預測房價的人基本都是騙子，能決定房價的其實短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。
而政策裡面最直接的其實就是利率，社會無風險的資金收益率和房貸利率。如果下調，對於樓市來說肯定是利好，如果上漲，房地產肯定會逐漸降溫。
過去一年多，房貸利率是非常非常明顯的爆發上漲。
但最近，平穩降低逐漸成為了主流！
據記者瞭解，杭州10月底，工商銀行、中國銀行部分支行率先下調房貸利率；最近，建設銀行、農業銀行、招商銀行、匯豐銀行等也相繼回調。這不僅是針對剛需購買的首套房，甚至還包括二套房。
首先：個案數據意義不大，房貸利率已經觸頂！
房貸利率最近2個月肯定是沒漲，而且很多銀行的確降低了。個別機構發佈的所謂房貸利率持續上漲22個月，是假數據。
根據央行官方公佈的數據顯示，截止2018年9月末，個人住房貸款餘額已達24.97萬億，9月新增個人房貸加權平均已達利率為5.72%，6月份加權平均利率為5.60%，比3月份上升0.18個百分點。
官方：首套二套房貸利率5.72，你看到的其他數據是騙你的。2017年9月加權平均利率為5.01%，12 月加權平均利率為5.26%。
關於房貸的新聞很多，有很多媒體引用個別統計機構的數據：10月房貸首套房貸利率5.71。
以媒體報道的機構公佈的2018年3月份全國首套房貸利率平均5.51為例。央行公佈的數據包括所有貸款的房貸加權平均利率只有5.42。2017年12月機構公佈的首套房貸利率是5.38，而央行公佈的所有房貸平均利率是5.26。
其次：房貸降低10%變動影響多大？100萬少付利息11.1萬
從過去1年多時間看，從2017年初全國大部分城市執行首套房貸利率基本都是85折，在基準利率不變的情況下，當下很多城市執行利率最高已經是首套房貸上浮20%（超過20%很少）
貸款100萬，30年，從一年多前的利率到現在，購房者需要多支付利息多達37.6萬。
最近部分城市出現的從1.2倍利率降低到1.1倍利率，相當於100萬30年利息減少11.1萬。
同樣是首套房，當下在上海可以享受95折或者9折貸款優惠，也就是100萬貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年計算，對比）。
每貸款100萬，上海的購房者30年週期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。
上海購房者比其他城市，最多，每100萬30年，月供少（上浮30%對比95折）1072元，累計利息差距高達38.6萬。
第三：銀行在趁火打劫
從樓市調控角度看，銀行針對剛需提高利率到基準上浮，屬於趁火打劫。調控政策是抑制投資與投機，但現在銀行明顯在抑制剛需。
簡單測算，按照北京等城市的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的85折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對於剛需來說，因為利率上漲而抵消了這部分降價影響。
從利率角度看，針對二套房的認定標準已經恢復到了認房又認貸，這大部分購房者可以接受，但為什麼針對首套房也執行利率上浮的處罰？
如果是股份制銀行，畢竟吸納資金成本較高。但對於國有大行來說，大量的低成本資金，為什麼針對首套房剛需執行上浮？
中國過去20年，最賺錢的上市公司肯定是銀行。
第四：存量貸款購房者，利率很難變化
房貸合同中，針對已經簽約的貸款購房者，不變動折扣，所以如果變動幅度不大，所以當下對於9月份前的購房者而言，很可能是最近多年房貸最高。
最近整個社會的資金成本都在降低，房貸利率的下調也可以預期。但因為接近年末，預計變動幅度不會太大。
閱讀更多 大偉看樓市 的文章
