這已經是AI君的第310篇原創文章了，覺得有用可以關注我們，與買房死磕到底
導語：如果說2018西安前8個月都在外拓，那麼從下半年，西安開始向內生長……
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開篇先有一個好消息告訴大家！尤其是買了或者準備買航天新區和城東的購房者！
11月13日，陝西——深圳經貿合作推介會在深圳召開。會上，陝西省共簽訂合作項目16個，總投資580.09億元人民幣。其中，西安市兩大重點項目在會上籤約，分別是灞橋區的“紡織城國醫小鎮項目”和航天基地的“柏麗廣場項目”，投資額共計386億元人民幣。
西安市灞橋區“紡織城國醫小鎮項目”
開發集團：招商蛇口
開發位置：北至紡建路、南至紡五路、西至紡正街、東至紡東街範圍內商定的開發地塊
開發週期：3—5年
開發項目：
紡織城國醫小鎮項目——涵蓋蘇式老建築的特色鮮明的街區和創意園區，在保留“紡織特色”基礎上融入現代元素和前沿的業態。
打造航天基地商業新地標“西安栢麗廣場項目”
開發集團：深圳市前海城建投資控股有限公司
開發位置：航天基地長安南路與航天大道十字東北角
開發週期：待定
開發項目：
西安栢麗廣場項目——13.4萬平體量的商業綜合體，佔地118畝，包含購物中心、商業街、服務式公寓、酒店、辦公等。項目總投資額56億元，建成後將成為航天基地商業地標。
總計386億的投資將會給航天基地和城東紡織城注入新的活力！但具體給區域帶來的影響這一篇AI君就不詳盡分析了，AI君想講的是最近市場的一個新變化——大西安的兩大陣營的博弈和西安的向內生長。
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西安的兩大陣營。
第一：二環到三環外延（非高新和曲江一期等核心地段）的老城區。
第二：
三環外借勢大西安規劃的新區。其實這兩個區域的優缺點都非常明顯。
老城區——代表城東、城西、長安、曲江二期、三環邊界
因為距離主城近，具有產業交通尤其是地緣人口的優勢，但因為西安原有的攤大餅式發展模式（西安一直以來都是由城內——高新——城南），關注度不夠，資源配給有限，城中村密佈，土地開發困難，產業和商業缺乏。原本以為2018年西安發展終於能福利到自己了，結果一個大西安骨架拉開，爸爸直接北跨（高陵）、南控（秦嶺）、西進（西鹹新區）、東拓（滻灞國港）、中優去了！
以城東和城西為代表的老城們不禁產生了懷疑——我，到底是不是親生的！
新區——代表灃東、滻灞、國港、臨潼
因為大西安格局，新區無論從規劃、投資、產業和噱頭上都優於老城區。（有爸爸又有地）灃東有華僑城、501、2.5個西湖大的昆明池，滻灞和國港雙劍合璧以後有全運會、兩河流域的自然景觀，臨潼有曲江管委會一手扶持，一出手就是4個曲江一期的投資，勢要打造“東曲江”（曲江二期強勢亂入：我呢！我呢！我呢？！），當萬事俱備之後，地鐵這趟東風縮短了通勤距離讓新區有了承接主場區人口外溢的可能，新區瞬間以野火燎原之勢霸佔了自媒體頭條，成了購房者的心頭好。然而新區的最大硬傷是人口，房子建的再好，沒有人就會淪為鬼城。規劃的再漂亮，政府一轉風向就是“六月飛雪千古奇冤“。
新區們每一天都在發出愛的呼喚——媽，請一直看著我！
而老區和新區的PK也頗有一番滋味在心頭。
新區：我有產業
老區：我三環邊
新區：我有公園
老區：我三環邊
新區：我有超高層
老區：我三環邊
新區：我有地鐵
老區：我三環邊
……
是不是有種諾基亞戰群機的感覺。一言以蔽之，請強調我們（結）在（實）三（耐）環（用）。
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縱覽2018年西安樓市，呈現上半年新區霸屏，年尾主城區發力。
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西安向內生長之——土地
1、上半年新區霸屏
2018年上半年是無疑是屬於風頭正盛的新區。這一點從土拍就可以看出端倪。
百度搜一下西鹹新區土拍，你將得到爆表、驚歎、焦點這些關鍵詞。沒有個10億不好意思上搜索第一頁。
就克而瑞數據統計，西安上半年各區域土地成交中，成交土地宗數前五名為灃西新區、滻灞區、秦漢新城、灃東新城、港務區以及高陵。成交土地金額前四名為滻灞區、曲江新區、灃東新城、港務區。
2017年以前，西安高陵地價不超過100萬元/畝，臨潼地價不超過150萬元/畝，鄠邑區（原來叫戶縣）地價不超過150萬元/畝，灃西新城地價不超過200萬元/畝，涇河新城地價不超過200萬元/畝。
但今年8月份之前，高陵、臨潼、鄠邑、灃西、涇河，這些在西安人看來就是郊縣的地方，土地價格均超過了450萬元/畝。
6月26日，鄠邑區拍地6宗132.62畝，成交6.23億！最高溢價500%（戶縣，高新三期，老鐵沒毛病）；
7月3日，高陵區拍地8宗382.68畝，成交18.88億！最高溢價481%；
7月17日，藍光臨潼148畝地單價528萬元/畝；
7月18日，文教園區域樓面地價刷新至6401元/平方米；
8月1日，涇河拍426.402畝住宅用地，成交總價18億元，樓面價最高3906元/平方米。（轉載西安土地，歡迎關注）
可以說在8月之前，2018年屬於新區。
上半年土拍盤點>>>> 點擊看全文
2、下半年主城區刷出新高度
到了2018年年尾，終於輪到主城區發力！尤其是一些黃金位置，金泰、金輝、西藏城投、中糧地產等不斷刷新地王認知！
重點土拍大鱷盤點：
【城東礦山路】2018年11月1日，西安輝耀房地產開發有限公司（金輝）底價競得西安市礦山路 190.522畝商住用地，地塊分為兩塊，地塊一住宅167.648畝，地塊二商業22.874畝，樓面地價：3496元/平米。
【灞橋紡織城】2018年11月1日，中糧地產（集團）股份有限公司競得西安市灞橋紡織城78.066畝住宅用地。參與競拍的企業有中南、中梁、大發。樓面地價：4028元/平米，溢價率：32%。
【城北大明宮】2018年10月23日西藏城投拍得西安大明宮板塊3宗共計106.63畝住宅、商業用地成交，共計4.366億元包攬，住宅樓面地價4401元/平米左右。
【青龍寺】11月7日青龍寺區域388畝商住用地被金泰拿下，報價48億，根據計算，樓面價達到了9117元/平。
特別約定：須按照商業綜合體模式開發建設地塊一；地塊二內配建公辦幼兒園，規模為九班托幼，佔地面積5000㎡，建築面積3171㎡，建成後無償移交雁塔區政府；須在成交後一個月內向雁塔區支付36740萬元作為臨近中小學建設費用；宗地內須配建和競配建的人才公寓住房由競得人建成後無償移交市住房保障部門，人才公寓住房建設標準由市住房保障部門確定。
而對新區來講，滻灞和灃東、灃西等依舊堅挺。金茂合能補血滻灞，灃東在11月依舊拍出了47%的高溢價，但高陵卻出現了流拍，原定於11月21日拍賣的涇渭新城陝汽北側規劃路以南、渭華路以西的地塊因報名人數不夠，落寞退場。
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西安向內生長之——城改
1、【高新】歷史事件！主城區伸手魚化寨
主城區下半年非常搶眼的事情還有一件，就是震驚西安的魚化寨拆遷。畢竟主城區的地，尤其是黃金區域的地，有一個特點，就是太少了！
就高新管委會官方消息：
今年，西安高新區正式開始託管魚化街道，為魚化寨村的綜合整治和拆遷工作提供了千載難逢的歷史機遇。在“八大攻堅行動”全面展開的指引下，高新區舉全區之力推進魚化寨村綜合整治和拆遷工作。
自10月31日起，城市管理局、規劃、國土、城市執法、公安、交警、消防、工商、稅務、質監、食藥監等29個執法職能部門負責同志下沉街辦，強力推進魚化寨村綜合整治和拆遷工作。目前，已拆除新時代步行街、藍湖樹商業街等違建近3萬平米，拆除村內16處2萬餘平米，共計拆除違建18處5萬平方米、門頭牌匾800餘塊。
在實施綜合整治的同時，魚化寨村徵遷工作也在加快推進。11月3日，順利召開村民代表大會，完善了民主程序，簽訂了《西安高新區魚化寨街道魚化寨村集體土地房屋徵遷補償安置方案》，簽字率100%，標誌著魚化寨村綜合整治和拆遷工作正式進入整村動遷階段。
實施魚化寨村綜合整治和拆遷，將有利於優化人居環境、城市品質，切實提升居民的獲得感和幸福感，使城市展示出首善高新發展新風貌。
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2、【城東】幸福林帶預計2020年投入使用
幸福林帶位於幸福路與萬壽路之間北起華清路，南至新興南路全長5.8公里，寬140米，佔地1134畝，計劃總投資約200億元，於1953年規劃，2016年投入建設，預計2020年投入使用。
幸福林帶注意事項：
幸福林帶為城東增加的綠地面積1025畝，相當於105個足球場（標準足球場105×68米），遠大於唐城林帶（唐延路），堪稱大西安的中央公園。
幸福林帶有4條地鐵貫通，重新梳理公交站10處，新設自行車租賃點14處，非機動車停車位22處以及人車地下綜合接口11處，確保公共交通無縫換乘。
幸福林帶由地上綠化和地下2層組成。地下包含了80萬平空間——地下一層為7米商業，地下二層4米9000個停車位。
幸福林帶的商業包含體育娛樂區、時尚商貿區和文化餐飲區三大商業區，通過下沉廣場達到“上天入地”的全新購物體驗。已知標緻建築包含了4D影院、藝術展覽館、老巴剎商業街、市民廣場等。
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3、【城北】徐家灣改造！換血大城北
徐家灣改造東至北辰大道、南至鳳城五路、西至育新路—貞觀路、北至北三環，涉及未央區徐家灣、譚家、張家堡等3個街道部分區域，覆蓋範圍達12.38平方公里，比西安城牆內的面積還大1公里。整個項目分期實施，已經確定的一期規劃面積6096畝，投資額達126億。而拆遷安置對象為區內3個行政村的群眾6000餘人，同時配套約80.2萬平方米的安置房。按照規劃，預計開發週期為2015-2030年。
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AI君有話說
政府爸爸好大一盤棋！在勢頭最好的時候拉新區，在市場降溫的時候再反過來回歸內核再次開發，起碼這GDP能拉兩輪。有的時候城市開發建設，有點像房企賣樓盤，先賣臨街高層，再賣內部樓王和洋房。最後沒有誰買的好不好，只是該樓盤順利售罄，只要這個樓盤在這個區域依舊能像萬科一樣堅挺，二手房價值穩定上行，那麼無論你買的是沿街還是樓王，無論頂底還是中間樓層，那你都是賺的。
所以這就是為什麼AI君總是一直強調，西安好，大家才能好。
下一期AI君會為大家重點盤點12月入，無論是新區還是老區最值得關注的樓盤~請大家關注我們，敬請期待哦
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