這已經是AI君的第291篇原創文章了，覺得有用可以關注我們，與買房死磕到底
導語：凡是房企在灃東拿地，勢必會有代價，而這個代價極其昂貴。
本文乾貨爆表！AI君通過實踩，刷新了對灃東的三點認知！
認知一： 那些奇葩拿地條件，灃東憑什麼？
認知二： 除了501灃東還有什麼？百億服貿你瞭解嗎？
認知三： 灃東住宅11月新秀
PS：另附AI君精心製作，在百度和高德都找不到的灃東路網規劃圖哦！
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認知刷新一：灃東之強不在於土拍多，在於奇葩的拍地條件之後依舊多
眾所周知，灃東是近兩年來西安土拍的爆款區域，是各家品牌開發商紛紛青睞的對象。
截止目前，整個灃東新城已有中南、保利、華僑城、綠地等12家全國性品牌房企入駐。
但你不知道的是，這些企業基本都是“帶資進組”，比如單看灃東的樓面價，可能就在3K出頭，拿地價格一般。但實際上，加上堪稱“奇葩”的拿地條件，實際樓面價分分鐘突破天際。
現在AI君僅就拿出2個比較著名的土拍條件為例， 其餘敬請腦補……
2018年6月成交的一宗地塊，除了常規出讓條件之外，另有：
1、在60日以內需向競得公司引入外資3000萬美元以上，
2、引入數量不少於30個品牌經營商戶或管理商必須具有國外進口商品中國總經銷或獨家在中國代理經銷的授權，
3、地塊內須自持經營建築面積不少於6萬平方米，五年內不得對外分割銷售。
而2018年9月成交的一宗地塊的條件則是
1、引入世界500強企業區域總部1個，該企業或其實際控制人應為全國文化企業三十強；競買人須通過競得公司引入不低於1億美元的外資；競買成功後5個工作日與灃東管委會簽訂協議；
2、競買人須在西鹹新區大軸線上投資建設高度不低於280米的超高層一座，需引進1000人以上規模的室內品牌大劇院一個，合計總建築面積不低於24萬平方米；
3、地塊三西側需配建幼兒園，建築面積大於8100平米，班數不少於18個班。
看到了麼，建商業的建商業，建劇院的建劇院，再不濟也要得有總部或者引入幾千萬美元的投資，怪不得有業內跟AI君說，能來灃東的房企都是有代價的。
灃東的土地堪稱“驕矜”，每一塊土地就像“眼高於頂”的白富美，彩禮高昂，且對自己夫家百般挑剔，而房企“求親的隊伍”卻依舊踩破了門檻。
其實這說明了灃東的底氣。
因為畢竟土地說到底也是雙向選擇，搞不好可是會流拍的！（例如灞橋區西安首宗的流派地，就因為商業一年建成並滿鋪開業的條件，最終上演了“嫁不出去“的尷尬）。
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認知刷新二：灃東底氣遠不止501，更有百億服貿！
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灃東的底氣來自產業
首先是地理條件，灃東新城地處渭河南岸，灃河東岸，南接高新區，北連經開區，是西安與咸陽交界處最接近西安的位置，是西鹹一體化的核心。
其次是自身實力，只灃東新城就佔據了西鹹新區50%的GDP及50%的人口。
再次最重要的是——產業，產業，還是產業。
灃東新城是所有新城中唯一堅定的踏在產業路上的新區，而產業其實才是一個區域發展的核心動力。
灃東新城規劃中產業板塊主要集中在——以綠地501為標誌的大西安新中心板塊，以及以耗資百億打造的灃東服貿創新示範園產業園為核心的現代商貿板塊。但西安很多人都只知其一，不知其二。實際上從灃東的整體規劃佈局圖上，論產業的密集度，後者的產業佈局絕不輸於前者，值得所有西安人關注！
於是AI君為了讓大家瞭解灃東的全貌，在凌冽寒風中探訪了灃東官方花巨資打造的自貿服貿宣傳廳，為你一一道來。
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百億服貿是灃東最大的產業集群
首先如下圖所示，白色線所圈出的灃東新城現代服務貿易創新示範區（以下簡稱灃東服貿），斥資百億打造，佔地約7平方公里，佔整個灃東的10%左右，且位於整個灃東的核心。
灃東服貿有著得天獨厚的優勢！首先有正在拓展的，四通八達的完整路網，其次從規劃上擁有灃東自貿產業園、4S店集群、學校、醫院、公園及商業綜合體等，並配有高端品質住宅。
（1）四通八達的區域路網
這張圖是小編通過實踩及灃東官方給到的資料及地圖比對所做出的一張完整的灃東新城服貿區的規劃。
PS: 百度及高德地圖你絕對看不到這些！
此外從外延路網來講，整個區域距西安咸陽國際機場15.5公里，距西安北客站14公里，與西寶高速、西漢高速、西成高鐵阿房宮站無縫接駁，地鐵1號線、5號線穿境而過。
（2）配套成熟的產業集群
（3）穩步建設 恢弘佈局的215畝灃東自貿產業園
灃東自貿產業園是灃東服貿規劃的產業聚集地。自貿產業園位於灃東新城徵和四路以北、太平路以東、太安路以西、徵和六路以南，佔地面積約215畝，總建築面積約30萬平方米，總投資25億元。
目前一期已建設完成，二期（分南北兩區）目前在建中。更有包括海航資本、中國銀行、博聯進口車、億蜂網、阿里巴巴華北技術有限公司西安第一分公司等400餘家企業註冊，百餘家入駐，將在這裡托起灃東的未來。
一期佔地約56畝。2017年8月項目一期正式交付使用。
項目二期（南區）佔地56畝，投資約為6.4億元，規劃建設10棟商務辦公樓。項目二期（北區）佔地103畝，總投資約為12.1億元，規劃設計兩棟高層建築及15棟科研辦公樓及配套設施，均於2017年4月開工建設。
劃重點！產業明細！
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灃東服貿作為完工最早，規模最大的產業集群之一，必將吸引大量的高素質人口湧入，這些人口的居住需求需要與之匹配的住宅滿足，最終形成成熟的生活圈。而目前位於整個灃東服貿最核心位置的品牌住宅，就是中南上悅城。
中南上悅城是中南集團首次入駐灃東的項目，中南集團成立於1988年2月，中國房地產企業20強之一。於2017年9月入駐西安，擬投資1000億左右參與西安皇城復興計劃。中南集團目前在西安已面市的有中南樾府，中南紫雲集，中南春溪集，中南青樾。
據悉：中南上悅城示範區目前正在緊張建設中！預計11月中旬開放，與西安購房者見面。
中南上悅城位於服貿區域的核心位置，與灃東服貿的核心灃東自貿產業園一路之隔。整個服貿內產業眾多（區域內的醫院、4S店集群還有產業園），吸引高素質人群來此（項目將來不愁租呀），再加之政府規劃，使得項目未來保值增值性得以保證。
中南上悅城佔地274畝，整個項目以洋房為主，並配有高層、小高層、公寓、商業等多種業態，住宅容積率僅為2.5。作為灃東品質洋房社區，中南上悅城從風、光、聲、水，以及人性化的精裝細節等各個維度，致力於打造智能、健康、宜居的住宅。三開間朝南、約7.5米觀景陽臺、一梯兩戶、電梯獨立入戶，人臉識別、指紋密碼鎖、水槽洗碗機、智能馬桶蓋等。
除此之外，上悅城是嚴謹科學的海綿城市生態小區，西安地處西北，氣候乾燥，佈置了海綿城市後，可以提高溼度，改善小氣候，使居住環境更加宜居。在景觀設計上遵循了其特有的“健康TED社區”理念，針對不同年齡客戶需求進行深度剖析，將老、中、青、兒童甚至是家庭寵物成員的需求都進行了深入研究，並融入到具體的景觀節點設計中。
關於中南上悅城，你還可以瞭解這些
交通方面：距離項目最近的地鐵站為地鐵一號線二期張家村站（規劃中，約1公里），距離已開通的地鐵一號線後衛寨站約2公里。公交車為X2路（魚化寨地鐵口—後衛寨，發車頻率較高，發車時間段是6:30-20:30） 。
自駕路線：項目西臨太平路，太平路向北與世紀大道交匯，向西可達繞城高速，向南可達灃東大道。與高新直線距離約6公里左右，開車五分鐘左右可上繞城快速幹道，開車20多分鐘即可達高新。
教育方面： 項目一期內部西南規劃有幼兒園， 距離項目最近的小學就是剛剛提到的灃東五小（約900米），距高新一中灃東中學開車約十五分鐘車程（約5公里）。
商業配套：項目三期自帶大型商業綜合體，距離萬象城約2.5公里，距離宜家約4.2公里。
周邊生態公園： 中南上悅城西側4公里左右有佔地8000畝的灃河溼地公園， 已建成開放。項目南側有阿旁宮遺址和昆明池，阿房宮遺址公園佔地2191畝（大小相當於205標準足球場） 。項目往南8公里左右便是政府耗巨資打造的昆明池，30.43平方公里，水域面積10.4平方公里（大小相當於11個曲江南湖水域和4個西湖），目前昆明池•七夕公園已於9月28日開園。同時，項目周邊還有灃東農博園、鎬京遺址公園等生態配套。
AI君有話說
灃東與其他區域最大的區別，就是產業。而且灃東非常明白自己的核心競爭力在哪裡，因為硬實力才是一個新區經得起時間考驗，脫穎而出的最重要因素。為此灃東拿出了非常大的誠意。
灃東是少有的，先拆村，再平地，後起教育，環境先行，灃東大道拉通西安主城區和灃東無縫對接，之後才開始向房企伸出橄欖枝。例如就AI君瞭解整個服貿，從藍光向西每一寸都是淨地。所以品牌房企也都紛紛入駐灃東。只有願意與區域共同成長，房產的價值才會在強勁的產業支撐和不斷吸納的人口中得以穩步提升。
灃東，未來可期，我們拭目以待。
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