在長租公寓囤積房源、推高房租、甲醛事件尚有餘波，政府對於房地產中介違規行為的查處仍在持續之時，我愛我家相寓於近日被曝出房源猛漲、違規收取中介費。記者調查發現，在續約房源禁止收取佣金的問題上，除我愛我家之外，自如等中介機構也存在此類違規操作。
自如：巧設“空置期” 打政策擦邊球
除了我愛我家以外，記者發現，市場上還有一些中介機構直接或間接對續約的房源收取佣金。而且，不僅向租客收取，房東也被再次收取。
作為長租房東，周先生將自己位於四惠的一套房源委託給了自如，簽訂了3年期的《資產管理服務合同》。合同中雖然沒有約定如何繳納佣金，但約定了第一年留給自如35天的空置期，此後每年有15天的空置期。“空置期其實就相當於支付了佣金，自如的管家也承認。因為無論空置期能否出租出去，都不支付業主租金。”讓周先生不能接受的是，簽訂了三年期的房屋資管合同，後兩年也要預留空置期。“按照合同，三年就是一個服務週期，憑什麼要收三次佣金？不過，自如太狡猾，在合同中以空置期而非佣金的提法，巧妙地避開規定，也是在打擦邊球。”周先生說。
近日，自如方面對此事回應稱，此空置期為了室內空氣達標而統一設置的。但顯然這一說法並沒有說服力。記者瞭解到，在今年自如甲醛事件後，自如宣佈自9月24日起，首次出租房源空置30天以上才上架出租。而周先生於今年6月8日與自如簽訂的房屋託管合同，顯然當時並沒有“為裝修放味而設置空置期”的說法。“而且空置期內房子不一定真的空置，即使有人入住，自如也不會支付房東租金。”周先生說。
我愛我家被曝：變相違規收佣金
近日有媒體報道，租客林曉（化名）通過我愛我家租賃的房子，於今年11月9日到期，房屋到期時租金由原來的5700元/月調整至7000元/月，漲幅達22.8%。而且，我愛我家經紀人提出了“加收一個月房租作為中介費”的續約條件。
記者瞭解到，對於續租房源收取中介費的問題，北京市早有相關規定明文禁止。2013年，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市工商管理局、北京市發展和改革委員會、北京市人力資源和社會保障局共同發佈的《北京市房地產經紀管理辦法》明確指出，“同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的，房地產經紀機構不得再次收取佣金。”
有《北京市房地產經紀管理辦法》規定在先，我愛我家則通過一些貓膩手段，變相收取續約房源的佣金，如巧妙地拆分房屋託管和租賃兩項業務，在續約時以“服務費”的名義，再次收取等同於一個月房租的費用。
北京市京師律師事務所律師鍾蘭安接受記者採訪時表示，《北京市房地產經紀管理辦法》雖然不是法律，但是政府機構發佈的，是具有約束力的。發現相關違規行為，可向北京市住建委反映投訴，政府部門會按照規定對其進行處罰。
鍾蘭安律師還表示，“此類行為還違反《消費者權益保護法》。政府明令禁止對續約房屋收取佣金，但房屋中介還向消費者收取，有強買強賣的性質，消費者協會也是有權對其查處的。”
多家融資被“中止” “爆倉”風險積聚
上述長租公寓百般“套路”消費者，或與資金鍊有關。
“新城控股也在試水長租公寓，成立長租公寓管理中心，但不會成為集團主營業務。至少目前租賃市場看不到盈利模式。”新城控股高級副總裁歐陽捷稱，目前房地產市場除租賃領域開“綠燈”外，其他領域都處在收緊態勢。
這也讓以長租公寓運營商為代表的諸多房屋租賃企業在資本市場上獲得大量融資。其中，2014年、2015年為長租公寓的融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬量級居多，並出現億級單輪投資。長租公寓一度成為資本市場的“香餑餑”。
不過，7月起，包括百度租房、雲南城投、鑫苑股份、朗詩集團等多家房企發行的ABS產品被“中止”，計劃融資額度從幾億元至十幾億元不等。
對於房屋租賃企業而言，ABS、Reits、信託等多種融資渠道的大門似乎剛打開，但近期又出現了收緊的勢頭，向前邁進的過程絕不是一帆風順。“不可否認的是，今年夏天，自如甲醛風波、中介囤積房源、推高房價，以及幾個長租公寓品牌爆倉的事件，對長租公寓及整個租賃市場形成了一波負面影響。考慮到風險，國家對這種融資手段的監管將更加嚴格，金融機構的態度也更加謹慎，所以就出現了ABS、Reits產品發行暫停的現象。”一家品牌長租公寓負責人對記者表示。
“表面上是二房東，實際上是通過大幅加槓桿和期限錯配來賺錢。像自如、我愛我家等租賃機構，通過貸款機構或ABS之類的金融衍生品加槓桿，由於不收準備金、存貸比、資本充足率等條件的約束，也不通過三方機構進行託管，往往槓桿能加到幾百倍以上。此時一旦相關領域的監管缺失，將產生巨大危害。”金融行業內人士分析。
事實上，類似於ABS這種資產證券化的融資模式，是未來行業的發展趨勢，也是國外租賃市場較為成熟的操作方式。
但可以預見的是，未來政府對融資的要求、資金的監管力度會越來越嚴格，以降低“爆倉”風險。
長租企業部分業務或被擠壓
沒有了熱錢“輸血”與槓桿支撐，長租公寓規模擴張之路愈發模糊。
有分析指出，品牌公寓的成本費用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支等構成。長租公寓房源多為住宅且較為分散，業主多不願簽訂長期合同，品牌公寓的拿房成本佔到整體收入的50%左右。
若長租公寓採取市場融資手段進行規模擴張，8%的融資成本，使得企業大概率地進行負槓桿運作，盈利空間有限。由於資產價格的高企，且相對房價來說，租金的上漲幅度相當慢，導致租金回報率長期較低。這些都成為長租公寓發展中的痛點。
一位不願透露姓名的業內人士稱，融資輸血被減少和放慢後，長租公寓資金壓力可想而知，“下階段，行業洗牌是必然的，也是對狂熱的長租公寓發展的糾正，類似行業進入門檻不高，前期無序競爭也會遺留很多問題。”
“當提高利潤這條路走不通後，規模擴張便成為長租企業發展的必然之路。”上述人士稱，幾年後，大量的公租房、集體土地租賃房，甚至“藍領公寓”的入市都將進一步分散其客群。
據瞭解，作為試點城市，北京明確提出在2017-2021年，將新供應各類住房150萬套以上，其中租賃住房50萬套，主要在集體建設用地上建設。
除此之外，“藍領公寓”也將出現在租房市場。市住房城鄉建設委會同市公安局、市規劃國土委聯合起草的《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》稱，改建的租賃型職工集體宿舍，土地性質、使用年限和容積率不變；租賃型職工集體宿舍不得分割銷售或變相“以租代售”，人均使用面積不得低於4平方米，每間宿舍居住人數不得超過8人；單次租賃合同期限一般不超過3年，最長不超過5年。《意見》明確了增加租賃型職工集體宿舍供應的主要渠道：在集體建設用地上新建、產業園區配建，以及利用閒置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。
上述人士稱，當“國家隊”入場後，長租企業在中低端領域的發展空間將進一步被擠壓。而在中高端租賃領域，目前市場很多主流長租公寓的配套與服務則難以跟上。
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