將近50%的新塘板塊成為了剛需客的“最愛”。購房群體其次是投資客，佔比13%，最後是改善型客戶，僅佔9%。
近3年，新塘板塊成交最多的是總價處於150-300萬、面積處於60-90㎡、單價位於1-2萬元/㎡的剛需房源。成交戶型以兩房和三房居多，兩者佔比之和高達84%。
三、租房：近3年新塘租金漲2成多
從近3年房租走勢圖可看出，新塘板塊租金漲幅不大，近3年漲幅才27.02%，遠沒有一二手買賣價格漲幅大。租金回報率1.47%，低於廣州的1.85%。目前兩房和三房是新塘板塊熱門租房源，佔比7成多。租客主要由新塘附近的生意人以及在地鐵沿線上班的白領組成，地鐵13號線於去年年底開通，該線路貫通荔灣、越秀、天河、增城等多區域，在一定程度上帶旺了增城的租賃市場。
注：租金回報率=租賃成交均價*12/二手住宅成交均價
四、周邊配套：廣州東TOD 樞紐中心，生活配套醇熟
新塘在老廣州人的眼中一直是牛仔之都，有著紡織服裝、汽車配件等支柱產業，其生活配套隨著廣州東部樞紐中心即將建成開通的背景下越發醇熟。
五、新塘未來重大規劃一覽，建造經濟引擎
經濟騰飛，交通先行，這句話用在新塘板塊身上再合適不過了。地鐵13號線首期穿過新塘，只是這個樞紐站點啟動大規模建設的“起點”。新塘是中國首個真正意義上的TOD、廣州七個一級交通樞紐之一，將打造成東部的CBD。未來這裡將建成3高鐵+2城軌+3地鐵的交通樞紐中心，連網灣區，接軌世界，交通樞紐體量龐大，堪比廣州東站。從新塘出發，20分鐘到天河，半小時到廣、深機場，暢享1小時珠三角生活圈。
廣州東部交通樞紐規劃圖
在國際範的新塘TOD內，還陸續有凱達爾樞紐國際廣場、新塘萬達廣場、永旺夢樂城、合生匯四大國際級綜合體坐鎮，商業氛圍堪比天河城商圈，富士康等科技產業等將進一步拉動新塘各方面的快速發展。
六、熱門二手樓盤推薦
2018年前10月新塘板塊熱門樓盤中，成交均價高於2萬元/㎡的佔有7席，最高價格已達2.5萬元/㎡。而根據樂有家官網2018年11月25日最新掛牌價顯示，近期有部分樓盤房源降價出售。
以下推薦樓盤均使用樂有家官網2018年11月25日最新掛牌價。
本文內容由樂有家研究中心聯合樂有家廣州新塘片區營銷副總經理李盈科、莫世潤合作完成。
免責聲明：以上信息和數據更新於2018年11月25日，因時間、市場、政策等都會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。
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