昨天，常州主城區成功出讓2宗宅地，即新北中央藝術公園南側地塊和武進丁堰街道藍豹北側地塊，2宗地塊分別被中建一局和東方新城兩家房企分食。2宗地塊共攬金19.85億元，平均樓面價7810元/㎡，平均溢價率14.41%。
成交信息
地塊成交分佈圖
土拍綜述
縱觀此次2宗地塊的出讓，有熱，有穩：
①12家房企參與競拍新北中央藝術公園南側地塊
據悉，新城、中南、中建一局、中國建築、中海、金茂、景瑞、招商、大發、黑牡丹、金科、禹洲等12家房企參與了今天中央藝術公園南側地塊的競拍，可謂是非常火爆。
地塊在自由報價階段就已有6輪出價，其中在第5輪競價時，更是出現了一輪加價1.1億的情況，限時競價開始後經過近20分鐘8輪競價，最終地塊由上海中建一局以總價94500萬元競得，成交樓面價9168元/㎡，溢價率34.05%。
②武進丁堰街道藍豹北側地塊限時競價階段無房企出價，低溢價成交
武進丁堰街道藍豹北側塊在自由報價階段有1輪出價，限時競價過程中無房企出價，最終地塊由常州東方新城以總價104000萬元競得，成交樓面價6883元/㎡，溢價率0.97%。
據悉，常州東方新城房地產開發有限公司由常州經濟開發區管理委員會100%控股，是屬於常州經開區屬的國有平臺公司。如此說來，丁堰街道藍豹北側地塊是由政府平臺公司競得。
一、中央藝術公園南側地塊：低起拍價核心地塊依舊有市場
在目前全國土地市場趨冷的態勢下，中建一局擊退其他11家房企，以34%高溢價率，9168元/㎡的樓面價拿下中央藝術公園南側地塊，可謂是相當火爆。該地塊緣何能交出出色的答卷？好地研究院認為有以下幾個原因：
1. 地塊起拍價低，拿地門檻低
據好地研究院統計，中央藝術公園南側地塊是常州新北區新市府板塊2018年出讓的第4宗宅地，其起拍樓面價僅為6840元/㎡，是4宗宅地中起拍樓面價最低的，相比最高的新城太平洋印刷廠地塊，起拍樓面價低了1004元/㎡。
2018年新市府出讓宅地起拍樓面價情況
2. 地塊存在一定利潤空間，且板塊新房存量較少
根據最終成交結果，中建一局中央藝術公園南側地塊，是2018年新市府板塊出讓的4宗宅地中成交樓面價第三高，僅比新城太平洋印刷廠地塊要高，其與佳源伯林蓋姆地塊地塊僅相距500米，樓面價差達2085元/㎡；與福地海關地塊直線距離1.5公里，樓面價差達1038元/㎡。
相較而言，中建一局地塊成交樓面價與佳源以及福地兩塊地每平方米相差1000元以上，未來上市價格上具有很大優勢。
周邊地塊成交分佈圖
此外，新市府板塊多年未曾供地，板塊新房存量甚少。目前在售新房項目不多，且大多處於尾盤，或者公寓在售。如朗詩新北綠郡（16#樓A棟公寓在售，均價14000—15000元/㎡ ，預計近期推出16#樓B棟公寓，價格房源待定，二手房精裝住宅的價格在22000-23000元/平方米左右）；公園人家（3#樓在售，50㎡左右商鋪和48-58㎡非毛坯公寓，均價約12000元/㎡，商鋪均價約25000元/㎡）。
據瞭解，佳源項目即將於近期開盤，預計開盤價格在18000元/平方米左右。
3. 地處核心區域、周邊配套完善
地塊位置圖
地塊本身條件優質，也或是此次受寵的一大原因。
地塊處於新北區新市府板塊，與常州市政府相距2公里，與新北區人民政府僅相距800米。
地塊北側珠江路、南側岷江路，都可對接通江路，而通江路的優勢想必眾所周知，是串聯天寧、鐘樓、武進三大區域的城市主幹道，多條快速公交從這裡經過。地塊東側嵩山路、西側泰山路，向南對接龍城大道高架，向北對接高鐵北站、滬寧高速等，可以說，交通優勢明顯。
此外，地塊2公里範圍內有新北萬達廣場，榮盛曼哈頓廣場，江南環球港，此外，通江路沿線新北萬達輻射的這裡已發展成常州重點的核心商業區，除此之外，通江路沿線還有道生中心、力寶廣場、豐臣國際廣場等商業綜合體，此外，道路兩側寫字樓、娛樂場所眾多，人流集中，板塊商業條件已經相當成熟。
地塊周邊有國英小學、新北區實驗中學、銀河幼兒園、三井實驗小學、河海中學等學校，教育資源雲集。
華山醫院、三井醫院等基礎醫療配套都在地塊3公里範圍內。
地塊北側緊鄰中央藝術公園，未來的居住環境可想而知，家門口的公園綠地，茶餘飯後的休閒娛樂場所。
點評：只有賣不出的價格，沒有賣不出的好地
12家房企參與競拍、超過30%的溢價率，這樣的成績，在當下整體低迷的市場大背景中，當然已經完全算得上是一抹“冬日裡的亮色”，事實上，這個結果即使跟常州上半年高歌猛進的市場行情相比，也毫不遜色。
著實不易。
為何會出現這樣的熱度？是什麼吸引了日趨保守謹慎的房企的關注度？
政府放低土地價格，無疑是最大的原因。
新北中央藝術公園南側地塊起拍樓面價6840元/平方米，保本房價13155元/平方米（各家房企算法有異），而周邊目前的二手房價格已經賣到22000元/平方米以上，這樣的地塊，完全可以算得過賬來，
拿到了就是撿漏，當然要去拼一拼。此外，9.45億元的最終成交價格，也比較符合目前市場上許多房企的要求：手中尚有餘糧，但餘糧也不多。給予供地方的啟示是，市場下行行情中，一定要推好地，但無論地塊優劣程度，總價都不宜過高。尤其是到11月下旬，12月份或者12月底鮮有房企會拿地；
根據市場的行情變化，適時調整土地價格，而不是被動地等待市場來接受。從這一點上來說，應該給常州政府點個贊。
這其中，比較值得說道的一點是，只要地塊優質，價格合適，即使下半年以來，土地市場低迷因資金原因等，各大開發商保持保守態度，逐漸收縮戰線，高性價比的地塊，依舊可以獲得市場的認可。
12家房企參與爭奪，就是很好的明證。並且，這其中，並不存在供應方可能會擔心的問題：價格被和諧。最終的成交價格，依舊還是會跟市場價格所吻合。
從這個角度上來說，土地跟商品房一樣，沒有賣不掉的土地，只有賣不掉的價格。
值得一提的是，據好地研究院不完全統計，從近期蘇南的土地市場來看，供應方調低起拍價或成現階段供地趨勢。
10月26日，吳江太湖新城2宗地塊起始價作了相應調整，重新掛牌平均起拍樓面價由原來的11288元/㎡調整為10159元/㎡，下降了1129元/㎡，即10%的比例。
11月1日，太倉港區地塊起拍樓面價作了相應調整，重新掛牌變為4880元/㎡，相比第一次掛牌起拍樓面價5010元/㎡，下降了130元/㎡。
11月21日，時隔近7個月，無錫新吳區春城實驗小學西地塊重新掛牌，起始樓面價由原來的9900元/㎡調整為7804元/㎡，下降了2096元/㎡。
蘇南近期起拍樓面價下調的地塊情況
當然，除了降地價之外，房企還有其他的想法。上週五，好地網、好地研究院組織了一次“謀變——下行週期中房企如何過冬”研討會，在研討會上，不少房企紛紛表達了對供地方的期許。
比如在降地價同時，減輕備案價的束縛，或者建議政府逐步實施限房價、競地價，讓拿地測算這件事變得更有方向性；也有房企建議政府減少高比例代建、回購、自持或配建，建議政府釋放部分受限資金用於本地參拍保證金等等。
市場調整期，土地市場供求各方都在尋求改變。相信通過這樣的調整之後，市場會更加理性，更加健康。
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